Понятие коттеджа и коттеджного поселка
Законодательство РФ не содержит определения понятия "коттедж". Но в подзаконных актах такое определение есть.
Например, согласно Приложению N 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, коттеджи - дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах.
Ряд характеристик коттеджей упоминается в п. 23 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утв. Приказом Росстата от 28.01.2025 N 25, согласно которому к жилым домам коттеджного типа относятся одноквартирные индивидуальные жилые дома, при которых имеется небольшой участок земли. Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположены общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни.
Также понятие "коттедж" содержится в п. 3.2 (код 2003) Рекомендаций по заполнению карточки регистра строящихся жилых домов, утв. Приказом Госстроя России от 31.03.1998 N 17-71, в соответствии с которым под коттеджем подразумевается одноквартирный индивидуальный городской или сельский жилой дом с участком земли, как правило, двухэтажный.
На региональном уровне понятие коттеджа как жилища повышенной комфортности закреплено в Московских городских строительных нормах (МГСН) 3.01-01 "Жилые здания", утв. Постановлением Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП (далее - МГСН 3.01-01), в силу п. 3.1 которых под коттеджем понимается одноквартирный дом, отнесенный к I категории по уровню комфорта по смыслу МГСН 3.01-01.
Таким образом, под коттеджем следует понимать индивидуальный жилой дом повышенной комфортности.
Поскольку коттедж - это индивидуальный жилой дом, то все признаки такого объекта присущи и коттеджу. Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Законодательство РФ не содержит определение понятия "коттеджный поселок" и не раскрывает его содержание, несмотря на частое упоминание данного понятия в нормативных актах и судебных решениях.
Так, Конституционный Суд РФ для обозначения понятия коттеджного поселка использовал термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки - относительно обособленные от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющие огороженную и охраняемую территорию комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.) (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой").
В Определении Конституционного Суда РФ от 31.10.2023 N 2858-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Малковой Татьяны Сергеевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1105 и пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации" коттеджный поселок определяется как территориальное образование, предназначенное для единой застройки индивидуальными домами.
Общее имущество коттеджного поселка
По смыслу ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке относятся расположенные в границах территории такого жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников коттеджей.
К такому имуществу относятся:
- объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов;
- объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Если строительство коттеджа (жилого дома) осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве в границах территории малоэтажного жилого комплекса и продавцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество собственников коттеджей и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, то одновременно с переходом права на земельный участок и жилой дом к покупателю осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды указанного земельного участка. Отчуждение доли собственника коттеджа в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на коттедж (индивидуальный жилой дом) и земельный участок не допускается (ч. 4.3, 4.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Строительство (создание) общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса (коттеджного поселка) регулируется ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ, в ч. 1 которой указано, что строительство таких объектов, входящих в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) общего имущества на такое имущество возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства.
Примерная форма соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе утверждена Постановлением Правительства РФ от 13.05.2022 N 861.
Объекты капитального строительства относятся к общему имуществу собственников коттеджного поселка (индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе) с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию) (ч. 4.3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Содержание общего имущества коттеджного поселка
Обязанность по содержанию общего имущества коттеджного поселка лежит на собственниках (арендаторах - в случае согласования этого условия в договоре аренды с собственником) участков в коттеджных поселках.
Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками (Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П, от 29.01.2018 N 5-П, от 28.12.2021 N 55-П).
Содержание общего имущества включает в себя плату собственника (арендатора) земельного участка за содержание и пользование объектами инженерно-технической и транспортной инфраструктур, в том числе котельных, водонапорных башен, тепловых пунктов, проездов, тротуаров, элементов благоустройства, детских и спортивных площадок, мест отдыха, парковочных площадок, сбор твердых коммунальных отходов и др.
Собственники земельных участков обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой").
Законодательство РФ не содержит определения понятия "коттедж". Но в подзаконных актах такое определение есть.
Например, согласно Приложению N 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, коттеджи - дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах.
Ряд характеристик коттеджей упоминается в п. 23 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утв. Приказом Росстата от 28.01.2025 N 25, согласно которому к жилым домам коттеджного типа относятся одноквартирные индивидуальные жилые дома, при которых имеется небольшой участок земли. Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположены общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни.
Также понятие "коттедж" содержится в п. 3.2 (код 2003) Рекомендаций по заполнению карточки регистра строящихся жилых домов, утв. Приказом Госстроя России от 31.03.1998 N 17-71, в соответствии с которым под коттеджем подразумевается одноквартирный индивидуальный городской или сельский жилой дом с участком земли, как правило, двухэтажный.
На региональном уровне понятие коттеджа как жилища повышенной комфортности закреплено в Московских городских строительных нормах (МГСН) 3.01-01 "Жилые здания", утв. Постановлением Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП (далее - МГСН 3.01-01), в силу п. 3.1 которых под коттеджем понимается одноквартирный дом, отнесенный к I категории по уровню комфорта по смыслу МГСН 3.01-01.
Таким образом, под коттеджем следует понимать индивидуальный жилой дом повышенной комфортности.
Поскольку коттедж - это индивидуальный жилой дом, то все признаки такого объекта присущи и коттеджу. Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Законодательство РФ не содержит определение понятия "коттеджный поселок" и не раскрывает его содержание, несмотря на частое упоминание данного понятия в нормативных актах и судебных решениях.
Так, Конституционный Суд РФ для обозначения понятия коттеджного поселка использовал термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки - относительно обособленные от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющие огороженную и охраняемую территорию комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.) (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой").
В Определении Конституционного Суда РФ от 31.10.2023 N 2858-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Малковой Татьяны Сергеевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1105 и пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации" коттеджный поселок определяется как территориальное образование, предназначенное для единой застройки индивидуальными домами.
Общее имущество коттеджного поселка
По смыслу ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке относятся расположенные в границах территории такого жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников коттеджей.
К такому имуществу относятся:
- объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов;
- объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Если строительство коттеджа (жилого дома) осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве в границах территории малоэтажного жилого комплекса и продавцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество собственников коттеджей и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, то одновременно с переходом права на земельный участок и жилой дом к покупателю осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды указанного земельного участка. Отчуждение доли собственника коттеджа в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на коттедж (индивидуальный жилой дом) и земельный участок не допускается (ч. 4.3, 4.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Строительство (создание) общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса (коттеджного поселка) регулируется ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ, в ч. 1 которой указано, что строительство таких объектов, входящих в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) общего имущества на такое имущество возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства.
Примерная форма соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе утверждена Постановлением Правительства РФ от 13.05.2022 N 861.
Объекты капитального строительства относятся к общему имуществу собственников коттеджного поселка (индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе) с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию) (ч. 4.3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Содержание общего имущества коттеджного поселка
Обязанность по содержанию общего имущества коттеджного поселка лежит на собственниках (арендаторах - в случае согласования этого условия в договоре аренды с собственником) участков в коттеджных поселках.
Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками (Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П, от 29.01.2018 N 5-П, от 28.12.2021 N 55-П).
Содержание общего имущества включает в себя плату собственника (арендатора) земельного участка за содержание и пользование объектами инженерно-технической и транспортной инфраструктур, в том числе котельных, водонапорных башен, тепловых пунктов, проездов, тротуаров, элементов благоустройства, детских и спортивных площадок, мест отдыха, парковочных площадок, сбор твердых коммунальных отходов и др.
Собственники земельных участков обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой").
