1. Что такое межевание земельного участка
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади (п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996).
Межевание, как процесс установления границ земельного участка, выполняется путем проведения кадастровых работ. Это следует из ч. 4, 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности.
1.1. Обязательно ли проводить межевание земельного участка
Да, межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего.
Оно проводится путем выполнения кадастровых работ. По их результатам будут подготовлены документы, необходимые для кадастрового учета земельного участка. Без них вы не сможете поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Межевание требуется и в отношении ранее учтенных участков, чтобы сведения о них внесли в ЕГРН. Исключение - ситуация, когда сведения о них вносятся в ЕГРН на основании заявления уполномоченного органа, которое он представил в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости. Это следует из ч. 5, 5.1, 8.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, Письма Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25.
См. также:
• Что такое ранее учтенный земельный участок
• Как вносятся сведения о ранее учтенном земельном участке в ЕГРН
2. Кто может проводить межевание земельного участка
По общему правилу межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, может проводить кадастровый инженер (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности).
Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 названного Закона). Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Если подрядчик - юрлицо, в его штате должно быть не менее двух работников - кадастровых инженеров. Если подрядчик - кадастровый инженер, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы (п. 7 Письма Минэкономразвития России от 27.05.2019 N 16648-ВА/Д23и).
Если работы будет выполнять для нужд юрлица работающий у него по трудовому договору кадастровый инженер, то заключать с ним договор подряда не нужно (ч. 1.1 ст. 35 указанного Закона).
3. Как проводятся работы по межеванию (установлению границ) земельного участка
В процессе межевания кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ (ч. 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности):
• определяет координаты характерных точек границ земельного участка;
• обрабатывает результаты определения таких координат, в ходе чего определяет площадь участка и описывает его местоположение;
• проводит согласование местоположения границ участка.
Согласование границ участка является обязательной процедурой, если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).
См. также: Как согласовать границы смежных земельных участков
Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Если местоположение отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ природных или искусственных объектов (например, линейных), то в межевом плане указываются сведения о таких объектах. При этом сведения о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Как определяются координаты характерных (поворотных) точек земельного участка
Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания его границы и деления ее на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Ранее для обозначения таких точек использовался термин "поворотные точки" (например, в применявшейся ранее форме кадастровой выписки о земельном участке - Приложение N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831).
Определение координат этих точек необходимо для установления местоположения границ земельного участка и их указания в межевом плане. Впоследствии при кадастровом учете земельного участка на основании этого плана они вносятся в ЕГРН (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 6, 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 24 Порядка ведения ЕГРН).
Координаты характерных точек определяет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, результатом которых является межевой план (ч. 4.2 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
Для этого используются следующие методы (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393):
• геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
• метод спутниковых геодезических измерений (определений);
• комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений));
• фотограмметрический метод;
• картометрический метод;
• аналитический метод.
Для оценки точности определения координат характерной точки рассчитывается средняя квадратическая погрешность по установленной формуле. Однако эта формула используется не для всех случаев определения погрешности, так как для каждого метода определения координат характерных точек установлены свои правила и формулы для ее вычисления (п. п. 4 - 5, 9 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393). Они приведены в п. п. 10 - 15 названных Требований.
Фактическая величина средней квадратической погрешности не должна превышать установленную в Приложении к Требованиям, приведенным в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393. При этом в договоре подряда на выполнение кадастровых работ вы можете предусмотреть определение координат характерных точек с более высокой точностью, чем предусмотрена в этом Приложении. Тогда координаты должны быть определены с точностью не ниже установленной договором (п. п. 6, 17 названных Требований).
В случае когда характерные точки границ земельных участков определены геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, они закрепляются межевыми или иными знаками, если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого они проводятся. Сведения об этом отражаются в межевом плане (п. 4 указанных Требований).
Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок (за исключением выписки из ЕГРН), при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Что касается выписки из ЕГРН, то при уточнении границ ее допускается использовать, когда (п. 24 Требований к подготовке межевого плана):
• в ней есть описание местоположения границ участка, в отношении которого проводятся работы, и (или) смежного участка (участков) и оно не соответствует установленным ч. 13 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости требованиям к такому описанию;
• она выдана в отношении смежного участка (участков), описание местоположения границ которого соответствует таким требованиям.
Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно при отсутствии в вышеуказанных документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости). То есть границы земельного участка будут установлены по его фактическому использованию.
См. также:
• Истец (собственник земельного участка) хочет установить его границы
• Арендатор хочет определить границы земельного участка, переданного ему в аренду
Как определяются границы земельного участка, существующего 15 и более лет
В качестве документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 лет и более, допускается использовать, например, землеустроительную документацию, содержащуюся в госфонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. При этом координаты характерных точек границ в случае применения фотограмметрического или картометрического метода определяются с использованием актуального в период выполнения кадастровых работ картографического материала (п. 24 Требований к подготовке межевого плана).
Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ участка на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).
Допустимая (предельная) погрешность при определении площади земельного участка рассчитывается по формулам. При этом установление определенной формулы Закон о кадастровой деятельности не предусматривает. Погрешность указывается кадастровым инженером в межевом плане, также как примененные для ее вычисления формулы в общем виде, формулы с подставленными в них значениями и итоговые (вычисленные) значения (п. 40 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
4. Как оформляются результаты работ по межеванию земельного участка
В результате межевания земельного участка (проведения кадастровых работ) составляется межевой план. На основании него вы сможете поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
См. также:
• Как составляется межевой план, форма и требования к его подготовке
• Как организации поставить на кадастровый учет недвижимость в виде земельного участка
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади (п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996).
Межевание, как процесс установления границ земельного участка, выполняется путем проведения кадастровых работ. Это следует из ч. 4, 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности.
1.1. Обязательно ли проводить межевание земельного участка
Да, межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего.
Оно проводится путем выполнения кадастровых работ. По их результатам будут подготовлены документы, необходимые для кадастрового учета земельного участка. Без них вы не сможете поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Межевание требуется и в отношении ранее учтенных участков, чтобы сведения о них внесли в ЕГРН. Исключение - ситуация, когда сведения о них вносятся в ЕГРН на основании заявления уполномоченного органа, которое он представил в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости. Это следует из ч. 5, 5.1, 8.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, Письма Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25.
См. также:
• Что такое ранее учтенный земельный участок
• Как вносятся сведения о ранее учтенном земельном участке в ЕГРН
2. Кто может проводить межевание земельного участка
По общему правилу межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, может проводить кадастровый инженер (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности).
Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 названного Закона). Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Если подрядчик - юрлицо, в его штате должно быть не менее двух работников - кадастровых инженеров. Если подрядчик - кадастровый инженер, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы (п. 7 Письма Минэкономразвития России от 27.05.2019 N 16648-ВА/Д23и).
Если работы будет выполнять для нужд юрлица работающий у него по трудовому договору кадастровый инженер, то заключать с ним договор подряда не нужно (ч. 1.1 ст. 35 указанного Закона).
3. Как проводятся работы по межеванию (установлению границ) земельного участка
В процессе межевания кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ (ч. 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности):
• определяет координаты характерных точек границ земельного участка;
• обрабатывает результаты определения таких координат, в ходе чего определяет площадь участка и описывает его местоположение;
• проводит согласование местоположения границ участка.
Согласование границ участка является обязательной процедурой, если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).
См. также: Как согласовать границы смежных земельных участков
Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Если местоположение отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ природных или искусственных объектов (например, линейных), то в межевом плане указываются сведения о таких объектах. При этом сведения о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Как определяются координаты характерных (поворотных) точек земельного участка
Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания его границы и деления ее на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Ранее для обозначения таких точек использовался термин "поворотные точки" (например, в применявшейся ранее форме кадастровой выписки о земельном участке - Приложение N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831).
Определение координат этих точек необходимо для установления местоположения границ земельного участка и их указания в межевом плане. Впоследствии при кадастровом учете земельного участка на основании этого плана они вносятся в ЕГРН (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 6, 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 24 Порядка ведения ЕГРН).
Координаты характерных точек определяет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, результатом которых является межевой план (ч. 4.2 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
Для этого используются следующие методы (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393):
• геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
• метод спутниковых геодезических измерений (определений);
• комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений));
• фотограмметрический метод;
• картометрический метод;
• аналитический метод.
Для оценки точности определения координат характерной точки рассчитывается средняя квадратическая погрешность по установленной формуле. Однако эта формула используется не для всех случаев определения погрешности, так как для каждого метода определения координат характерных точек установлены свои правила и формулы для ее вычисления (п. п. 4 - 5, 9 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393). Они приведены в п. п. 10 - 15 названных Требований.
Фактическая величина средней квадратической погрешности не должна превышать установленную в Приложении к Требованиям, приведенным в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393. При этом в договоре подряда на выполнение кадастровых работ вы можете предусмотреть определение координат характерных точек с более высокой точностью, чем предусмотрена в этом Приложении. Тогда координаты должны быть определены с точностью не ниже установленной договором (п. п. 6, 17 названных Требований).
В случае когда характерные точки границ земельных участков определены геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, они закрепляются межевыми или иными знаками, если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого они проводятся. Сведения об этом отражаются в межевом плане (п. 4 указанных Требований).
Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок (за исключением выписки из ЕГРН), при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Что касается выписки из ЕГРН, то при уточнении границ ее допускается использовать, когда (п. 24 Требований к подготовке межевого плана):
• в ней есть описание местоположения границ участка, в отношении которого проводятся работы, и (или) смежного участка (участков) и оно не соответствует установленным ч. 13 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости требованиям к такому описанию;
• она выдана в отношении смежного участка (участков), описание местоположения границ которого соответствует таким требованиям.
Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно при отсутствии в вышеуказанных документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости). То есть границы земельного участка будут установлены по его фактическому использованию.
См. также:
• Истец (собственник земельного участка) хочет установить его границы
• Арендатор хочет определить границы земельного участка, переданного ему в аренду
Как определяются границы земельного участка, существующего 15 и более лет
В качестве документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 лет и более, допускается использовать, например, землеустроительную документацию, содержащуюся в госфонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. При этом координаты характерных точек границ в случае применения фотограмметрического или картометрического метода определяются с использованием актуального в период выполнения кадастровых работ картографического материала (п. 24 Требований к подготовке межевого плана).
Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ участка на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).
Допустимая (предельная) погрешность при определении площади земельного участка рассчитывается по формулам. При этом установление определенной формулы Закон о кадастровой деятельности не предусматривает. Погрешность указывается кадастровым инженером в межевом плане, также как примененные для ее вычисления формулы в общем виде, формулы с подставленными в них значениями и итоговые (вычисленные) значения (п. 40 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
4. Как оформляются результаты работ по межеванию земельного участка
В результате межевания земельного участка (проведения кадастровых работ) составляется межевой план. На основании него вы сможете поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
См. также:
• Как составляется межевой план, форма и требования к его подготовке
• Как организации поставить на кадастровый учет недвижимость в виде земельного участка
