Новые законы о регистрации недвижимости

С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает создание Единого реестра недвижимости и единой учётно-регистрационной системы.

Новый закон объединит кадастровый учёт недвижимости и государственную регистрацию прав в единую систему учёта и регистрации. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) войдут сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на неё будет Росреестр и его территориальные органы. В настоящее время госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр, а кадастровый учёт - подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ.

Заявление о кадастровом учёте или государственной регистрации и необходимые документы, как и сейчас, можно будет представить в бумажном виде в Росреестр, через многофункциональный центр, уполномоченному лицу органа регистрации при выездном приёме, а также по почте в Росреестр, в форме электронных документов через единый портал государственных услуг или официальный сайт Росреестра.

С января 2017 года при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости. Иными словами, если земельный участок расположен в Москве, а заявитель проживает в Краснодаре, ему необязательно будет ехать в Москву, чтобы подать документы на регистрацию права собственности, а можно будет обратиться в любой удобный для него офис приёма-выдачи документов.

Новым законом в ряде случаев предусмотрена одновременность учёта объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него, что сэкономит время граждан и сделает операции с недвижимостью более удобными.

По новым правилам с 1 января 2017 года в регистрирующий орган можно будет подать одно заявление, и в течение 10 дней одновременно будут выполнены и кадастровый учёт, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдёт не более семи дней, а на постановку на кадастровый учёт - не более пяти дней.

Новый закон сокращает сроки не только регистрации. Сведения из Единого государственного реестра недвижимости также будут предоставляться быстрее. Если вам необходима выписка о вашем объекте недвижимости, вы сможете получить её в течение трёх дней вместо пяти.

Если документы будут представляться через многофункциональный центр, то сроки проведения кадастрового учёта и регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Новшеством закона является то, что удостоверение проведённого учёта и государственной регистрации прав свидетельством не предусмотрено. Кадастровый учёт, госрегистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а госрегистрация договора или иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки.

Согласно новому закону все записи Единого государственного реестра недвижимости будут храниться в надёжной электронной базе данных, многократное резервное копирование которой и высокая степень безопасности повысят уровень защиты сведений.

С 29 декабря 2015 года вступили в силу положения Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», которым внесены изменения в том числе в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

С указанной даты обязательное обращение к нотариусу требуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Закон распространяется на сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; на сделки по продаже земельной доли; на соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; на сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.

Федеральным законом № 172-ФЗ от 2 июня 2016 года в перечень сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения, включены сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (новая редакция ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Из перечня сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения, исключены договоры по отчуждению земельных долей (Федеральным законом № 351-ФЗ от 3 июля 2016 года «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

За последние полгода законодательство в сфере нотариального удостоверения сделок с недвижимостью претерпевает постоянные изменения.

При внесении изменений в законодательство по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал цель максимально исключить факты нарушения прав наименее защищённой части населения - детей и недееспособных граждан.

Ещё одна новелла законодательства коснулась договоров отчуждения долей в праве общей долевой собственности. Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Нередки случаи, когда несколько граждан, необязательно родственники, имеют в долевой собственности жильё. Если один из них захочет продать свою долю, вначале он должен предложить сособственникам купить её. И только в том случае, если они в течение месяца не воспользуются этим предложением, долю можно продать постороннему лицу. Но на практике зачастую проблематично известить сособственников о продаже доли и представить доказательства, что предложение им было сделано. Отношения между сособственниками нередко бывают напряжёнными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае «одаряемый», а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить её.

Нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.

Неслучайно введено обязательное нотариальное подтверждение сделки и при разделе общего имущества супругов. Это требование закона призвано защитить интересы обоих супругов, чтобы раздел имущества не был кабальным для одного и выгодным для другого. Ведь это обычно происходит при разводе.

Как видите, обязательная нотариальная форма введена по тем сделкам, где имеются наиболее сложные правоотношения и где часто происходят нарушения. Особое значение имеет тот факт, что за все свои действия нотариус несёт полную имущественную ответственность. Возмещение потерь граждан, если вдруг по вине нотариуса участникам сделки был причинён ущерб, гарантируется наличием нескольких уровней страхования профессиональной ответственности: нотариус страхует свою деятельность лично; региональная нотариальная палата заключает коллективный договор страхования всех нотариусов; в Федеральной нотариальной палате создан Компенсационный фонд. Все виды страхования обязательны в силу требований закона.

Северский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю