Особенности ипотеки земель сельскохозяйственного назначения

Закон предусматривает ряд особенностей для ипотеки сельскохозяйственных участков. В частности, их залоговую стоимость можно определить исходя из кадастровой без рыночной оценки (п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке).
Основные отличительные черты состоят в том, как обращается взыскание на такие участки и как передать в залог право аренды таких земель, когда они находятся в долевой собственности.

7.1. Особенности обращения взыскания на сельскохозяйственные участки
На некоторые участки обратить взыскание можно только в судебном порядке. Например, если они подпадают под Закон об обороте земель сельхозназначения и на них нет недвижимости (пп. 5 п. 5, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения). При этом напоминаем, что возможность внесудебного обращения взыскания на земельные участки является спорной.
При обращении взыскания суд должен определить меры, защищающие производителя сельхозпродукции, который использует эту землю. Также суд учтет сезонность сельхозпроизводства, его зависимость от природно-климатических условий и возможность получения производителем доходов после периода сельхозработ (пп. 7 п. 2 ст. 54, п. 3 ст. 68 Закона об ипотеке).

7.2. Особенности залога права аренды сельскохозяйственного участка, находящегося в долевой собственности
Арендатор может заложить это право в пределах срока аренды без согласия участников долевой собственности, если договор аренды не предусматривает иное (п. 8 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Залогодателю и залогодержателю следует быть готовыми к тому, что арендованный участок может уменьшиться. Такое возможно, если участник долевой собственности, который на собрании собственников не согласился с арендой, воспользовался своим правом выделить долю и распорядиться выделенным участком по своему усмотрению. Согласие арендатора или залогодержателя права аренды не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекратятся (п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения). Поэтому залогодержателю, который не готов на такой риск, рекомендуем убедиться, что на аренду были согласны все сособственники.