В соответствии с п. 1 ст. 25 ГК, а также ст. 214 Закона о банкротстве основанием банкротства индивидуального предпринимателя является его неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. При этом к отношениям, связанным с банкротством индивидуальных предпринимателей, применяются правила, установленные для потребительского банкротства, поэтому в п. 3 ст. 213.1 и ст. 214.1 Закона о банкротстве указывается, что общие положения о банкротстве гражданина, применяются к отношениям, связанным с несостоятельностью (банкротством) индивидуальных предпринимателей, с учетом определенных особенностей, предусмотренных п. 4 и 5 ст. 213.1 данного Закона.
Так, согласно п. 4 ст. 213.1 Закона о банкротстве имущество индивидуальных предпринимателей-должников или граждан, которые прекратили деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, но денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей которых возникли в результате осуществления ими предпринимательской деятельности, предназначенное для осуществления такими гражданами предпринимательской деятельности, подлежит продаже в порядке, установленном этим Законом в отношении продажи имущества юридических лиц.
В то же время применение общих норм о банкротстве гражданина, а также норм, касающихся правил рассмотрения дела о банкротстве гражданина в случае его смерти, осуществляется с учетом особенностей, установленных для банкротства индивидуальных предпринимателей (ст. 214.1 Закона о банкротстве).
Для банкротства предпринимателя достаточно лишь самой по себе неспособности удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, т.е. здесь применяется принцип неплатежеспособности. Кроме того, важными факторами для признания его банкротом остаются трехмесячный срок, в течение которого гражданин-предприниматель был не способен исполнить свои обязательства, и размер его задолженности, который в соответствии с п. 2 ст. 213.3 Закона о банкротстве должен быть равным 500 тыс. руб.
Заявление о признании индивидуального предпринимателя банкротом может быть подано самим должником, уполномоченными органами и кредиторами. В соответствии с п. 2.1 ст. 213.4 Закона о банкротстве право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем, банкротом возникает у такого гражданина при условии предварительного (не менее чем за 15 календарных дней до дня обращения в арбитражный суд) опубликования им уведомления о намерении обратиться с заявлением о признании его банкротом путем включения этого уведомления в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц. Копии заявления гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем, о признании его банкротом не подлежат направлению конкурсным кредиторам, в уполномоченные органы, а также в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, иным лицам.
Аналогичное право у конкурсных кредиторов возникает в отношении требований, указанных в ст. 213.5 Закона о банкротстве, при условии предварительного (не менее чем за 15 календарных дней до дня обращения в арбитражный суд) опубликования уведомления о намерении обратиться с заявлением о признании гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем, банкротом путем включения этого уведомления в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
Согласно п. 2 ст. 27 Закона о банкротстве при рассмотрении дела о банкротстве индивидуального предпринимателя к нему применяются следующие процедуры банкротства:
- реструктуризация долгов;
- реализация имущества;
- мировое соглашение.
Согласно ст. 216 Закона о банкротстве с момента принятия арбитражным судом решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом и о введении процедуры реализации его имущества утрачивает силу государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, а также аннулируются выданные ему лицензии на осуществление отдельных видов предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель, признанный банкротом, не может быть зарегистрирован в этом качестве в течение пяти лет с момента завершения процедуры реализации имущества или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры. Копия решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом и введении процедуры реализации имущества гражданина направляется арбитражным судом в орган, зарегистрировавший его в качестве индивидуального предпринимателя.
Кроме того, он не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, а также занимать должности в органах управления юридического лица или иным образом участвовать в управлении юридическим лицом в течение пяти лет (применительно к кредитной организации - в течение десяти лет), начиная с даты завершения процедуры реализации имущества или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры. Следовательно, его правоспособность в связи с банкротством в определенной мере оказывается ограниченной.
Расчеты с кредиторами производятся в порядке и в очередности, которые предусмотрены Законом о банкротстве для реализации имущества гражданина (ст. 213.25 - 213.28).
Необходимо иметь в виду, что процедура внесудебного банкротства может быть применена и в отношении гражданина, являющегося индивидуальным предпринимателем. В связи с этим в п. 3 и 4 ст. 223.6 Закона о банкротстве устанавливается, что при завершении процедуры внесудебного банкротства в отношении гражданина, исключенного из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей менее чем за один год до подачи заявления о признании его банкротом во внесудебном порядке, также применяются последствия признания индивидуального предпринимателя банкротом, предусмотренные ст. 216 Закона о банкротстве. МФЦ направляет копии уведомлений о возбуждении процедуры, прекращении процедуры и завершении процедуры внесудебного банкротства гражданина в орган, зарегистрировавший его в качестве индивидуального предпринимателя.
Определенные особенности присущи также банкротству крестьянского (фермерского) хозяйства. Основанием для признания КФХ банкротом также является его неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 217 Закона о банкротстве), что означает применение к нему принципа неплатежеспособности.
В соответствии с п. 2 ст. 213.1 Закона о банкротстве положения, предусмотренные нормами о банкротстве граждан, не применяются к отношениям, связанным с несостоятельностью (банкротством) крестьянских (фермерских) хозяйств. Учитывая это, для признания КФХ банкротом срок неплатежеспособности должен быть не менее трех месяцев, а минимальная сумма задолженности - 100 тыс. руб. При рассмотрении дела о банкротстве КФХ применяются процедуры, предусмотренные ст. 27 Закона о банкротстве для должника - юридического лица, т.е.:
- наблюдение;
- финансовое оздоровление;
- внешнее управление;
- конкурсное производство;
- мировое соглашение.
В Законе о банкротстве формально речь идет о признании банкротом именно хозяйства, а не его главы - индивидуального предпринимателя. Если КФХ включает нескольких лиц (членов хозяйства), то заявление о признании этого хозяйства банкротом может быть подано в арбитражный суд его главой - индивидуальным предпринимателем при наличии письменного согласия всех его членов (п. 1 ст. 218 Закона о банкротстве).
Кроме того, такое заявление должно содержать подтвержденные документами сведения о составе и стоимости имущества КФХ, составе и стоимости имущества, принадлежащего на праве собственности членам этого хозяйства, а также об источниках, за счет которых оно приобретено, и размере доходов, которые могут быть получены КФХ по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ. Такие же документы прилагаются индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства к отзыву на заявление кредитора.
Процедура наблюдения в отношении КФХ осуществляется на основании общих норм Закона о банкротстве (ст. 62 - 75), а процедуры финансового оздоровления и внешнего управления применяются с особенностями, установленными ст. 219 Закона о банкротстве. Специфика этих процедур обусловливается тем, что крестьянское (фермерское) хозяйство осуществляет сельскохозяйственное производство, связанное с сезонностью работ и большой зависимостью от природных условий, соответственно, и не исключается возможность восстановления его платежеспособности.
Согласно п. 1 ст. 219 Закона о банкротстве в течение двух месяцев с момента вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении КФХ наблюдения его глава может представить в арбитражный суд план финансового оздоровления и график погашения задолженности. Финансовое оздоровление КФХ вводится арбитражным судом, если осуществление предусмотренных его планом мероприятий позволит погасить требования кредиторов, в том числе за счет доходов, которые могут быть получены КФХ по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ. Если же в течение периода финансового оздоровления имели место спад и ухудшение финансового состояния КФХ в связи со стихийными бедствиями, с эпизоотиями или другими обстоятельствами, носящими чрезвычайный характер, срок финансового оздоровления может быть продлен на год при условии изменения графика погашения задолженности.
Внешнее управление КФХ вводится арбитражным судом на основании решения собрания кредиторов до окончания соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или переработанной сельскохозяйственной продукции на срок, не превышающий двух лет и трех месяцев. Если же в ходе внешнего управления имели место спад и ухудшение финансового состояния КФХ в связи со стихийными бедствиями, эпизоотиями и другими обстоятельствами, носящими чрезвычайный характер, срок внешнего управления может быть продлен на год (п. 4 ст. 219 Закона о банкротстве).
С момента принятия решения о признании крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом и об открытии конкурсного производства государственная регистрация главы КФХ в качестве индивидуального предпринимателя утрачивает силу. Арбитражный суд направляет копию решения о признании крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом и об открытии конкурсного производства в орган, зарегистрировавший главу КФХ в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 223 Закона о банкротстве).
В конкурсную массу КФХ включаются находящееся в общей собственности его членов недвижимое имущество, в том числе насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, племенной, молочный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое приобретенное для крестьянского (фермерского) хозяйства на общие средства его членов имущество, а также право аренды принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельного участка и иные принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству и имеющие денежную оценку имущественные права (п. 1 и 2 ст. 221 Закона о банкротстве). Земельный участок может отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой его оборот допускается земельным законодательством (п. 1 и 2 ст. 221 Закона о банкротстве).
Вместе с тем согласно п. 3 ст. 221 Закона о банкротстве в случае признания КФХ банкротом и открытия конкурсного производства имущество, принадлежащее его главе и членам на праве собственности, а также иное имущество, в отношении которого доказано, что оно приобретено на доходы, не являющиеся общими средствами КФХ, не включается в конкурсную массу.
При продаже имущества КФХ арбитражный управляющий должен выставить на продажу его предприятие путем проведения торгов. Если оно не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество КФХ, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации. Оценка и продажа предприятия КФХ или выставленного на торги единым лотом его производственно-технологического комплекса осуществляется в порядке, установленном п. 4 - 19 ст. 110 и ст. 130 Закона о банкротстве. Если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс КФХ не продан на торгах, продажа имущества осуществляется на торгах, проводимых в электронной форме или путем публичного предложения (ст. 111 и п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве).
В случае признания КФХ несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к принадлежащему ему земельному участку, имеют преимущественное право приобретения имущества КФХ с публичных торгов. Для обеспечения реализации преимущественного права арбитражный управляющий направляет уведомление о продаже имущества КФХ лицам, которые занимаются производством сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также публикует информацию о продаже имущества в печатном органе по месту нахождения КФХ с указанием начальной цены продажи имущества, выставляемого на торги. Если эти лица в течение месяца с даты получения предложения о приобретении имущества и имущественных прав не заявили о своем желании приобрести имущество и права требования, арбитражный управляющий или глава КФХ осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
Для земледельцев (и для государства) большое значение имеет эффективное использование земель. С учетом не везде благоприятного для выращивания сельскохозяйственных культур климата нашей страны важно эффективно использовать уже освоенные участки.
С этой целью применяются разные методы стимулирования владельцев земельных участков для наиболее активного их использования, в том числе налоговое регулирование.
Если участок не используется по назначению,
то ставка повышается
Согласно ст. 389 НК РФ земельные участки, в частности сельскохозяйственного назначения, являются объектом обложения земельным налогом. При этом для участков разных категорий установлены различные налоговые ставки (ст. 394 НК РФ).
Для "обычных" участков, которых большинство, применяется ставка 1,5%, но для некоторых категорий земельных участков действует ставка 0,3%, в том числе для участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Причем указано, что в составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в частности земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).
На основании п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" факт неиспользования земельного участка для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности устанавливает орган государственного земельного надзора.
До принятия в судебном порядке по иску названного органа решения о принудительном изъятии такого земельного участка у его собственника отводится не менее трех лет, в течение которых он может все же приступить к использованию участка по целевому назначению.
К сведению. Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в настоящее время приведены в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482.
По сравнению с применявшимся до 30.09.2020 Перечнем, который был утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369, число названных признаков существенно расширилось, они описываются подробнее.
В Письме Минфина России от 16.07.2014 N 03-05-04-02/34879 <1> сообщается, что, если земельный участок признан уполномоченным органом не используемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающей 1,5%, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено (см. также Письма Минфина России от 03.06.2015 N 03-05-04-02/32131, ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25914@, от 19.02.2020 N БС-4-21/2910@).
--------------------------------
<1> Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 30.07.2014 N БС-4-11/14944@.
К сведению. По мнению налоговиков, названные условия применения ставки в размере не более 1,5% действуют также в случае перехода права на земельный участок к лицам, которые не привлекались к административной ответственности за его использование не по целевому назначению, в том числе когда предыдущий собственник распорядился земельным участком до устранения им правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 8.7 или 8.8 КоАП РФ (предусматривают административную ответственность за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, использование участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению) (см. также п. 3 Письма ФНС России от 20.03.2018 N БС-4-21/5157@). У Минфина иной подход (см. Письмо от 04.02.2019 N 03-05-06-02/6228). Он считает, что после перехода права собственности на земельный участок, который не использовался для сельскохозяйственного производства прежним владельцем, подлежит применению ставка 0,3%, поскольку основания полагать, что новый владелец не использует участок по его назначению, отсутствуют.
Чиновники часто отмечают, что для применения налоговой ставки в размере, не превышающем 0,3%, необходимо соблюдение одновременно двух условий: отнесение земельного участка к определенной категории или виду разрешенного использования (к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах) и полное использование этого участка для сельскохозяйственного производства.
В этом их поддерживают арбитражные суды (см., например, Постановления АС ВВО от 03.02.2021 N Ф01-15912/2020 по делу N А28-16743/2019, от 15.11.2018 N Ф01-5101/2018 по делу N А28-2455/2017, АС ЗСО от 17.11.2020 N Ф04-4333/2020 по делу N А27-25395/2019).
В соответствии с п. 18 ст. 396 НК РФ орган, осуществляющий государственный земельный надзор, обязан в течение десяти дней со дня выдачи предписания об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства, связанного с неиспользованием для сельскохозяйственного производства земельного участка, принадлежащего организации или физическому лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (за исключением земельных участков, указанных в абз. 4 и 5 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ <2>), представить в налоговый орган по субъекту РФ сведения о неиспользовании такого участка для сельхозпроизводства.
--------------------------------
<2> Не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ, а также ограниченных в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.
При установлении органом, осуществляющим государственный земельный надзор, факта устранения указанного нарушения либо при отмене указанного предписания сведения об установлении такого факта либо об отмене такого предписания в течение десяти дней представляются в налоговый орган по субъекту РФ. Данные сведения представляются также органом, осуществляющим государственный земельный надзор, в налоговый орган по его запросу в течение пяти дней со дня получения соответствующего запроса.
По мнению ФНС, если обследования земельных участков проведены по законодательству РФ и в порядке, установленном для осуществления муниципального земельного контроля нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, то результаты обследований могут рассматриваться налоговыми органами для подтверждения соответствующих фактов использования (неиспользования) земельных участков в предпринимательской деятельности в целях применения налоговых ставок, установленных согласно абз. 3, 4 пп. 1, пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ (Письма от 29.09.2020 N БС-4-21/15891@, от 02.12.2020 N БС-4-21/19846@).
По норме п. 1 ст. 393 НК РФ налоговым периодом по земельному налогу является календарный год.
Пример. В сентябре 2020 года выявлен факт неиспользования собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с данной целью. В августе 2021 года признано, что это нарушение устранено.
Согласно разъяснению Минфина за все отчетные периоды 2020 года, в том числе за I, II и III кварталы, земельный налог собственник должен уплатить по ставке 1,5%, как для прочих земель.
За все отчетные периоды 2021 года земельный налог уплачивается по ставке 0,3%, как для земель сельскохозяйственного назначения.
За прошедшие до вынесения того и другого решения отчетные периоды необходимо представить уточненные декларации.
Если нарушение оперативно устранено
Добросовестный хозяйствующий субъект, в отношении которого выявлен факт неиспользования земельного участка по сельскохозяйственному назначению, постарается как можно быстрее исправить нарушение. Не исключено, что ему удастся это сделать в том же налоговом периоде, когда нарушение зафиксировано.
В связи с этим в Письме Минфина России от 23.08.2017 N 03-05-04-02/54186 <3> указано, что НК РФ не определен порядок применения налоговой ставки для участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, который не используется для сельхозпроизводства, если полномочным органом государственного земельного надзора в налоговом периоде было выявлено правонарушение, связанное с неиспользованием земельного участка для сельскохозяйственного производства, а налогоплательщик данное нарушение устранил в этом же налоговом периоде.
--------------------------------
<3> Доведено до территориальных налоговых органов Письмом ФНС России от 28.08.2017 N БС-4-21/16987@.
Финансисты напомнили, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. В связи с этим, по их мнению, в таком случае исчисление суммы земельного налога должно производиться по налоговым ставкам, установленным нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ. То есть в течение всего налогового периода следует применять пониженную налоговую ставку, установленную для земель сельскохозяйственного назначения.
Отметим: в упомянутом Письме N 03-05-04-02/54186 (а также в Письме от 13.10.2017 N 03-05-04-02/67093) Минфин указывал на то, что подготовлен проект закона, который при неиспользовании земельного участка в соответствии с его сельскохозяйственным назначением предусматривает применение ставок земельного налога все-таки с точностью даже не до отчетного периода, а до месяца.
В этом законопроекте Минсельхоз, который его разработал, предложил дополнить ст. 396 НК РФ новым пунктом, согласно которому для участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (за исключением земельных участков, указанных в абз. 3 - 5 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ), не используемых для сельхозпроизводства, исчисление суммы налога производится по ставкам в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ (то есть как для прочих земель), начиная с налогового периода, в котором установлен факт неиспользования таких земельных участков, до месяца, в котором указанное правонарушение устранено. В этом случае налог должен исчисляться по общей ставке весь налоговый период, в котором зафиксировано нарушение, а в том налоговом периоде, когда оно будет устранено, общая ставка применяется с начала периода до месяца устранения.
Однако данный законопроект так и не был внесен Минсельхозом в Государственную Думу.
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Документы могут быть представлены на регистрацию на бумажном носителе или в электронной форме, в частности, посредством сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте Росреестра с использованием единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 4 ст. 1, ч. 1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Чтобы подать документы на регистрацию в электронной форме, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Получите усиленную квалифицированную электронную подпись (при необходимости)
Заявление и документы, представляемые в орган регистрации прав в электронной форме, по общему правилу должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Если будут регистрироваться переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю и право собственности покупателя, то УКЭП потребуется обеим сторонам сделки (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 4 ст. 5 Закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ).
Отличительной особенностью УКЭП является то, что ключ проверки такой подписи указан в квалифицированном сертификате ключа проверки электронной подписи (далее - квалифицированный сертификат).
Для получения квалифицированного сертификата необходимо обратиться в удостоверяющий центр, аккредитованный Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Перечень таких удостоверяющих центров размещен, в частности, на официальном сайте Росреестра (п. п. 2, 3, 7, 8, 16 ст. 2, ч. 1, 2 ст. 8, п. 1 ст. 11, ч. 1, 2 ст. 17, ч. 1 ст. 17.1 Закона N 63-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства РФ от 28.11.2011 N 976).
Получить квалифицированный сертификат можно в том числе в ППК "Роскадастр" (п. 4 ч. 6 ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ).
Порядок создания и выдачи сертификатов ключа проверки электронной подписи устанавливается конкретным удостоверяющим центром (ч. 7 ст. 13 Закона N 63-ФЗ).
За выдачу квалифицированного сертификата удостоверяющим центром может быть установлена плата (ч. 3.1 ст. 18 Закона N 63-ФЗ).
Обратите внимание! Москвичи в рамках пилотного проекта могут быть обеспечены квалифицированными сертификатами за счет средств бюджета г. Москвы при обращении за получением отдельных государственных услуг (результатов юридически значимых действий) (п. п. 1, 2 Постановления Правительства Москвы от 09.03.2021 N 290-ПП; Приложение к данному Постановлению).
Для получения квалифицированного сертификата гражданину необходимо представить в удостоверяющий центр следующие документы и (или) сведения из них (п. 1 ч. 1 ст. 13, ч. 1.1, 2 ст. 18 Закона N 63-ФЗ):
• документ, удостоверяющий личность;
• номер СНИЛС;
• ИНН.
Идентификация заявителя удостоверяющим центром может быть произведена при его личном присутствии или без его личного присутствия (п. 1 ч. 1 ст. 13, п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 18 Закона N 63-ФЗ; ст. 7 Закона от 15.08.1996 N 114-ФЗ; ч. 1 ст. 1, п. п. 4, 5 ст. 2, ч. 1, 20 ст. 3, ст. ст. 4, 9, 10, ч. 1, 3 ст. 19, ч. 14, 15 ст. 26 Закона от 29.12.2022 N 572-ФЗ):
• с использованием квалифицированной электронной подписи при наличии действующего квалифицированного сертификата;
• путем предоставления информации, указанной в документе, удостоверяющем личность гражданина РФ за пределами территории РФ, содержащем электронный носитель информации с записанными на нем персональными данными владельца паспорта, включая биометрические персональные данные;
• путем использования в установленном порядке единой системы идентификации и аутентификации и единой биометрической системы (при наличии соответствующих сведений в указанных системах). Если при этом заявитель отказывается от использования шифровальных (криптографических) средств, удостоверяющий центр обязан отказать такому лицу в проведении указанной идентификации без личного присутствия.
По общему правилу сертификат ключа проверки электронной подписи может быть выдан как в форме электронного документа, так и на бумажном носителе. Также вам должны предоставить руководство по обеспечению безопасности использования УКЭП и средств УКЭП (ч. 4 ст. 14, ч. 3, 4 ст. 18 Закона N 63-ФЗ).
Как правило, срок действия сертификата ограничен определенным периодом времени (п. 1 ч. 2 ст. 17 Закона N 63-ФЗ).
Одновременно с выдачей сертификата удостоверяющий центр направляет сведения о выданном вам сертификате в ЕСИА. По вашему желанию при вашем личном присутствии удостоверяющий центр также может бесплатно зарегистрировать вас в ЕСИА (ч. 5 ст. 18 Закона N 63-ФЗ).
Кроме того, при наличии соответствующей аккредитации удостоверяющий центр может хранить ключ квалифицированной электронной подписи с обеспечением его защиты от компрометации и несанкционированного использования и по поручению владельца сертификата создавать подпись при помощи такого ключа (ч. 2.2, 2.3 ст. 15, ч. 3.1, 4.1 ст. 16 Закона N 63-ФЗ).
Если в отношении объекта недвижимости планируется осуществить государственную регистрацию перехода, прекращения права собственности на основании сделки отчуждения (например, купля-продажа, дарение, мена) или государственную регистрацию договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и сертификат ключа проверки электронной подписи выдан вам не ППК "Роскадастр", переходите к шагу 2.
В остальных случаях переходите к шагу 3.
Без подписания УКЭП в форме электронного документа через личный кабинет, размещенный на сайте Росреестра, могут быть представлены, в частности, следующие заявления (п. 2 ч. 1, ч. 1.2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
1) о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом;
2) о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка (земельных участков), образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
3) о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков в результате раздела или объединения с другими земельными участками.
В указанных случаях переходите к шагу 4.
Шаг 2. Подайте заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП
Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП, должно быть представлено в орган регистрации прав правообладателем отчуждаемого объекта недвижимости или его законным представителем либо представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения, в том числе через МФЦ.
Запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП, вносится в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления заявления (п. 1 ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 8 ст. 18, ч. 1, 3, 8 ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ).
Если сертификат ключа проверки электронной подписи выдан ППК "Роскадастр", представлять указанное заявление не требуется (п. 4 ч. 6 ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 3. Зарегистрируйтесь на Едином портале госуслуг (при необходимости)
Регистрация на Едином портале госуслуг необходима для получения доступа к государственным услугам в электронной форме (п. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 21 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; п. 9 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 N 861).
Регистрация на портале осуществляется посредством ЕСИА. Созданная таким образом учетная запись впоследствии используется для входа в личный кабинет на сайте государственных органов, в том числе размещенный на сайте Росреестра (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Если у вас уже есть подтвержденная учетная запись на Едином портале госуслуг, пропустите этот шаг.
Для получения подтвержденной учетной записи необходимо в регистрационной форме на портале указать свои фамилию, имя, номер мобильного телефона и адрес электронной почты, а затем ввести код подтверждения, полученный в СМС-сообщении.
После этого нужно заполнить профиль пользователя, указав СНИЛС и данные документа, удостоверяющего личность. Ваши данные должны пройти проверку в МВД России и Фонде пенсионного и социального страхования РФ.
Обратите внимание! Проверка данных может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Уведомление о результатах проверки будет направлено на вашу электронную почту.
После завершения проверки нужно подтвердить вашу личность. Для этого, в частности, можно воспользоваться УКЭП.
Если проверка пройдет успешно, ваша учетная запись получит статус "Подтвержденная".
Шаг 4. Подайте документы на регистрацию через личный кабинет, размещенный на сайте Росреестра
Для этого выполните следующие действия.
1. Установите на компьютер специальный программный модуль (плагин) для браузера, позволяющий использовать УКЭП на веб-страницах (при необходимости).
2. С помощью учетной записи Единого портала госуслуг войдите в личный кабинет на сайте Росреестра.
3. Выберите необходимую вам услугу из списка доступных услуг в зависимости от ситуации (например, "государственная регистрация возникновения и перехода права на объект недвижимости" или "постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация возникновения права").
4. Заполните форму заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и подпишите его УКЭП (при необходимости). В случаях, когда подписание заявления УКЭП не требуется (рассмотрены в шаге 1), заявление подписывается простой электронной подписью при условии проверки полномочий заявителя посредством ЕСИА. Заявление должно иметь формат XML-документа (ч. 1.2, 11 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 2 Приложения N 4, п. 2 Приложения N 5 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
5. Прикрепите к заявлению необходимые документы (в зависимости от ситуации) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанные УКЭП соответствующих уполномоченных (должностных) лиц или сторон договора (п. 2 ч. 1 ст. 18, ч. 8, 9, 10 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
При этом следует иметь в виду, что документы на регистрацию должны быть представлены в форме электронных документов, если законом предусмотрено, что при представлении на бумажном носителе такие документы предоставляются в подлиннике. В иных случаях документы можно представить как в форме электронных документов, так и в форме электронных образов документов (в том числе акты органов государственной власти, акты органов местного самоуправления, а также судебные акты, установившие права на недвижимое имущество) (ч. 7 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Электронный документ и электронный образ документа
Электронный документ - это документ, созданный в электронной форме без предварительного документирования на бумажном носителе, подписанный электронной подписью в установленном порядке (абз. 5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57).
Электронный образ документа (электронная копия документа, изготовленного на бумажном носителе) - это переведенная в электронную форму с помощью средств сканирования копия документа, изготовленного на бумажном носителе, заверенная электронной подписью в установленном порядке (абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57).
В течение рабочего дня, следующего за днем приема заявления и документов органом регистрации прав, на ваш адрес электронной почты будет направлено уведомление о получении документов (п. 2 ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
6. Уплатите госпошлину за государственную регистрацию (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако в случае непредставления этого документа и при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления вам вернут заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, вам будет направлена информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты конкретной услуги уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Госпошлина не уплачивается за государственную регистрацию права собственности, возникшего до 31.01.1998 (пп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Шаг 5. Получите выписку из ЕГРН
В зависимости от конкретной ситуации срок государственной регистрации в случае подачи документов в электронной форме составляет (п. п. 1, 5, 8.4, 9, 11, 13 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ):
• семь рабочих дней с даты приема заявления на осуществление государственной регистрации;
• десять рабочих дней с даты приема заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации;
• один рабочий день, если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
• пять рабочих дней в случае государственной регистрации ипотеки жилого помещения;
• три рабочих дня в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, и (или) в отношении зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, а также в случае государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) после государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на Едином портале госуслуг (ч. 3.1 ст. 21 Закона N 210-ФЗ; п. п. 1, 2, 5, 7 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 N 277; п. 53 разд. I Приложения к Постановлению Правительства РФ N 277).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая будет направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Если иное не установлено брачным договором, на имущество супругов распространяется режим совместной собственности (п. 1 ст. 33 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Что относится к общему имуществу супругов
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся (п. п. 1, 2 ст. 34 СК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15):
• доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности.
Денежные средства, полученные супругом (супругой) после прекращения брака от работодателя во исполнение ранее возникших обязательств, вытекающих из трудовых отношений (например, задержанная заработная плата), за период, когда супруги еще состояли в браке, являются общим имуществом супругов (п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022);
• полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.);
• приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации;
• любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (п. 3 ст. 34 СК РФ).
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов в общем случае предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ; п. 1 ст. 253 ГК РФ).
Что не относится к общему имуществу супругов
Законный режим имущества супругов не распространяется на следующее (ст. 36, п. п. 4, 5 ст. 38 СК РФ; п. п. 15, 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15):
• имущество, приобретенное во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак;
• имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
• имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам;
• вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
• исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов;
• имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений;
• вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и др.), банковские вклады, открытые на имя несовершеннолетних детей.
Так, например, квартира, приобретенная одним из супругов до брака, в том числе за счет ипотечного кредита, по общему правилу не является совместно нажитым имуществом супругов и не подлежит разделу между ними (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 36 СК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2021 по делу N 2-332/2021).
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были сделаны вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.) (ст. 37 СК РФ; п. 2 ст. 256 ГК РФ).
Определение долей в общем имуществе супругов
Законный режим имущества супругов предполагает, что при разделе совместно нажитого имущества между супругами их доли в этом имуществе признаются равными (п. 1 ст. 39 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 254 ГК РФ).
В некоторых случаях возможно отступление от принципа равенства долей супругов, в частности (п. 3 ст. 35, п. 2 ст. 39 СК РФ; п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15):
• исходя из интересов несовершеннолетних детей;
• когда один из супругов без уважительных причин не получал доходов либо совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу закона согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга;
• когда один из супругов по состоянию здоровья или по иным не зависящим от него обстоятельствам лишен возможности получать доход от трудовой деятельности.
Супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности.
В частности, режим долевой или раздельной собственности может быть установлен путем заключения брачного договора (в отношении имеющегося или будущего имущества) или соглашения о разделе имущества (в отношении имеющегося имущества). Брачный договор или соглашение о разделе имущества заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению. При этом супруги свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Таким образом, размер долей супругов в их общем имуществе при установлении долевой собственности на совместно нажитое имущество на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества определяется супругами самостоятельно, а несоразмерность выделенного каждому из супругов имущества сама по себе не является основанием для признания такого договора или соглашения недействительным (п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 35, п. п. 1, 2 ст. 38, ст. ст. 40, 41, п. 1 ст. 42 СК РФ; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10.02.2022 по делу N 88-3463/2022).
При наличии спора раздел общего имущества супругов осуществляется в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ).
Дополнительно отметим, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 кв. м общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Особенности приобретения недвижимого имущества в период брака
Недвижимое имущество, приобретаемое в период брака, по общему правилу принадлежит супругам на праве совместной собственности, независимо от того, на имя кого из них оно оформляется (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 СК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15).
При этом законодательство не содержит запрета на приобретение супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. Однако такой договор должен быть удостоверен нотариально, так как содержит элементы брачного договора (п. 2 ст. 244, п. 3 ст. 421 ГК РФ; п. 2 ст. 41, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Договор, в соответствии с которым приобретается недвижимое имущество, должен быть подписан его сторонами. Таким образом, договор подписывает тот из супругов, который выступает стороной соответствующего договора, либо оба супруга, если они оба указаны в качестве стороны договора (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Для совершения сделки по приобретению недвижимости согласие супруга по общему правилу не требуется. Исключение составляют, в частности, сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма (например, договор ренты) (пп. 1 п. 2 ст. 163, ст. 584 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; Решение Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N АКПИ15-1048).
Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. При этом заявление о государственной регистрации права общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество может быть подписано одним из супругов (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ; п. 3 Приложения N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо от 17.07.2023 о применении налоговой ставки в отношении земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, не используемого для сельскохозяйственного производства, установленной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), и сообщает.
В соответствии с абзацем вторым подпункта 1, подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 Кодекса налоговые ставки по земельному налогу (далее - налог) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус") и не могут превышать:
0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
1,5 процента в отношении прочих земельных участков (т.е. не указанных в абзацах втором - пятом подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Кодекса).
В главе 31 "Земельный налог" Кодекса не установлен исчерпывающий перечень сведений, которые для целей исчисления налога подтверждают, что земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, не используется по целевому назначению.
К таким сведениям, в частности, относятся сведения, полученные налоговыми органами от органов, осуществляющих федеральный государственный земельный контроль (надзор), органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль (пункты 7.2, 18 статьи 396 Кодекса в редакции Федерального закона от 31.07.2023 N 389-ФЗ).
Вышеприведенные нормы Кодекса не исключают использование налоговыми органами для исчисления налога иных документированных сведений, подтверждающих, что земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, не используется по целевому назначению, при том, что эти сведения представлены в налоговые органы в соответствии с Кодексом и другими федеральными законами, в том числе по запросу налоговых органов.
Указанное также следует из пункта 1 статьи 31, абзаца первого пункта 2 статьи 396 Кодекса в редакции Федерального закона от 31.07.2023 N 389-ФЗ.
Настоящее письмо носит информационно-справочный (рекомендательный) характер, не устанавливает общеобязательных правовых норм и не препятствует применению нормативных правовых актов и судебных постановлений в значении, отличающемся от вышеизложенных разъяснений.
Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо от 17.07.2023 о применении налоговой ставки в отношении земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, не используемого для сельскохозяйственного производства, установленной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), и сообщает.
В соответствии с абзацем вторым подпункта 1, подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 Кодекса налоговые ставки по земельному налогу (далее - налог) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус") и не могут превышать:
0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
1,5 процента в отношении прочих земельных участков (т.е. не указанных в абзацах втором - пятом подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Кодекса).
В главе 31 "Земельный налог" Кодекса не установлен исчерпывающий перечень сведений, которые для целей исчисления налога подтверждают, что земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, не используется по целевому назначению.
К таким сведениям, в частности, относятся сведения, полученные налоговыми органами от органов, осуществляющих федеральный государственный земельный контроль (надзор), органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль (пункты 7.2, 18 статьи 396 Кодекса в редакции Федерального закона от 31.07.2023 N 389-ФЗ).
Вышеприведенные нормы Кодекса не исключают использование налоговыми органами для исчисления налога иных документированных сведений, подтверждающих, что земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, не используется по целевому назначению, при том, что эти сведения представлены в налоговые органы в соответствии с Кодексом и другими федеральными законами, в том числе по запросу налоговых органов.
Указанное также следует из пункта 1 статьи 31, абзаца первого пункта 2 статьи 396 Кодекса в редакции Федерального закона от 31.07.2023 N 389-ФЗ.
Настоящее письмо носит информационно-справочный (рекомендательный) характер, не устанавливает общеобязательных правовых норм и не препятствует применению нормативных правовых актов и судебных постановлений в значении, отличающемся от вышеизложенных разъяснений.
По общему правилу право аренды земли можно заложить с согласия собственника в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Однако из этого правила есть исключения, в частности:
1) в некоторых случаях право аренды заложить нельзя. Например, если государственное предприятие арендует участок, который находится в государственной собственности (пп. 3 п. 5 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях);
2) иногда право аренды можно заложить без согласия собственника, нужно лишь уведомить его. Например, такое право есть у лица, арендовавшего государственный или муниципальный участок более чем на пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).
Залог права аренды может возникнуть и в силу закона, например:
1) если залогодатель зданий или сооружений арендует участок под ними, заложенным считается и право аренды участка (ст. 69 Закона об ипотеке);
2) если залогодатель нежилого помещения арендует участок под зданием, заложенным считается и право соарендатора участка (ст. 69 Закона об ипотеке);
3) если участок арендован с использованием целевых кредитных (заемных) средств. Но федеральный закон или договор аренды могут предусматривать иное (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке).
Возводить здания или сооружения по общему правилу можно и даже без согласия залогодержателя. Если залогодатель начал строить их после возникновения ипотеки, ипотека распространится на них, если договор не предусматривает иное. А если они уже строились в момент возникновения ипотеки, то перейдут в нее в любом случае (п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
Однако если строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения ипотекой, залогодержатель вправе требовать изменения договора об ипотеке. В частности, при необходимости можно настоять на распространении ипотеки на возведенный объект, если изначально он в залог не переходил (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
Учтите: если есть закладная, стройка допускается, только когда такое право залогодателя предусмотрено в этой закладной, с соблюдением указанных в ней условий (п. 2 ст. 65 Закона об ипотеке).
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Закон предусматривает ряд особенностей для ипотеки сельскохозяйственных участков. В частности, их залоговую стоимость можно определить исходя из кадастровой без рыночной оценки (п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке).
Основные отличительные черты состоят в том, как обращается взыскание на такие участки и как передать в залог право аренды таких земель, когда они находятся в долевой собственности.
7.1. Особенности обращения взыскания на сельскохозяйственные участки
На некоторые участки обратить взыскание можно только в судебном порядке. Например, если они подпадают под Закон об обороте земель сельхозназначения и на них нет недвижимости (пп. 5 п. 5, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения). При этом напоминаем, что возможность внесудебного обращения взыскания на земельные участки является спорной.
При обращении взыскания суд должен определить меры, защищающие производителя сельхозпродукции, который использует эту землю. Также суд учтет сезонность сельхозпроизводства, его зависимость от природно-климатических условий и возможность получения производителем доходов после периода сельхозработ (пп. 7 п. 2 ст. 54, п. 3 ст. 68 Закона об ипотеке).
7.2. Особенности залога права аренды сельскохозяйственного участка, находящегося в долевой собственности
Арендатор может заложить это право в пределах срока аренды без согласия участников долевой собственности, если договор аренды не предусматривает иное (п. 8 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Залогодателю и залогодержателю следует быть готовыми к тому, что арендованный участок может уменьшиться. Такое возможно, если участник долевой собственности, который на собрании собственников не согласился с арендой, воспользовался своим правом выделить долю и распорядиться выделенным участком по своему усмотрению. Согласие арендатора или залогодержателя права аренды не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекратятся (п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения). Поэтому залогодержателю, который не готов на такой риск, рекомендуем убедиться, что на аренду были согласны все сособственники.
Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения имеет большую важность в связи с особыми плодородными свойствами такой земли, являющейся основой агропромышленного комплекса государства.
Статьей 77 ЗК РФ установлено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, и использование таких земельных участков и (или) земель в целях, указанных в п. п. 1 и 6 ст. 39.37 ЗК РФ, на основании публичного сервитута осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (п. 2 ст. 78 ЗК РФ).
Ниже по тексту будут рассмотрены особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения, которые заключаются в различных правовых особенностях и ограничениях, связанных с использованием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками
из земель сельскохозяйственного назначения
Владеть земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения могут граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать такими земельными участками только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст. ст. 2, 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель)). Таким образом, действующим законодательством исключена возможность перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения к иностранному юридическому лицу.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться в том числе для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено ЗК РФ (п. п. 1, 3 ст. 78 ЗК РФ).
В п. 1 ст. 78 ЗК РФ определен круг субъектов, которые вправе использовать сельскохозяйственные земли. К ним относятся:
- крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земли данной категории для осуществления их деятельности;
- граждане, ведущие личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд;
- хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
- некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательные организации;
- общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, которые используют земли сельскохозяйственного назначения для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.
Отношения, связанные с распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом об обороте земель.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
При этом следует учитывать, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в долевой собственности 5 и более участников, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель).
Изъятие земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения: случаи и порядок
Случаи изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения можно разделить на две группы:
1. Изъятие в связи с нарушением собственниками земельных участков требований в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения, установленных законодательством РФ.
2. Изъятие для государственных или муниципальных нужд.
В первой группе случаев обязательно имеет место ненадлежащее использование или неиспользование собственником участка из земель сельскохозяйственного назначения. Во второй группе случаев изъятие не связано с какими-либо нарушениями, а вызвано необходимостью использования данного участка для определенных целей федерального, регионального или местного значения.
Соответственно отличается и порядок изъятия земельных участков.
1. Изъятие в связи с нарушением собственниками земельных участков требований в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения, установленных законодательством РФ.
Из информации, изложенной в документе "Вопрос: Каков порядок изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?" ("Официальный сайт Минсельхоза России", 2018), следует, что в целях совершенствования механизма изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения таких земель в сельскохозяйственный оборот принят Федеральный закон от 03.07.2016 N 354-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации".
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случаях, если:
1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет;
2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства РФ не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения;
3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде;
4) приобретенный в соответствии со ст. 6 Закона об обороте земель такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения.
Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 N 612, а размер причиненного окружающей среде вреда определяется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482.
Согласно п. 4 ст. 6 Закона об обороте земель в случае неустранения правонарушений, указанных в п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, в срок, установленный выданным предписанием об устранении выявленного нарушения обязательных требований, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора), выдавший такое предписание, после назначения административного наказания за неустранение указанных нарушений в срок не позднее десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения о привлечении виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания:
1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ;
2) подает в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в пп. 1 п. 4 ст. 6 Закона об обороте земель, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, и о его продаже с публичных торгов (п. 5 ст. 6 Закона об обороте земель).
В течение четырех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, и о его продаже с публичных торгов уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в отношении такого земельного участка проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 6 Закона об обороте земель (п. 6 ст. 6 Закона об обороте земель).
Средства, вырученные от продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с публичных торгов либо приобретения такого земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе работ по оценке рыночной стоимости такого земельного участка и обследований его в соответствии с Федеральным законом от 16.071998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (п. 14 ст. 6 Закона об обороте земель).
Особенности государственной регистрации прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ предусмотрены ст. 60.1 Закона о регистрации недвижимости.
2. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ст. 6.1 Закона об обороте земель принудительное изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством.
Изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд может осуществляться в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, создания или расширения особо охраняемой природной территории, выполнения международного договора или проведения работ, связанных с пользованием недрами (п. п. 1, 2 ст. 56.3 ЗК РФ).
Изъятие производится по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 56.2 ЗК РФ, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ (п. 4 ст. 56.3 ЗК РФ).
Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 8 ст. 56.3 ЗК РФ).
Не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления обязаны принять меры для выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на данные участки. Такие меры включают в себя:
- запрос сведений в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых земельных участков или иных объектов недвижимого имущества;
- опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если такие земельные участки расположены на межселенной территории), по месту нахождения земельных участков, сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- размещение на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, а также на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- размещение сообщения о планируемом изъятии земельных участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами границ населенного пункта, на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования (п. 1 ст. 56.5 ЗК РФ).
Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, подлежащих изъятию, в течение 60 дней со дня опубликования сообщения подают заявления в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления об учете их прав (обременений прав) на земельные участки с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав) (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ).
Правообладатели, права которых на земельные участки не были выявлены в указанном порядке, могут требовать возмещения от лица, которому предоставлены такие земельные участки (за исключением лиц, которым земельные участки предоставлены на праве безвозмездного пользования), либо при отсутствии указанного лица - требовать возмещения за счет соответственно казны РФ, казны субъекта РФ, казны муниципального образования. Возврат земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества прежним правообладателям не осуществляется (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).
По истечении срока, установленного для выявления правообладателей земельных участков, подлежащих изъятию, уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном ст. 56.6 ЗК РФ.
В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение:
- осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет;
- обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;
- направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в ЕГРН;
- направляют копию решения об изъятии в орган регистрации прав;
- направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними, о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, а также копии документов, подтверждающих права указанных лиц на изымаемые земельные участки и (или) на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд в течение 3 месяцев со дня уведомления правообладателя о принятом решении (п. п. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
Следующим этапом процедуры изъятия является подготовка соглашения об изъятии недвижимости и направление проекта соглашения сторонам для подписания в порядке, установленном ст. 56.7 ЗК РФ. Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Соглашение об изъятии заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).
Правообладатель изымаемого земельного участка подписывает соглашение об изъятии и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство. При наличии возражений, в том числе по размеру предлагаемого возмещения, правообладатель участка вправе направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (п. п. 8, 9 ст. 56.10 ЗК РФ).
Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности более чем пяти лиц, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить данное соглашение либо о предложениях об изменении его условий, а также о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать указанное соглашение (пп. 6, 10 п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель). Решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения принимаются в порядке, установленном ст. 14.1 Закона об обороте земель.
В случае, если по истечении 90 дней со дня получения правообладателем изымаемого земельного участка проекта соглашения оно не подписано, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в п. п. 1 и 2 ст. 56.4 ЗК РФ, за счет средств указанной организации (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).
Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступление в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка является основанием для государственной регистрации перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества. Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством РФ не установлено иное (пп. 6 п. 1, 3 ст. 56.11 ЗК РФ).
Особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд установлены ст. 60 Закона о регистрации недвижимости.
Особенности купли-продажи земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
В силу п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд) по цене, за которую он продается.
Продавец земельного участка обязан в установленном порядке уведомить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием существенных условий такого договора. При этом срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель извещение вручается под подписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение (п. 3 ст. 8 Закона об обороте земель).
Несоблюдение преимущественных прав указанных субъектов ведет к признанию такой сделки ничтожной. Стоит отметить, что указание в извещении о продаже земельного участка цены ниже рыночной не является нарушением порядка извещения (Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2018 N 310-КГ17-20503 по делу N А14-16627/2016).
При этом следует учитывать, что действие Закона об обороте земель не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель).
Таким образом, преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку в отношении садовых, огородных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества из земель сельскохозяйственного назначения, не действует.
Помимо вышеуказанных правил о преимущественном праве на покупку, п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель установлен максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, - данный размер устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Также установлено ограничение права собственности в отношении иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов - указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") (ст. 3 Закона об обороте земель).
Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок (п. 5 ст. 8 Закона об обороте земель).
Особенности аренды земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
Согласно п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие в установленном порядке государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных Законом об обороте земель (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель). Так, для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.
При этом в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. ст. 8 и 10 Закона об обороте земель (п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель).
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5 ст. 9 Закона об обороте земель).
При этом следует отметить, что договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, имеет особенности, предусмотренные ст. 9 Закона об обороте земель.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Закона об обороте земель).
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации в установленном порядке.
Перевод земли из категории земель сельскохозяйственного
назначения в иную категорию
В силу ст. 1 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется ЗК РФ, Законом о переводе земель, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Статьей 8 ЗК РФ определено, что перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;
земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую определены Законом о переводе земель.
Вместе с тем ст. 7 Закона о переводе земель установлены особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Перевод таких земель допускается в исключительных случаях, связанных с:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 ст. 7 Закона о переводе земель;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
При этом следует учитывать, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п. 4 ст. 79 ЗК РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных п. п. 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст. 7 Закона о переводе земель.
Правовой статус особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий установлен п. 4 ст. 79 ЗК РФ, а их состав раскрывается в региональном законодательстве.
Так, согласно п. 4 Порядка формирования и ведения перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается (утв. Постановлением Правительства МО от 17.10.2017 N 872/38), к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям от
В целом порядок обращения взыскания на земельный участок такой же, как и на большинство других объектов. Но некоторые особенности для заложенной земли все же есть.
Например, правомерность обращения взыскания на участок во внесудебном порядке является спорной. Как минимум на ряд участков можно обратить взыскание только по решению суда - в частности, на участок, который находится в государственной или муниципальной собственности (пп. 5 - 8 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).
При этом есть ст. 278 ГК РФ, где сказано, что обращение взыскания на землю по обязательствам ее собственника осуществляется только через суд. То есть как общее правило установлен судебный порядок без указания каких-то исключений. Однако ВАС РФ разъяснил, что при применении этой статьи нужно учитывать специальные нормы Закона об ипотеке (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). А эти нормы запрещают внесудебное взыскание не для всех участков, а только для некоторых из них. С учетом всего этого невозможно точно сказать, как в вашем случае будет относиться суд к договорному условию о внесудебном порядке обращения взыскания, а потому, полагаем, лучше избегать его.
Еще одна особенность: при продаже участка на публичных торгах, аукционе или по конкурсу нужно соблюдать установленные федеральным законом ограничения по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки (п. 2 ст. 68 Закона об ипотеке). Например, по общему правилу иностранцы могут обладать сельскохозяйственными участками только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте земель сельхозназначения). Значит, купить они их не имеют права.
Кроме того, при обращении взыскания на некоторые участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, суд должен указать в решении особые условия проведения публичных торгов. Например, условие о величине снижения на повторных торгах начальной продажной цены (пп. 6 п. 2 ст. 54, п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке).
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Для представления интересов гражданина в Росреестре или ППК "Роскадастр" по вопросам кадастрового учета и (или) регистрации его прав на объекты недвижимости, в том числе получения соответствующих документов, получения сведений ограниченного доступа из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также внесения в ЕГРН записей: о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, о возможности регистрации перехода (прекращения) права на основании электронных документов, о возможности предоставления третьим лицам персональных данных правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, потребуется доверенность.
Такая доверенность требует нотариального удостоверения (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 15, ч. 8 ст. 18, ч. 13 ст. 29, ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 36.2, ч. 1 ст. 36.3, п. 2 ч. 13, ч. 15 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Для оформления доверенности на представление интересов гражданина в Росреестре рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Выберите кандидатуру представителя
Доверенность может быть выдана как одному, так и нескольким лицам. В последнем случае каждый из представителей обладает полномочиями, указанными в доверенности, если доверенностью не предусмотрено совместное осуществление полномочий. Доверенное лицо должно обладать полной дееспособностью (ст. 21, п. 5 ст. 185, пп. 5, 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте доверенность
Специальный бланк доверенности на представление интересов гражданина в Росреестре не предусмотрен. При нотариальном оформлении доверенности ее текст, как правило, составляется нотариусом с учетом общих требований. В доверенности должны содержаться (п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 186 ГК РФ; ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 4.5, 6.2 Методических рекомендаций, утв. Решением Правления ФНП от 18.07.2016, Протокол N 07/16):
1) наименование документа - доверенность;
2) место и дата составления доверенности (число, месяц и год совершения доверенности указываются прописью. Указание даты является обязательным, при ее отсутствии доверенность будет считаться ничтожной);
3) сведения о доверителе и доверенном лице (фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, место жительства (при наличии), дата и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность);
4) перечень и объем предоставляемых представителю полномочий (например, представление интересов доверителя по вопросам регистрации права собственности и (или) кадастрового учета, подачи заявления о приостановлении или прекращении государственной регистрации, получения документов после проведенной регистрации, внесения изменений в записи ЕГРН, представления заявления для внесения в ЕГРН соответствующей записи, получения сведений из ЕГРН в виде выписок и (или) копий правоустанавливающих документов), а также индивидуальные признаки объекта (объектов) недвижимости, если доверенность предусматривает полномочия в отношении конкретного имущества;
5) подпись доверителя (с расшифровкой).
Доверенность также может содержать указание на право или запрет передоверия, возможность или запрет последующего передоверия и срок, на который доверенность выдана. Если такой срок не указан, доверенность действительна в течение года (п. 1 ст. 186, п. 1 ст. 187 ГК РФ).
Шаг 3. Обратитесь к нотариусу для удостоверения доверенности
Для удостоверения доверенности вам необходимо обратиться к нотариусу с документом, удостоверяющим вашу личность (ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 1.3 Методических рекомендаций).
При отсутствии документа, удостоверяющего личность, или при наличии сомнений относительно личности заявителя нотариус вправе установить вашу личность посредством единой биометрической системы, при условии что ваши биометрические персональные данные, а также номер мобильного телефона содержатся в указанной системе (ч. 5 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минюста России от 30.09.2020 N 228).
Доверенность от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет или недееспособных граждан выдается их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п. п. 3.6, 3.7 Методических рекомендаций).
Доверенность от имени несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет выдается с письменного согласия законных представителей, а от имени граждан, ограниченных в дееспособности, - с согласия попечителей (п. п. 3.4, 3.7 Методических рекомендаций).
Для совершения доверенности от имени подопечного необходимо согласие органа опеки и попечительства. Для выдачи доверенности от имени несовершеннолетнего согласие органа опеки и попечительства не требуется (ч. 2 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ; п. 3.8 Методических рекомендаций; Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2662/06-10).
По вашей просьбе нотариус может изготовить доверенность в электронной форме. В этом случае вы должны подписать ее в присутствии нотариуса простой электронной подписью (ст. 44.2 Основ законодательства РФ о нотариате).
Удостоверенная нотариусом доверенность на бумажном носителе должна иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить ее достоверность (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Удостоверение доверенности нотариусом подлежит оплате. В государственной нотариальной конторе оплата составит 200 руб. У частного нотариуса указанная сумма увеличивается на региональный тариф. Определенные категории лиц имеют льготы по оплате нотариальных действий (пп. 2 п. 1 ст. 333.24, ст. 333.38 НК РФ; ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Приложение N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Справка. Доверенности, приравниваемые к нотариальным
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются (п. 2 ст. 185.1 ГК РФ):
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии - старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций.
По общему правилу сведения из ЕГРН может получить любое лицо (ч. 1 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 2 Регламента предоставления сведений из ЕГРН). Например, организация может запросить выписку из ЕГРН о любом объекте недвижимости, принадлежащем как ей, так и любому другому лицу. Кроме того, представитель организации может подать запрос от своего имени как физическое лицо. В этом случае размер платы за предоставление сведений будет значительно меньше.
Как узнать, кто является собственником объекта недвижимости
Если вам не известно, кто является собственником недвижимости, вы можете заказать из ЕГРН выписку об объекте недвижимости или выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если собственник - юридическое лицо, то информацию о нем вы получите. Так, для российских организаций в реквизите "Правообладатель (правообладатели)" будут указаны их полное наименование, ИНН и ОГРН. Если же собственник - физическое лицо, то по общему правилу с помощью сведений из ЕГРН информацию о нем вы не получите, поскольку его персональные данные в выписке раскрываться не будут. В реквизите "Правообладатель (правообладатели)" будут указаны слова "физическое лицо" (ч. 5 ст. 7, ч. 1, 7.1 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости, п. п. 59, 143 Приложения N 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329).
Ф.И.О. и дата рождения собственника - физического лица будут отражены в выписке из ЕГРН, если он сам (или через своего законного представителя либо представителя по нотариально заверенной доверенности) подаст в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. В этом случае в ЕГРН будет внесена соответствующая запись (ч. 1, 5 ст. 36.3, ч. 1.3 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости, п. п. 59, 143 Приложения N 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329).
Без этого заявления выписка из ЕГРН с указанием Ф.И.О. и даты рождения собственника недвижимости может быть предоставлена ограниченному кругу лиц. К ним относятся в числе прочих (ч. 6 ст. 36.3 Закона о госрегистрации недвижимости):
• сам собственник - правообладатель недвижимости (п. 1 ч. 13 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости);
• лица, которые владеют этой недвижимостью на праве общей собственности (п. 1 ч. 6 ст. 36.3 Закона о госрегистрации недвижимости);
• арендатор этой недвижимости, если в ЕГРН есть запись о регистрации договора аренды (п. 7 ч. 6 ст. 36.3 Закона о госрегистрации недвижимости);
• залогодержатель этой недвижимости или прав на нее (п. 3 ч. 13 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если вам уже известно, кто является собственником недвижимости, и вы хотите проверить достоверность сведений об этом, можно поступить следующим образом:
• попросить собственника самостоятельно получить выписку из ЕГРН, а затем проверить ее посредством официального сайта (ч. 8.1 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости). Согласно Информации Росреестра сделать это можно будет на сайте Росреестра при помощи специального QR-кода. Также вы можете воспользоваться сервисом Единого портала госуслуг для проверки электронной подписи электронного документа https://www.gosuslugi.ru/eds;
• обратиться к нотариусу. Он совершит нотариальное действие по удостоверению факта наличия сведений в ЕГРН о Ф.И.О. и о дате рождения правообладателя объекта недвижимости и сам запросит выписку с указанием этих данных. Если сведения о Ф.И.О. и дате рождения собственника недвижимости нужны заинтересованному лицу для защиты своих прав и законных интересов, выписка будет предоставлена нотариусу на основании письменного заявления этого лица. Если эти сведения нужны для совершения сделки с объектом недвижимости, выписка будет предоставлена нотариусу на основании письменного совместного заявления собственника недвижимости и иного заинтересованного лица, которому сведения необходимы для сделки (ч. 6 ст. 36.3, ч. 14.1 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости).
Сведения ограниченного доступа могут предоставляться только установленным лицам (ч. 6 ст. 36.3, ч. 13, 14.2, 15, 15.1 ст. 62 названного Закона, п. 3 Регламента предоставления сведений из ЕГРН). К документам, которые содержат такие сведения, относятся:
1) выписки из ЕГРН с информацией:
- о персональных данных лица, в пользу которого зарегистрировано право, ограничение права или обременение объекта недвижимости;
- о персональных данных предыдущих собственников объекта недвижимости (в составе выписки, содержащей сведения о переходе прав на объект);
- о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
- о содержании правоустанавливающих документов;
- о дате получения органом регистрации прав заявления о кадастровом учете и (или) госрегистрации прав и прилагаемых к нему документов;
- о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
- об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости;
2) копии документов, на основании которых в ЕГРН внесены сведения.
Организация может получить соответствующие выписки только в отношении самой себя и принадлежащих ей объектов недвижимости, а также объектов, которые находятся у нее в залоге или в отношении которых она имеет право на наследование. Это следует из ч. 13 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости.
Копию правоустанавливающего документа организация может получить, если является правообладателем (его законным представителем) или лицом, получившим от правообладателя (законного представителя) нотариальную доверенность. Копию акта согласования местоположения границ земельных участков она может получить и в том случае, когда выступает лицом, к которому права на участки перешли в порядке универсального правопреемства (ч. 15, 15.1 ст. 62 указанного Закона).
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; ч. 2, 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Справка. Многоквартирный дом
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома (ч. 6 ст. 15, п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Если земельный участок под МКД не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет (далее также - кадастровый учет), такой участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования. При этом собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД и объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Для оформления в собственность земельного участка под МКД в указанной ситуации рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Уточните информацию об образовании земельного участка
Информация об образовании и кадастровом учете земельного участка под МКД размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
Если сведения о земельном участке под МКД содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), одновременно с регистрацией права собственности на первое помещение в МКД без дополнительного заявления производится регистрация права общей долевой собственности собственников помещений на такой земельный участок без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. Государственная регистрация прав на соответствующее помещение в МКД одновременно является регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под МКД (ч. 5 ст. 40, ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Отметим, что законодательство не содержит запрета на формирование единого земельного участка под несколькими МКД, в том числе составляющими единый жилой комплекс, в целях их возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства. В этом случае возникает право общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок (п. 21 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023).
Если земельный участок под МКД не образован, переходите к следующему шагу.
Шаг 2. Обратитесь в уполномоченные органы с заявлением об образовании земельного участка
Образованием земельных участков, на которых расположен МКД, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления (далее - уполномоченные органы). Любой собственник помещения в таком доме вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен (ч. 3, 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).
В случае невыполнения уполномоченным органом обязанности по формированию земельного участка вы вправе оспорить его бездействие в суде. При этом не следует подавать иск о признании права общей долевой собственности на земельный участок под МКД, так как это право возникает у собственников помещений в МКД в силу закона. Рекомендуем заявить требование о признании бездействия уполномоченного органа незаконными и обязании его выполнить необходимые работы (ч. 1 ст. 4, п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 124 КАС РФ).
В целях образования земельного участка уполномоченными органами совершаются все необходимые действия, в частности, утверждение в установленном порядке проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее - схема расположения), подготовка межевого плана земельного участка, а также обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа (ч. 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ; п. 2.4 ч. 2 ст. 15 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Если образование земельного участка под МКД осуществляется на основании схемы расположения, подготовка такой схемы может быть обеспечена как уполномоченным органом, так и собственником (собственниками) помещений в МКД. Для подготовки схемы расположения земельного участка может быть использован официальный сайт Росреестра.
В случае подготовки схемы расположения уполномоченным органом срок ее подготовки должен составлять не более трех месяцев. До утверждения схемы расположения уполномоченным органом она подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (п. п. 1, 2.1, 10, 11, 13 ст. 11.10 ЗК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Следует учитывать, что образование земельного участка, на котором расположен МКД, осуществляется уполномоченными органами также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем МКД, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Размер образуемого под МКД земельного участка (придомовой территории) определяется, в частности, исходя из площади дома (суммарной общей площади всех квартир, нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в доме), территории, необходимой для обслуживания площади МКД, плотности застройки. В границы земельного участка под МКД могут быть включены в том числе земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД (п. п. 5, 6 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.03.2019 N 153/пр).
Информация о границах и площади земельного участка под МКД, в том числе сведения, содержащиеся в решении об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, размещается на публичной кадастровой карте Росреестра (ч. 4, 5 ст. 12 Закона N 218-ФЗ; пп. 9, 19, 27, 31 п. 1 Состава сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 17.03.2016 N 145; пп. "а" п. 2 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.04.2016 N 322).
В г. Москве функции по образованию земельных участков под МКД возложены на Департамент городского имущества (п. 6.22.6 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП; п. 1 Порядка, утв. Приказом Департамента городского имущества г. Москвы от 29.01.2020 N 7).
Шаг 3. Дождитесь постановки земельного участка на кадастровый учет
Сроки образования земельного участка, в том числе выполнения соответствующих кадастровых работ и обращения в Росреестр для осуществления его государственного кадастрового учета, по общему правилу устанавливаются уполномоченным органом (п. 13 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.03.2019 N 153/пр).
Так, в г. Москве Департамент городского имущества информирует заявителя о принятом решении (в частности, о проведении кадастровых работ по постановке земельного участка на кадастровый учет либо об отказе в проведении таких работ) в 30-дневный срок с даты регистрации заявления (п. 5 Порядка N 7).
Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок законодательством не предусмотрена (ч. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ; п. 12 Методических рекомендаций).
Обратите внимание! Земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ).
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Новости
1 - 20 из 404
Начало | Пред. |
12345
|
След. |
Конец
Жалобы на всё
Не убран мусор, яма на дороге, не горит фонарь? Столкнулись с проблемой — сообщите о ней!
