Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Новости Северского росреестра
ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения имеет большую важность в связи с особыми плодородными свойствами такой земли, являющейся основой агропромышленного комплекса государства.
Статьей 77 ЗК РФ установлено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, и использование таких земельных участков и (или) земель для строительства, реконструкции, капитального или текущего ремонта, эксплуатации сооружений, указанных в пп. 1 ст. 39.37 ЗК РФ, на основании публичного сервитута осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (п. 2 ст. 78 ЗК РФ).
Владение, пользование и распоряжение земельными участками
из земель сельскохозяйственного назначения
Владеть земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения могут граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать такими земельными участками только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст. ст. 2, 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель)). Таким образом, действующим законодательством исключена возможность перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения к иностранному юридическому лицу.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться в том числе для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено ЗК РФ (п. п. 1, 3 ст. 78 ЗК РФ).
В п. 1 ст. 78 ЗК РФ определен круг субъектов, которые вправе использовать сельскохозяйственные земли. К ним относятся:
- крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земли данной категории для осуществления их деятельности;
- граждане, ведущие личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд;
- хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
- некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательные организации;
- общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, которые используют земли сельскохозяйственного назначения для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.
Отношения, связанные с распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом об обороте земель.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
При этом следует учитывать, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в долевой собственности 5 и более участников, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель).
Изъятие земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения: случаи и порядок
Случаи изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения можно разделить на две группы:
1. Изъятие в связи с нарушением собственниками земельных участков требований в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения, установленных законодательством РФ.
2. Изъятие для государственных или муниципальных нужд.
В первой группе случаев обязательно имеет место ненадлежащее использование или неиспользование собственником участка из земель сельскохозяйственного назначения. Во второй группе случаев изъятие не связано с какими-либо нарушениями, а вызвано необходимостью использования данного участка для определенных целей федерального, регионального или местного значения.
Соответственно отличается и порядок изъятия земельных участков.
1. Изъятие в связи с нарушением собственниками земельных участков требований в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения, установленных законодательством РФ.
Из информации, изложенной в документе "Вопрос: Каков порядок изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?" ("Официальный сайт Минсельхоза России", 2018), следует, что в целях совершенствования механизма изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения таких земель в сельскохозяйственный оборот принят Федеральный закон от 03.07.2016 N 354-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случаях, если:
1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет;
2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства РФ не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения;
3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде;
4) приобретенный в соответствии со ст. 6 Закона об обороте земель такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения.
Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 N 612, а размер причиненного окружающей среде вреда определяется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482.
Согласно п. 4 ст. 6 Закона об обороте земель в случае неустранения правонарушений, указанных в п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, в срок, установленный выданным предписанием об устранении выявленного нарушения обязательных требований, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора), выдавший такое предписание, после назначения административного наказания за неустранение указанных нарушений в срок не позднее десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения о привлечении виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания:
1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ;
2) подает в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в пп. 1 п. 4 ст. 6 Закона об обороте земель, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, и о его продаже с публичных торгов (п. 5 ст. 6 Закона об обороте земель).
В течение четырех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, и о его продаже с публичных торгов уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в отношении такого земельного участка проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 6 Закона об обороте земель (п. 6 ст. 6 Закона об обороте земель).
Средства, вырученные от продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с публичных торгов либо приобретения такого земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе работ по оценке рыночной стоимости такого земельного участка и обследований его в соответствии с Федеральным законом от 16.071998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (п. 14 ст. 6 Закона об обороте земель).
Особенности государственной регистрации прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ предусмотрены ст. 60.1 Закона о регистрации недвижимости.
2. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ст. 6.1 Закона об обороте земель принудительное изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством.
Изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд может осуществляться в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, создания или расширения особо охраняемой природной территории, выполнения международного договора или проведения работ, связанных с пользованием недрами (п. п. 1, 2 ст. 56.3 ЗК РФ).
Изъятие производится по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 56.2 ЗК РФ, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ (п. 4 ст. 56.3 ЗК РФ).
Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 8 ст. 56.3 ЗК РФ).
Не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления обязаны принять меры для выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на данные участки. Такие меры включают в себя:
- запрос сведений в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых земельных участков или иных объектов недвижимого имущества;
- опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если такие земельные участки расположены на межселенной территории), по месту нахождения земельных участков, сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- размещение на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, а также на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- размещение сообщения о планируемом изъятии земельных участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами границ населенного пункта, на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования (п. 1 ст. 56.5 ЗК РФ).
Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, подлежащих изъятию, в течение 60 дней со дня опубликования сообщения подают заявления в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления об учете их прав (обременений прав) на земельные участки с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав) (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ).
Правообладатели, права которых на земельные участки не были выявлены в указанном порядке, могут требовать возмещения от лица, которому предоставлены такие земельные участки (за исключением лиц, которым земельные участки предоставлены на праве безвозмездного пользования), либо при отсутствии указанного лица - требовать возмещения за счет соответственно казны РФ, казны субъекта РФ, казны муниципального образования. Возврат земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества прежним правообладателям не осуществляется (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).
По истечении срока, установленного для выявления правообладателей земельных участков, подлежащих изъятию, уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном ст. 56.6 ЗК РФ.
В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение:
- осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет;
- обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;
- направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в ЕГРН;
- направляют копию решения об изъятии в орган регистрации прав;
- направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними, о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, а также копии документов, подтверждающих права указанных лиц на изымаемые земельные участки и (или) на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд в течение 3 месяцев со дня уведомления правообладателя о принятом решении (п. п. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
Следующим этапом процедуры изъятия является подготовка соглашения об изъятии недвижимости и направление проекта соглашения сторонам для подписания в порядке, установленном ст. 56.7 ЗК РФ. Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Соглашение об изъятии заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).
Правообладатель изымаемого земельного участка подписывает соглашение об изъятии и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство. При наличии возражений, в том числе по размеру предлагаемого возмещения, правообладатель участка вправе направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (п. п. 8, 9 ст. 56.10 ЗК РФ).
Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности более чем пяти лиц, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить данное соглашение либо о предложениях об изменении его условий, а также о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать указанное соглашение (пп. 6, 10 п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель). Решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения принимаются в порядке, установленном ст. 14.1 Закона об обороте земель.
В случае, если по истечении 90 дней со дня получения правообладателем изымаемого земельного участка проекта соглашения оно не подписано, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в п. п. 1 и 2 ст. 56.4 ЗК РФ, за счет средств указанной организации (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).
Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступление в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка является основанием для государственной регистрации перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества. Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством РФ не установлено иное (пп. 6 п. 1, 3 ст. 56.11 ЗК РФ).
Особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд установлены ст. 60 Закона о регистрации недвижимости.
Особенности купли-продажи земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
В силу п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд) по цене, за которую он продается.
Продавец земельного участка обязан в установленном порядке уведомить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием существенных условий такого договора. При этом срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель извещение вручается под подписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение (п. 3 ст. 8 Закона об обороте земель).
Несоблюдение преимущественных прав указанных субъектов ведет к признанию такой сделки ничтожной. Стоит отметить, что указание в извещении о продаже земельного участка цены ниже рыночной не является нарушением порядка извещения (Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2018 N 310-КГ17-20503 по делу N А14-16627/2016).
При этом следует учитывать, что действие Закона об обороте земель не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель).
Таким образом, преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку в отношении садовых, огородных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества из земель сельскохозяйственного назначения, не действует.
Помимо вышеуказанных правил о преимущественном праве на покупку, п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель установлен максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, - данный размер устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Также установлено ограничение права собственности в отношении иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов - указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") (ст. 3 Закона об обороте земель).
Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок (п. 5 ст. 8 Закона об обороте земель).
Особенности аренды земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
Согласно п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие в установленном порядке государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных Законом об обороте земель (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель). Так, для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.
При этом в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. ст. 8 и 10 Закона об обороте земель (п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель).
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5 ст. 9 Закона об обороте земель).
При этом следует отметить, что договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, имеет особенности, предусмотренные ст. 9 Закона об обороте земель.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Закона об обороте земель).
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном порядке, если иное не установлено федеральными законами.
Перевод земли из категории земель сельскохозяйственного
назначения в иную категорию
В силу ст. 1 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется ЗК РФ, Законом о переводе земель, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Статьей 8 ЗК РФ определено, что перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;
земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую определены Законом о переводе земель.
Вместе с тем ст. 7 Закона о переводе земель установлены особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Перевод земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается в исключительных случаях, связанных с:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 ст. 7 Закона о переводе земель;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
При этом следует учитывать, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п. 4 ст. 79 ЗК РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных п. п. 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст. 7 Закона о переводе земель.
Правовой статус особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий установлен п. 4 ст. 79 ЗК РФ, а их состав раскрывается в региональном законодательстве.
Так, согласно п. 4 Порядка формирования и ведения перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается (утв. Постановлением Правительства МО от 17.10.2017 N 872/38), к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:
- сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу более чем на 10%;
- сельскохозяйственные
Статьей 77 ЗК РФ установлено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, и использование таких земельных участков и (или) земель для строительства, реконструкции, капитального или текущего ремонта, эксплуатации сооружений, указанных в пп. 1 ст. 39.37 ЗК РФ, на основании публичного сервитута осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (п. 2 ст. 78 ЗК РФ).
Владение, пользование и распоряжение земельными участками
из земель сельскохозяйственного назначения
Владеть земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения могут граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать такими земельными участками только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст. ст. 2, 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель)). Таким образом, действующим законодательством исключена возможность перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения к иностранному юридическому лицу.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться в том числе для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено ЗК РФ (п. п. 1, 3 ст. 78 ЗК РФ).
В п. 1 ст. 78 ЗК РФ определен круг субъектов, которые вправе использовать сельскохозяйственные земли. К ним относятся:
- крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земли данной категории для осуществления их деятельности;
- граждане, ведущие личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд;
- хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
- некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательные организации;
- общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, которые используют земли сельскохозяйственного назначения для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.
Отношения, связанные с распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом об обороте земель.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
При этом следует учитывать, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в долевой собственности 5 и более участников, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель).
Изъятие земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения: случаи и порядок
Случаи изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения можно разделить на две группы:
1. Изъятие в связи с нарушением собственниками земельных участков требований в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения, установленных законодательством РФ.
2. Изъятие для государственных или муниципальных нужд.
В первой группе случаев обязательно имеет место ненадлежащее использование или неиспользование собственником участка из земель сельскохозяйственного назначения. Во второй группе случаев изъятие не связано с какими-либо нарушениями, а вызвано необходимостью использования данного участка для определенных целей федерального, регионального или местного значения.
Соответственно отличается и порядок изъятия земельных участков.
1. Изъятие в связи с нарушением собственниками земельных участков требований в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения, установленных законодательством РФ.
Из информации, изложенной в документе "Вопрос: Каков порядок изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?" ("Официальный сайт Минсельхоза России", 2018), следует, что в целях совершенствования механизма изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения таких земель в сельскохозяйственный оборот принят Федеральный закон от 03.07.2016 N 354-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случаях, если:
1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет;
2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства РФ не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения;
3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде;
4) приобретенный в соответствии со ст. 6 Закона об обороте земель такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения.
Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 N 612, а размер причиненного окружающей среде вреда определяется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482.
Согласно п. 4 ст. 6 Закона об обороте земель в случае неустранения правонарушений, указанных в п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, в срок, установленный выданным предписанием об устранении выявленного нарушения обязательных требований, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора), выдавший такое предписание, после назначения административного наказания за неустранение указанных нарушений в срок не позднее десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения о привлечении виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания:
1) направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, указанных в п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ;
2) подает в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или обременения такого земельного участка до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в пп. 1 п. 4 ст. 6 Закона об обороте земель, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, и о его продаже с публичных торгов (п. 5 ст. 6 Закона об обороте земель).
В течение четырех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по одному из оснований, предусмотренных п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель, и о его продаже с публичных торгов уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ в отношении такого земельного участка проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 6 Закона об обороте земель (п. 6 ст. 6 Закона об обороте земель).
Средства, вырученные от продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с публичных торгов либо приобретения такого земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе работ по оценке рыночной стоимости такого земельного участка и обследований его в соответствии с Федеральным законом от 16.071998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (п. 14 ст. 6 Закона об обороте земель).
Особенности государственной регистрации прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ предусмотрены ст. 60.1 Закона о регистрации недвижимости.
2. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ст. 6.1 Закона об обороте земель принудительное изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством.
Изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд может осуществляться в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, создания или расширения особо охраняемой природной территории, выполнения международного договора или проведения работ, связанных с пользованием недрами (п. п. 1, 2 ст. 56.3 ЗК РФ).
Изъятие производится по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 56.2 ЗК РФ, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства, поданного организацией, указанной в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ (п. 4 ст. 56.3 ЗК РФ).
Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 8 ст. 56.3 ЗК РФ).
Не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления обязаны принять меры для выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на данные участки. Такие меры включают в себя:
- запрос сведений в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также у предполагаемых правообладателей изымаемых земельных участков или иных объектов недвижимого имущества;
- опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если такие земельные участки расположены на межселенной территории), по месту нахождения земельных участков, сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- размещение на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, а также на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- размещение сообщения о планируемом изъятии земельных участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого расположены земельные участки, подлежащие изъятию, а в случае, если такие земельные участки расположены за пределами границ населенного пункта, на информационном щите в границах соответствующего муниципального образования (п. 1 ст. 56.5 ЗК РФ).
Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, подлежащих изъятию, в течение 60 дней со дня опубликования сообщения подают заявления в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления об учете их прав (обременений прав) на земельные участки с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав) (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ).
Правообладатели, права которых на земельные участки не были выявлены в указанном порядке, могут требовать возмещения от лица, которому предоставлены такие земельные участки (за исключением лиц, которым земельные участки предоставлены на праве безвозмездного пользования), либо при отсутствии указанного лица - требовать возмещения за счет соответственно казны РФ, казны субъекта РФ, казны муниципального образования. Возврат земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества прежним правообладателям не осуществляется (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).
По истечении срока, установленного для выявления правообладателей земельных участков, подлежащих изъятию, уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном ст. 56.6 ЗК РФ.
В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение:
- осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет;
- обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;
- направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в ЕГРН;
- направляют копию решения об изъятии в орган регистрации прав;
- направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними, о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, а также копии документов, подтверждающих права указанных лиц на изымаемые земельные участки и (или) на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд в течение 3 месяцев со дня уведомления правообладателя о принятом решении (п. п. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
Следующим этапом процедуры изъятия является подготовка соглашения об изъятии недвижимости и направление проекта соглашения сторонам для подписания в порядке, установленном ст. 56.7 ЗК РФ. Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Соглашение об изъятии заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).
Правообладатель изымаемого земельного участка подписывает соглашение об изъятии и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство. При наличии возражений, в том числе по размеру предлагаемого возмещения, правообладатель участка вправе направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (п. п. 8, 9 ст. 56.10 ЗК РФ).
Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности более чем пяти лиц, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить данное соглашение либо о предложениях об изменении его условий, а также о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать указанное соглашение (пп. 6, 10 п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель). Решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения принимаются в порядке, установленном ст. 14.1 Закона об обороте земель.
В случае, если по истечении 90 дней со дня получения правообладателем изымаемого земельного участка проекта соглашения оно не подписано, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в п. п. 1 и 2 ст. 56.4 ЗК РФ, за счет средств указанной организации (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).
Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступление в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка является основанием для государственной регистрации перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества. Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством РФ не установлено иное (пп. 6 п. 1, 3 ст. 56.11 ЗК РФ).
Особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд установлены ст. 60 Закона о регистрации недвижимости.
Особенности купли-продажи земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
В силу п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд) по цене, за которую он продается.
Продавец земельного участка обязан в установленном порядке уведомить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием существенных условий такого договора. При этом срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель извещение вручается под подписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение (п. 3 ст. 8 Закона об обороте земель).
Несоблюдение преимущественных прав указанных субъектов ведет к признанию такой сделки ничтожной. Стоит отметить, что указание в извещении о продаже земельного участка цены ниже рыночной не является нарушением порядка извещения (Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2018 N 310-КГ17-20503 по делу N А14-16627/2016).
При этом следует учитывать, что действие Закона об обороте земель не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель).
Таким образом, преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку в отношении садовых, огородных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества из земель сельскохозяйственного назначения, не действует.
Помимо вышеуказанных правил о преимущественном праве на покупку, п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель установлен максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, - данный размер устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Также установлено ограничение права собственности в отношении иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов - указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") (ст. 3 Закона об обороте земель).
Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок (п. 5 ст. 8 Закона об обороте земель).
Особенности аренды земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения
Согласно п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие в установленном порядке государственный кадастровый учет. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных Законом об обороте земель (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель). Так, для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.
При этом в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. ст. 8 и 10 Закона об обороте земель (п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель).
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5 ст. 9 Закона об обороте земель).
При этом следует отметить, что договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, имеет особенности, предусмотренные ст. 9 Закона об обороте земель.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Закона об обороте земель).
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном порядке, если иное не установлено федеральными законами.
Перевод земли из категории земель сельскохозяйственного
назначения в иную категорию
В силу ст. 1 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется ЗК РФ, Законом о переводе земель, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Статьей 8 ЗК РФ определено, что перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ;
земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую определены Законом о переводе земель.
Вместе с тем ст. 7 Закона о переводе земель установлены особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Перевод земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается в исключительных случаях, связанных с:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в ч. 2 ст. 7 Закона о переводе земель;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
При этом следует учитывать, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п. 4 ст. 79 ЗК РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных п. п. 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст. 7 Закона о переводе земель.
Правовой статус особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий установлен п. 4 ст. 79 ЗК РФ, а их состав раскрывается в региональном законодательстве.
Так, согласно п. 4 Порядка формирования и ведения перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается (утв. Постановлением Правительства МО от 17.10.2017 N 872/38), к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:
- сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу более чем на 10%;
- сельскохозяйственные
Кадастровый учет объектов капитального строительства
В соответствии с п. п. 1, 1.1 и 1.2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:
- созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места), на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном ст. 19 Закона о регистрации недвижимости, - в отношении таких здания, сооружения или расположенных в таких здании, сооружении помещений, машино-мест;
- созданием объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- созданием объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в связи с созданием многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, - в отношении указанных многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и (или) расположенных в них помещений, машино-мест.
В соответствии с ч. 1 ст. 28 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Порядок представления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов регламентирован ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509 "Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении и об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости" (Приложение N 1).
Кадастровый учет осуществляется на основании заявления, которое представляется по выбору заявителя:
1) в форме документов на бумажном носителе при личном обращении:
- в Роскадастр (публично-правовую компанию);
- в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг;
2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, направляемых в орган регистрации прав:
- через единый портал государственных и муниципальных услуг (функций);
- порталы государственных и муниципальных услуг субъектов РФ на основании заключенных органом государственной власти субъекта РФ и органом регистрации прав соответствующих соглашений;
- официальный сайт, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием ЕСИА и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов;
- а также с использованием иных информационных технологий, в том числе веб-сервисов.
Важно учитывать, что для подачи заявления реализован принцип экстерриториальности - заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте, официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (ч. 2 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Аналогичный порядок предусмотрен для снятия объектов недвижимости с кадастрового учета. Случаи, в которых возникает необходимость подачи соответствующего заявления, предусмотрены Законом о регистрации недвижимости, среди которых: прекращение существования объекта недвижимости (п. 7 ч. 4 ст. 8), образование объекта недвижимости из исходных объектов недвижимости (ч. 3 ст. 41), при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 10 ст. 60) и др. Перечень документов, представляемых для снятия объектов капитального строительства с кадастрового учета, предусмотрен для каждого конкретного случая.
- созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места), на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном ст. 19 Закона о регистрации недвижимости, - в отношении таких здания, сооружения или расположенных в таких здании, сооружении помещений, машино-мест;
- созданием объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- созданием объекта незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в связи с созданием многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, - в отношении указанных многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и (или) расположенных в них помещений, машино-мест.
В соответствии с ч. 1 ст. 28 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Порядок представления заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов регламентирован ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509 "Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении и об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости" (Приложение N 1).
Кадастровый учет осуществляется на основании заявления, которое представляется по выбору заявителя:
1) в форме документов на бумажном носителе при личном обращении:
- в Роскадастр (публично-правовую компанию);
- в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг;
2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, направляемых в орган регистрации прав:
- через единый портал государственных и муниципальных услуг (функций);
- порталы государственных и муниципальных услуг субъектов РФ на основании заключенных органом государственной власти субъекта РФ и органом регистрации прав соответствующих соглашений;
- официальный сайт, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием ЕСИА и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов;
- а также с использованием иных информационных технологий, в том числе веб-сервисов.
Важно учитывать, что для подачи заявления реализован принцип экстерриториальности - заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте, официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (ч. 2 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Аналогичный порядок предусмотрен для снятия объектов недвижимости с кадастрового учета. Случаи, в которых возникает необходимость подачи соответствующего заявления, предусмотрены Законом о регистрации недвижимости, среди которых: прекращение существования объекта недвижимости (п. 7 ч. 4 ст. 8), образование объекта недвижимости из исходных объектов недвижимости (ч. 3 ст. 41), при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 10 ст. 60) и др. Перечень документов, представляемых для снятия объектов капитального строительства с кадастрового учета, предусмотрен для каждого конкретного случая.
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Особенности отнесения объектов строительства к объектам капитального строительства. Отличие от некапитальных объектов
Особенность отнесения к соответствующим объектам заключается в том, что законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства. По этой причине зачастую определение объекта недвижимости в качестве капитального становится предметом судебного разбирательства.
В судебной практике существуют две позиции по вопросу о тождественности понятий "объект капитального строительства" и "объект недвижимости":
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание. Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.
В Определении от 03.12.2008 N 9-Г08-19 Верховный Суд РФ указал, что вывод суда о том, что понятие "объекты недвижимости" не тождественно понятию "объекты капитального строительства", содержащемуся в ч. 3 ст. 45 ГрК РФ, является результатом неправильного, несистемного толкования норм федеральных законов.
Общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, является отличительной чертой некапитальных объектов.
Верховный Суд РФ в Определении от 06.04.2017 N 309-ЭС17-2170 по делу N А60-3731/2016 признал правильными выводы судов о том, что спорное имущество не является объектом капитального строительства, требующим разрешения на строительство и технического учета, т.к. не имеет прочной связи с землей, является сборно-разборным, конструкции которого обеспечивают возможность его передислокации (см. также решение Московского городского суда от 26.12.2013 по делу N 3-212/2013).
Также отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок (п. 10 ст. 1 ГрК РФ, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 N 07АП-1980/2017 по делу N А45-18953/2016 (Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2017 N Ф04-1852/2017 данное Постановление оставлено без изменения, Определением Верховного Суда РФ от 05.10.2017 N 304-АД17-13703 отказано в передаче дела N А45-18953/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).
Помимо этого, суд может не признать сооружение объектом капитального строительства из-за его конструктивных особенностей (Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2016 N 18-КГ16-126) или материала, из которого оно состоит (Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2016 N 307-ЭС16-9790 по делу N А56-18660/2015).
В судебной практике существуют две позиции по вопросу о тождественности понятий "объект капитального строительства" и "объект недвижимости":
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание. Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.
В Определении от 03.12.2008 N 9-Г08-19 Верховный Суд РФ указал, что вывод суда о том, что понятие "объекты недвижимости" не тождественно понятию "объекты капитального строительства", содержащемуся в ч. 3 ст. 45 ГрК РФ, является результатом неправильного, несистемного толкования норм федеральных законов.
Общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, является отличительной чертой некапитальных объектов.
Верховный Суд РФ в Определении от 06.04.2017 N 309-ЭС17-2170 по делу N А60-3731/2016 признал правильными выводы судов о том, что спорное имущество не является объектом капитального строительства, требующим разрешения на строительство и технического учета, т.к. не имеет прочной связи с землей, является сборно-разборным, конструкции которого обеспечивают возможность его передислокации (см. также решение Московского городского суда от 26.12.2013 по делу N 3-212/2013).
Также отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок (п. 10 ст. 1 ГрК РФ, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2017 N 07АП-1980/2017 по делу N А45-18953/2016 (Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2017 N Ф04-1852/2017 данное Постановление оставлено без изменения, Определением Верховного Суда РФ от 05.10.2017 N 304-АД17-13703 отказано в передаче дела N А45-18953/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).
Помимо этого, суд может не признать сооружение объектом капитального строительства из-за его конструктивных особенностей (Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2016 N 18-КГ16-126) или материала, из которого оно состоит (Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2016 N 307-ЭС16-9790 по делу N А56-18660/2015).
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Возможно ли строительство на землях сельскохозяйственного назначения?
На землях сельскохозяйственного назначения разрешено осуществлять строительство объектов, предусмотренных законодательством РФ, в соответствии с целевым назначением таких земель.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 ЗК РФ).
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Согласно ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):
- крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
- хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
- некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
- казачьими обществами;
- опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
- общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов;
- для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.
В соответствии с п. 2 ст. 77 ЗК РФ на землях сельскохозяйственного назначения возможно размещение:
- внутрихозяйственных дорог;
- коммуникаций;
- мелиоративных защитных лесных насаждений;
- водных объектов (в том числе прудов, образованных водоподпорными сооружениями на водотоках и используемых в целях осуществления прудовой аквакультуры);
- объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами;
- нестационарных торговых объектов;
- жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Согласно п. 4 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о КФХ) на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более 500 м2 и площадь застройки под которым составляет не более 0,25% от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.
Строительство иных объектов на землях сельскохозяйственного назначения не разрешается.
Кроме того, законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности (п. 5 ст. 11 Закона о КФХ). Например, на территории Московской области в соответствии с п. 5 ст. 11 Закона о КФХ принят Закон Московской области от 25.04.2022 N 64/2022-ОЗ "Об определении муниципальных образований Московской области, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности".
В вопросе 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014) разъяснено, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
В Письме Минсельхоза России от 16.03.2018 N 15/265 "Об использовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для целей строительства сооружений, предназначенных для осуществления переработки и реализации сельскохозяйственной продукции" указано, что для размещения объектов по первичной переработке сельскохозяйственной продукции следует обратиться в орган местного самоуправления с целью изменения функциональной зоны размещения земельного участка с СХ-1 на СХ-2, в которой допускается строительство объектов капитального строительства.
На землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом для размещения зданий и сооружений для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции следует использовать земельный участок (его часть), не являющийся сельскохозяйственным угодьем (вопрос: "Как осуществляется строительство на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения?" (Официальный сайт Минсельхоза России, 2018)).
Пункт 2 ст. 78 ЗК РФ допускает возможность использования земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий в случаях осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов и возможность использования таких земельных участков и (или) земель для строительства, реконструкции, капитального или текущего ремонта, эксплуатации сооружений, указанных в пп. 1 ст. 39.37 ЗК РФ (Письмо Минэнерго России от 09.07.2021 N 05-2844 "О предоставлении информации").
Согласно п. 1 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель сельскохозяйственного назначения.
Минсельхоз России в Письме от 22.09.2017 N 15-К-4190/ог "О строительстве садового дома на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения" указал, что в рамках реализации положений Федерального закона от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действующее законодательство не содержит ограничений на создание садового дома, в том числе на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения.
Строительство жилого дома на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в общем порядке с учетом ограничений, установленных п. 4 ст. 11 Закона о КФХ. В целях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, расположенный на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для дачного хозяйства", представление (получение) разрешения на строительство такого дома не требуется (Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер (утв. Минэкономразвития России)).
Для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке не могут использоваться сельскохозяйственные угодья (п. 6 ст. 79 ЗК РФ, Письмо Минсельхоза России от 30.08.2019 N 15-В-4317/ог-3753 "По вопросу отнесения земельного участка сельскохозяйственного назначения к особо ценным сельскохозяйственным угодьям").
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 ЗК РФ).
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Согласно ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):
- крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
- хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
- некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
- казачьими обществами;
- опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
- общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов;
- для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.
В соответствии с п. 2 ст. 77 ЗК РФ на землях сельскохозяйственного назначения возможно размещение:
- внутрихозяйственных дорог;
- коммуникаций;
- мелиоративных защитных лесных насаждений;
- водных объектов (в том числе прудов, образованных водоподпорными сооружениями на водотоках и используемых в целях осуществления прудовой аквакультуры);
- объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами;
- нестационарных торговых объектов;
- жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Согласно п. 4 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о КФХ) на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более 500 м2 и площадь застройки под которым составляет не более 0,25% от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.
Строительство иных объектов на землях сельскохозяйственного назначения не разрешается.
Кроме того, законами субъектов РФ могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности (п. 5 ст. 11 Закона о КФХ). Например, на территории Московской области в соответствии с п. 5 ст. 11 Закона о КФХ принят Закон Московской области от 25.04.2022 N 64/2022-ОЗ "Об определении муниципальных образований Московской области, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности".
В вопросе 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014) разъяснено, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
В Письме Минсельхоза России от 16.03.2018 N 15/265 "Об использовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для целей строительства сооружений, предназначенных для осуществления переработки и реализации сельскохозяйственной продукции" указано, что для размещения объектов по первичной переработке сельскохозяйственной продукции следует обратиться в орган местного самоуправления с целью изменения функциональной зоны размещения земельного участка с СХ-1 на СХ-2, в которой допускается строительство объектов капитального строительства.
На землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом для размещения зданий и сооружений для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции следует использовать земельный участок (его часть), не являющийся сельскохозяйственным угодьем (вопрос: "Как осуществляется строительство на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения?" (Официальный сайт Минсельхоза России, 2018)).
Пункт 2 ст. 78 ЗК РФ допускает возможность использования земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий в случаях осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов и возможность использования таких земельных участков и (или) земель для строительства, реконструкции, капитального или текущего ремонта, эксплуатации сооружений, указанных в пп. 1 ст. 39.37 ЗК РФ (Письмо Минэнерго России от 09.07.2021 N 05-2844 "О предоставлении информации").
Согласно п. 1 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель сельскохозяйственного назначения.
Минсельхоз России в Письме от 22.09.2017 N 15-К-4190/ог "О строительстве садового дома на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения" указал, что в рамках реализации положений Федерального закона от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действующее законодательство не содержит ограничений на создание садового дома, в том числе на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения.
Строительство жилого дома на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в общем порядке с учетом ограничений, установленных п. 4 ст. 11 Закона о КФХ. В целях государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, расположенный на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для дачного хозяйства", представление (получение) разрешения на строительство такого дома не требуется (Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер (утв. Минэкономразвития России)).
Для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке не могут использоваться сельскохозяйственные угодья (п. 6 ст. 79 ЗК РФ, Письмо Минсельхоза России от 30.08.2019 N 15-В-4317/ог-3753 "По вопросу отнесения земельного участка сельскохозяйственного назначения к особо ценным сельскохозяйственным угодьям").
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом"
С целью обеспечения правильного применения законодательства при разрешении споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом, Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения:
(преамбула в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
1. Правильное применение законодательства при рассмотрении судами дел по спорам, возникающим между участниками общей собственности на жилой дом, имеет важное значение в деле обеспечения полной защиты конституционного права граждан на частную собственность, в том числе жилой дом (ст. 35 Конституции Российской Федерации).
(в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6)
1.1. При рассмотрении дел по искам участников долевой собственности на жилой дом об изменении долей в праве собственности следует иметь в виду, что такое требование может быть удовлетворено лишь при условии, если улучшения жилого дома осуществлены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества и являются неотделимыми (п. 3 ст. 245 ГК РФ).
Цена иска в таких случаях определяется исходя из стоимости той доли, на которую увеличивается или уменьшается право собственности.
(п. 1.1 введен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
1.2. При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:
а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;
б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;
в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.
При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
(п. 1.2 введен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
2. В принятии искового заявления о выделе доли и об определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве собственности, не может быть отказано в случаях, когда:
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
а) земельный участок, на котором расположен дом, изъят для государственных или муниципальных нужд, поскольку действующее законодательство не исключает возможность рассмотрения судами таких споров между сособственниками, если при изъятии земельного участка не было прекращено их право собственности на жилой дом путем выкупа в порядке, установленном гражданским законодательством;
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
б) собственником дома значится только истец, считающий себя лишь одним из участников общей собственности на дом и требующий выдела принадлежащей ему доли, так как такое право в соответствии со ст. 252 ГК РФ принадлежит каждому из сособственников;
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
в) когда истцом не представлены документы, подтверждающие право его собственности на дом (часть дома), поскольку непредставление документов, обосновывающих требования истца, не является основанием к отказу в принятии заявления, а может лишь повлечь оставление его без движения (ст. ст. 132, 136 ГПК РФ).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
При отсутствии документов о праве собственности на дом истец вправе наряду с заявленным предъявить и требование о признании за ним права собственности на часть дома, так как от наличия у него такого права зависит возможность удовлетворения его иска.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
3. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создает необходимые условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела и правильного применения законодательства, для чего в соответствии с ч. 3 ст. 40, ч. 1 ст. 43 ГПК РФ привлекает к участию в деле всех лиц, право собственности которых на дом зарегистрировано в установленном порядке либо предполагается в силу закона (например, супруга, если строение приобретено в период брака; наследников, вступивших во владение или в управление наследственным имуществом, но не оформивших своих прав на наследство; налоговых органов и других).
(п. 3 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
4. Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями ст. ст. 18, 79, 80, 84 - 86 ГПК РФ.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
5. С целью обеспечения всестороннего и полного выяснения всех обстоятельств споров данной категории в стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право собственности сторон на дом и размер долей собственников, а именно: выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и подтверждающие, за кем и в каких долях зарегистрирован дом. Могут быть также представлены свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка и другие документы, имеющие значение для дела.
(п. 5 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10, в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
6. Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что:
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
а) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ);
(пп. "а" в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
б) при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
Абзац исключен. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10.
Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
7. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
8. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
(п. 8 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
9. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.
10. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
11. При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
12. Иски о выделе доли и об определении порядка пользования домом как вытекающие из права собственности на строение применительно к ст. 30 ГПК РФ (см. ч. 2 ст. 246 ГК РФ (ч. I) от 30.11.1994 N 51-ФЗ) подсудны суду по месту нахождения строения.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
13. Исковое заявление о выделе жилого помещения и построек хозяйственного назначения оплачивается государственной пошлиной с учетом особенностей, предусмотренных пп. 3 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ.
(п. 13 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
14 - 15. Исключены. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6.
(преамбула в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
1. Правильное применение законодательства при рассмотрении судами дел по спорам, возникающим между участниками общей собственности на жилой дом, имеет важное значение в деле обеспечения полной защиты конституционного права граждан на частную собственность, в том числе жилой дом (ст. 35 Конституции Российской Федерации).
(в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6)
1.1. При рассмотрении дел по искам участников долевой собственности на жилой дом об изменении долей в праве собственности следует иметь в виду, что такое требование может быть удовлетворено лишь при условии, если улучшения жилого дома осуществлены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества и являются неотделимыми (п. 3 ст. 245 ГК РФ).
Цена иска в таких случаях определяется исходя из стоимости той доли, на которую увеличивается или уменьшается право собственности.
(п. 1.1 введен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
1.2. При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:
а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;
б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;
в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.
При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
(п. 1.2 введен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
2. В принятии искового заявления о выделе доли и об определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве собственности, не может быть отказано в случаях, когда:
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
а) земельный участок, на котором расположен дом, изъят для государственных или муниципальных нужд, поскольку действующее законодательство не исключает возможность рассмотрения судами таких споров между сособственниками, если при изъятии земельного участка не было прекращено их право собственности на жилой дом путем выкупа в порядке, установленном гражданским законодательством;
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
б) собственником дома значится только истец, считающий себя лишь одним из участников общей собственности на дом и требующий выдела принадлежащей ему доли, так как такое право в соответствии со ст. 252 ГК РФ принадлежит каждому из сособственников;
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
в) когда истцом не представлены документы, подтверждающие право его собственности на дом (часть дома), поскольку непредставление документов, обосновывающих требования истца, не является основанием к отказу в принятии заявления, а может лишь повлечь оставление его без движения (ст. ст. 132, 136 ГПК РФ).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
При отсутствии документов о праве собственности на дом истец вправе наряду с заявленным предъявить и требование о признании за ним права собственности на часть дома, так как от наличия у него такого права зависит возможность удовлетворения его иска.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
3. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создает необходимые условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела и правильного применения законодательства, для чего в соответствии с ч. 3 ст. 40, ч. 1 ст. 43 ГПК РФ привлекает к участию в деле всех лиц, право собственности которых на дом зарегистрировано в установленном порядке либо предполагается в силу закона (например, супруга, если строение приобретено в период брака; наследников, вступивших во владение или в управление наследственным имуществом, но не оформивших своих прав на наследство; налоговых органов и других).
(п. 3 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
4. Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями ст. ст. 18, 79, 80, 84 - 86 ГПК РФ.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
5. С целью обеспечения всестороннего и полного выяснения всех обстоятельств споров данной категории в стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право собственности сторон на дом и размер долей собственников, а именно: выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и подтверждающие, за кем и в каких долях зарегистрирован дом. Могут быть также представлены свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка и другие документы, имеющие значение для дела.
(п. 5 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10, в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
6. Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что:
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
а) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ);
(пп. "а" в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
б) при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
Абзац исключен. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10.
Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.
7. Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
8. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
(п. 8 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
9. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.
10. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
11. При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
12. Иски о выделе доли и об определении порядка пользования домом как вытекающие из права собственности на строение применительно к ст. 30 ГПК РФ (см. ч. 2 ст. 246 ГК РФ (ч. I) от 30.11.1994 N 51-ФЗ) подсудны суду по месту нахождения строения.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
13. Исковое заявление о выделе жилого помещения и построек хозяйственного назначения оплачивается государственной пошлиной с учетом особенностей, предусмотренных пп. 3 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ.
(п. 13 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
14 - 15. Исключены. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6.
Относится ли трансформаторная подстанция к объектам недвижимого имущества в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее?
В целях кадастрового учета и госрегистрации прав вопрос о квалификации трансформаторной подстанции как объекта недвижимого имущества решается в каждом случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами Росреестра (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, единые недвижимые комплексы - недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, в том числе совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи), к которым применяются правила о неделимых вещах (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, ст. 133.1 ГК РФ).
Понятие "трансформаторная подстанция"
Трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике").
Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).
Трансформаторные подстанции могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Письмо Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-595).
От характеристик конкретной категории трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации зависит отнесение трансформаторной подстанции к объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее.
Общие признаки недвижимого имущества, в том числе в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав
На законодательном уровне не установлены:
• ни исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества;
• ни четкие количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кроме установленных п. 1 ст. 130, гл. 6.1 ГК РФ), а также иные критерии, позволяющие отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимости;
• ни перечень признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к конкретной категории самостоятельных объектов недвижимости, их частей или принадлежностей.
Исходя из ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этой вещи с соответствующим земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2015 N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления госрегистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638).
При решении вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17).
Объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 N 30418-АС/08).
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Так, например, трансформаторная подстанция контейнерного типа может не признаваться объектом недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2008 по делу N А35-2358/07-С16).
В то же время перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены иные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" полностью не тождественны, однако объекты, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации (т.е. как объекты капитального строительства), вероятнее всего могут относиться к объектам недвижимости. Вместе с тем объекты, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, также могут являться объектами недвижимости, если отвечают признакам, установленным п. 1 ст. 130 ГК РФ, с последующей возможностью постановки их на государственный кадастровый учет и госрегистрации прав на них (Письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, при разграничении движимого и недвижимого имущества следует обращать внимание на Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст). Недвижимый объект должен относиться к зданиям (строениям, сооружениям), а оборудование к ним не относится (за исключением прямо предусмотренных случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав) (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019).
Что касается единого недвижимого комплекса, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы, при этом в судебной практике отмечается, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 46 Закона N 218-ФЗ, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС19-9234 по делу N А83-6381/2018, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
При этом отсутствие регистрации права собственности на технологическое оборудование в ЕГРН в отдельных случаях не подтверждает, что оборудование может учитываться отдельно от единого сложного объекта, так как регистрация данного оборудования как объекта недвижимости является правом, а не обязанностью (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2021 N Ф06-10179/2021 по делу N А55-32062/2020).
Отнесение трансформаторной подстанции к самостоятельному объекту недвижимости
При решении вопроса о признании трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимого имущества необходимо выяснять, в частности:
• не является ли она составной частью неделимой вещи, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ);
• не является ли она частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)) (ст. 134 ГК РФ);
• не является ли она принадлежностью другой главной вещи (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное) (ст. 135 ГК РФ, п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17);
• не является ли она объектом вспомогательного использования (критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством РФ), для которого не требуется выдача разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Например, конкретная трансформаторная подстанция может являться объектом линейного сооружения - линии электропередачи. Линия электропередачи может представлять собой единый линейный объект и выступать как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48538/2019 по делу N А72-9330/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 10.09.2019 N 306-ЭС19-15197 отказано в передаче дела N А72-9330/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра данного Постановления), Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
По нашему мнению, в силу того, что трансформаторные подстанции создаются или приспосабливаются посредством функциональной и технологической связи с другими линейно-кабельными сооружениями (линиями электропередачи), образуя с ними единое целое, такие подстанции могут рассматриваться как неотъемлемая часть линейного сооружения.
В случаях когда трансформаторная подстанция возведена в качестве самостоятельного объекта (в том числе вспомогательного назначения), такой объект может быть отнесен к недвижимому имуществу при условии наличия признаков недвижимого имущества, что подтверждается судебной практикой, в частности:
• блочная комплектная трансформаторная подстанция, расположенная на земельном участке, не является временным сооружением, а является объектом капитального строительства I группы капитальности; объект по своему инженерно-техническому исполнению, после установки и монтажа всех конструктивных элементов, является объектом недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 308-ЭС19-23074 по делу N А53-35636/2018, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 по делу N А53-35636/2018);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного использования, является одним из объектов строительства и объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/11);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного назначения, является частью единой системы внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона и не подлежит включению в состав общего имущества граждан, проживающих в отдельно взятом многоквартирном доме (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 308-ЭС21-19308 по делу N А53-33397/2020).
Таким образом, вопрос признания в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав трансформаторной подстанции в качестве объекта недвижимого имущества решается в каждом конкретном случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами Росреестра (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, единые недвижимые комплексы - недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, в том числе совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи), к которым применяются правила о неделимых вещах (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, ст. 133.1 ГК РФ).
Понятие "трансформаторная подстанция"
Трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике").
Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).
Трансформаторные подстанции могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Письмо Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-595).
От характеристик конкретной категории трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации зависит отнесение трансформаторной подстанции к объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее.
Общие признаки недвижимого имущества, в том числе в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав
На законодательном уровне не установлены:
• ни исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества;
• ни четкие количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кроме установленных п. 1 ст. 130, гл. 6.1 ГК РФ), а также иные критерии, позволяющие отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимости;
• ни перечень признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к конкретной категории самостоятельных объектов недвижимости, их частей или принадлежностей.
Исходя из ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этой вещи с соответствующим земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2015 N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления госрегистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638).
При решении вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17).
Объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 N 30418-АС/08).
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Так, например, трансформаторная подстанция контейнерного типа может не признаваться объектом недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2008 по делу N А35-2358/07-С16).
В то же время перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены иные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" полностью не тождественны, однако объекты, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации (т.е. как объекты капитального строительства), вероятнее всего могут относиться к объектам недвижимости. Вместе с тем объекты, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, также могут являться объектами недвижимости, если отвечают признакам, установленным п. 1 ст. 130 ГК РФ, с последующей возможностью постановки их на государственный кадастровый учет и госрегистрации прав на них (Письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, при разграничении движимого и недвижимого имущества следует обращать внимание на Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст). Недвижимый объект должен относиться к зданиям (строениям, сооружениям), а оборудование к ним не относится (за исключением прямо предусмотренных случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав) (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019).
Что касается единого недвижимого комплекса, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы, при этом в судебной практике отмечается, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 46 Закона N 218-ФЗ, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС19-9234 по делу N А83-6381/2018, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
При этом отсутствие регистрации права собственности на технологическое оборудование в ЕГРН в отдельных случаях не подтверждает, что оборудование может учитываться отдельно от единого сложного объекта, так как регистрация данного оборудования как объекта недвижимости является правом, а не обязанностью (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2021 N Ф06-10179/2021 по делу N А55-32062/2020).
Отнесение трансформаторной подстанции к самостоятельному объекту недвижимости
При решении вопроса о признании трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимого имущества необходимо выяснять, в частности:
• не является ли она составной частью неделимой вещи, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ);
• не является ли она частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)) (ст. 134 ГК РФ);
• не является ли она принадлежностью другой главной вещи (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное) (ст. 135 ГК РФ, п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17);
• не является ли она объектом вспомогательного использования (критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством РФ), для которого не требуется выдача разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Например, конкретная трансформаторная подстанция может являться объектом линейного сооружения - линии электропередачи. Линия электропередачи может представлять собой единый линейный объект и выступать как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48538/2019 по делу N А72-9330/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 10.09.2019 N 306-ЭС19-15197 отказано в передаче дела N А72-9330/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра данного Постановления), Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
По нашему мнению, в силу того, что трансформаторные подстанции создаются или приспосабливаются посредством функциональной и технологической связи с другими линейно-кабельными сооружениями (линиями электропередачи), образуя с ними единое целое, такие подстанции могут рассматриваться как неотъемлемая часть линейного сооружения.
В случаях когда трансформаторная подстанция возведена в качестве самостоятельного объекта (в том числе вспомогательного назначения), такой объект может быть отнесен к недвижимому имуществу при условии наличия признаков недвижимого имущества, что подтверждается судебной практикой, в частности:
• блочная комплектная трансформаторная подстанция, расположенная на земельном участке, не является временным сооружением, а является объектом капитального строительства I группы капитальности; объект по своему инженерно-техническому исполнению, после установки и монтажа всех конструктивных элементов, является объектом недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 308-ЭС19-23074 по делу N А53-35636/2018, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 по делу N А53-35636/2018);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного использования, является одним из объектов строительства и объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/11);
• трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного назначения, является частью единой системы внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона и не подлежит включению в состав общего имущества граждан, проживающих в отдельно взятом многоквартирном доме (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 308-ЭС21-19308 по делу N А53-33397/2020).
Таким образом, вопрос признания в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав трансформаторной подстанции в качестве объекта недвижимого имущества решается в каждом конкретном случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
Что такое сооружение и чем оно отличается от других объектов недвижимости
1. Что такое сооружение
Сооружение (за исключением некапитального) - это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Оно может быть образовано в результате (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ):
• раздела недвижимой вещи (например, здания, сооружения);
• объединения нескольких недвижимых вещей (в частности, всех помещений в одном здании).
Определение сооружения приведено в п. 23 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Исходя из этого определения оно имеет следующие признаки:
1) создано в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ);
2) является объемной, линейной (например, железная дорога) или плоскостной (например, парковочная площадка) строительной системой;
3) может иметь как надземную, так и подземную и (или) наземную часть;
4) имеет несущие, а в отдельных случаях ограждающие строительные конструкции;
5) используется для следующих целей:
- для различных производственных процессов;
- хранения продукции;
- временного пребывания людей;
- перемещения людей и грузов.
См. также: Что такое линейные объекты
2. Чем сооружения отличаются от другой недвижимости
Кроме сооружений, к объектам недвижимости относятся, в частности, земельные участки, участки недр, а также здания и объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130, ст. ст. 141.2, 141.3 ГК РФ). На практике сложностей с разграничением сооружений и земельных участков, участков недр не возникает. На отличиях сооружений от другой недвижимости остановимся подробнее. Они состоят в следующем:
1) отличия сооружений от зданий. Здания, как и сооружения (за исключением некапитальных), являются объектами капитального строительства. Понятие здания приведено в п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Четких критериев отличия сооружений и зданий на сегодняшний день нет. Можем выделить лишь следующие:
- здания, в отличие от сооружений, могут быть только объемными строительными системами;
- в здании всегда имеются помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения. В сооружении их может не быть;
- сооружения, в отличие от зданий, не могут предназначаться для проживания людей;
2) отличия сооружения от объекта незавершенного строительства. В данном случае различия очевидны. Сооружение является построенным объектом, то есть введенным в эксплуатацию, тогда как объект незавершенного строительства находится в процессе строительства, которое еще не завершено (п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 10 ст. 1, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
3. Что относится к некапитальным сооружениям
Некапитальные сооружения не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости, поскольку у них отсутствуют признаки недвижимости, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении таких сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Отметим, что для возведения некапитальных сооружений на государственных и муниципальных землях участок получать не нужно. Однако в отдельных случаях может потребоваться согласование их размещения (пп. 3, 6, 9 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ).
4. Что такое сооружения вспомогательного использования
Определения таких сооружений, а также критериев, по которым они признаются вспомогательными, в законодательстве нет. В то же время Ростехнадзор приводит два разноплановых критерия, которым они должны отвечать (п. 6 Разъяснений, утвержденных Ростехнадзором):
• это сооружения пониженного уровня ответственности по ранее действовавшему ГОСТ 27751-88. К ним относятся небольшие склады, летние павильоны, парники, теплицы и иные подобные сооружения;
• наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Например, это могут быть мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.
Второй критерий находит свое подтверждение и в судебной практике (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22222 по делу N А53-3413/2019).
По мнению Росреестра, к числу объектов капстроительства вспомогательного использования (п. 1 Письма от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
• относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания главного объекта капстроительства. Размещение таких объектов должно быть предусмотрено проектной документацией. Исключение составляет случай, когда решение о создании объекта принято в процессе эксплуатации ранее созданных главных объектов капстроительства;
• не относятся объекты капстроительства, имеющие одинаковую функцию с главными объектами.
4.1. Нужно ли получать разрешение на строительство для возведения сооружения вспомогательного использования
Нет, не нужно (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Отметим, что это правило распространяется на все сооружения вспомогательного использования: как на те, которые являются недвижимостью, так и на те, что не являются.
Это влечет за собой ряд последствий, как положительных, так и отрицательных:
• во-первых, плюсом для будущего владельца такого объекта является отсутствие необходимости получать указанное разрешение (что является трудозатратным процессом);
• во-вторых, если вы неправильно классифицировали объект как вспомогательный и не получали разрешение на строительство, возможны:
- привлечение к административной ответственности за строительство без разрешения по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ;
- отказ в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на такой объект в связи с непредставлением необходимых для этого документов (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости);
- снос такого объекта как самовольной постройки, возведенной без получения необходимых разрешений (п. п. 1, 4 ст. 222 ГК РФ).
Хотя для строительства объектов вспомогательного назначения не нужно разрешение на строительство, они должны возводиться с учетом требований градостроительного регламента (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20).
4.2. Возможна ли регистрация права на сооружение вспомогательного использования
Да, вы можете зарегистрировать право на такое сооружение, если оно признается недвижимостью, то есть имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
При этом одновременно нужно поставить его и на кадастровый учет (п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Есть два обязательных условия для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объект вспомогательного использования (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
• соответствие требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу;
• отсутствие у него признаков самовольной постройки.
Регистрация права (кадастровый учет) на сооружения вспомогательного использования проводится в общем порядке, установленном для госрегистрации прав.
См. также: Как организации зарегистрировать права на недвижимость
Поскольку при строительстве такого сооружения не выдается разрешение на его ввод в эксплуатацию, для госрегистрации прав и кадастрового учета вам потребуются следующие документы (ч. 10 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):
• технический план. Он должен быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости. Кроме того, в разделе "Заключение кадастрового инженера" этого плана должно быть приведено обоснование его подготовки на основании декларации. В частности, должно быть указано, что сооружение является вспомогательным по отношению к основному объекту, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется (ч. 11 ст. 24 названного Закона, Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 07.04.2016 N 10-1287-КЛ);
• правоустанавливающий документ на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута или решение об установлении публичного сервитута. Если же для размещения этого объекта предоставление участка (установление сервитута) не требуется, то вам нужно представить подтверждающий это документ.
Сооружение (за исключением некапитального) - это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Оно может быть образовано в результате (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ):
• раздела недвижимой вещи (например, здания, сооружения);
• объединения нескольких недвижимых вещей (в частности, всех помещений в одном здании).
Определение сооружения приведено в п. 23 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Исходя из этого определения оно имеет следующие признаки:
1) создано в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ);
2) является объемной, линейной (например, железная дорога) или плоскостной (например, парковочная площадка) строительной системой;
3) может иметь как надземную, так и подземную и (или) наземную часть;
4) имеет несущие, а в отдельных случаях ограждающие строительные конструкции;
5) используется для следующих целей:
- для различных производственных процессов;
- хранения продукции;
- временного пребывания людей;
- перемещения людей и грузов.
См. также: Что такое линейные объекты
2. Чем сооружения отличаются от другой недвижимости
Кроме сооружений, к объектам недвижимости относятся, в частности, земельные участки, участки недр, а также здания и объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130, ст. ст. 141.2, 141.3 ГК РФ). На практике сложностей с разграничением сооружений и земельных участков, участков недр не возникает. На отличиях сооружений от другой недвижимости остановимся подробнее. Они состоят в следующем:
1) отличия сооружений от зданий. Здания, как и сооружения (за исключением некапитальных), являются объектами капитального строительства. Понятие здания приведено в п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Четких критериев отличия сооружений и зданий на сегодняшний день нет. Можем выделить лишь следующие:
- здания, в отличие от сооружений, могут быть только объемными строительными системами;
- в здании всегда имеются помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения. В сооружении их может не быть;
- сооружения, в отличие от зданий, не могут предназначаться для проживания людей;
2) отличия сооружения от объекта незавершенного строительства. В данном случае различия очевидны. Сооружение является построенным объектом, то есть введенным в эксплуатацию, тогда как объект незавершенного строительства находится в процессе строительства, которое еще не завершено (п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 10 ст. 1, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
3. Что относится к некапитальным сооружениям
Некапитальные сооружения не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости, поскольку у них отсутствуют признаки недвижимости, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении таких сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Отметим, что для возведения некапитальных сооружений на государственных и муниципальных землях участок получать не нужно. Однако в отдельных случаях может потребоваться согласование их размещения (пп. 3, 6, 9 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ).
4. Что такое сооружения вспомогательного использования
Определения таких сооружений, а также критериев, по которым они признаются вспомогательными, в законодательстве нет. В то же время Ростехнадзор приводит два разноплановых критерия, которым они должны отвечать (п. 6 Разъяснений, утвержденных Ростехнадзором):
• это сооружения пониженного уровня ответственности по ранее действовавшему ГОСТ 27751-88. К ним относятся небольшие склады, летние павильоны, парники, теплицы и иные подобные сооружения;
• наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Например, это могут быть мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.
Второй критерий находит свое подтверждение и в судебной практике (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22222 по делу N А53-3413/2019).
По мнению Росреестра, к числу объектов капстроительства вспомогательного использования (п. 1 Письма от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
• относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания главного объекта капстроительства. Размещение таких объектов должно быть предусмотрено проектной документацией. Исключение составляет случай, когда решение о создании объекта принято в процессе эксплуатации ранее созданных главных объектов капстроительства;
• не относятся объекты капстроительства, имеющие одинаковую функцию с главными объектами.
4.1. Нужно ли получать разрешение на строительство для возведения сооружения вспомогательного использования
Нет, не нужно (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Отметим, что это правило распространяется на все сооружения вспомогательного использования: как на те, которые являются недвижимостью, так и на те, что не являются.
Это влечет за собой ряд последствий, как положительных, так и отрицательных:
• во-первых, плюсом для будущего владельца такого объекта является отсутствие необходимости получать указанное разрешение (что является трудозатратным процессом);
• во-вторых, если вы неправильно классифицировали объект как вспомогательный и не получали разрешение на строительство, возможны:
- привлечение к административной ответственности за строительство без разрешения по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ;
- отказ в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на такой объект в связи с непредставлением необходимых для этого документов (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости);
- снос такого объекта как самовольной постройки, возведенной без получения необходимых разрешений (п. п. 1, 4 ст. 222 ГК РФ).
Хотя для строительства объектов вспомогательного назначения не нужно разрешение на строительство, они должны возводиться с учетом требований градостроительного регламента (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20).
4.2. Возможна ли регистрация права на сооружение вспомогательного использования
Да, вы можете зарегистрировать право на такое сооружение, если оно признается недвижимостью, то есть имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
При этом одновременно нужно поставить его и на кадастровый учет (п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Есть два обязательных условия для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объект вспомогательного использования (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
• соответствие требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу;
• отсутствие у него признаков самовольной постройки.
Регистрация права (кадастровый учет) на сооружения вспомогательного использования проводится в общем порядке, установленном для госрегистрации прав.
См. также: Как организации зарегистрировать права на недвижимость
Поскольку при строительстве такого сооружения не выдается разрешение на его ввод в эксплуатацию, для госрегистрации прав и кадастрового учета вам потребуются следующие документы (ч. 10 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):
• технический план. Он должен быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости. Кроме того, в разделе "Заключение кадастрового инженера" этого плана должно быть приведено обоснование его подготовки на основании декларации. В частности, должно быть указано, что сооружение является вспомогательным по отношению к основному объекту, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется (ч. 11 ст. 24 названного Закона, Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 07.04.2016 N 10-1287-КЛ);
• правоустанавливающий документ на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута или решение об установлении публичного сервитута. Если же для размещения этого объекта предоставление участка (установление сервитута) не требуется, то вам нужно представить подтверждающий это документ.
Ссылки
- Все
- Ключевые порталы
- Краевые порталы
