Новости Северского росреестра

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

1. Что такое межевание земельного участка
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади (п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996).
Межевание, как процесс установления границ земельного участка, выполняется путем проведения кадастровых работ. Это следует из ч. 4, 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности.

1.1. Обязательно ли проводить межевание земельного участка
Да, межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего.
Оно проводится путем выполнения кадастровых работ. По их результатам будут подготовлены документы, необходимые для кадастрового учета земельного участка. Без них вы не сможете поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Межевание требуется и в отношении ранее учтенных участков, чтобы сведения о них внесли в ЕГРН. Исключение - ситуация, когда сведения о них вносятся в ЕГРН на основании заявления уполномоченного органа, которое он представил в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости. Это следует из ч. 5, 5.1, 8.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, Письма Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25.


См. также:
•    Что такое ранее учтенный земельный участок
•    Как вносятся сведения о ранее учтенном земельном участке в ЕГРН

2. Кто может проводить межевание земельного участка
По общему правилу межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, может проводить кадастровый инженер (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности).
Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 названного Закона). Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Если подрядчик - юрлицо, в его штате должно быть не менее двух работников - кадастровых инженеров. Если подрядчик - кадастровый инженер, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы (п. 7 Письма Минэкономразвития России от 27.05.2019 N 16648-ВА/Д23и).
Если работы будет выполнять для нужд юрлица работающий у него по трудовому договору кадастровый инженер, то заключать с ним договор подряда не нужно (ч. 1.1 ст. 35 указанного Закона).

3. Как проводятся работы по межеванию (установлению границ) земельного участка
В процессе межевания кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ (ч. 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности):
•    определяет координаты характерных точек границ земельного участка;
•    обрабатывает результаты определения таких координат, в ходе чего определяет площадь участка и описывает его местоположение;
•    проводит согласование местоположения границ участка.
Согласование границ участка является обязательной процедурой, если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

См. также: Как согласовать границы смежных земельных участков

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Если местоположение отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ природных или искусственных объектов (например, линейных), то в межевом плане указываются сведения о таких объектах. При этом сведения о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

Как определяются координаты характерных (поворотных) точек земельного участка
Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания его границы и деления ее на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Ранее для обозначения таких точек использовался термин "поворотные точки" (например, в применявшейся ранее форме кадастровой выписки о земельном участке - Приложение N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831).
Определение координат этих точек необходимо для установления местоположения границ земельного участка и их указания в межевом плане. Впоследствии при кадастровом учете земельного участка на основании этого плана они вносятся в ЕГРН (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 6, 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 24 Порядка ведения ЕГРН).
Координаты характерных точек определяет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, результатом которых является межевой план (ч. 4.2 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
Для этого используются следующие методы (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393):
•    геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
•    метод спутниковых геодезических измерений (определений);
•    комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений));
•    фотограмметрический метод;
•    картометрический метод;
•    аналитический метод.
Для оценки точности определения координат характерной точки рассчитывается средняя квадратическая погрешность по установленной формуле. Однако эта формула используется не для всех случаев определения погрешности, так как для каждого метода определения координат характерных точек установлены свои правила и формулы для ее вычисления (п. п. 4 - 5, 9 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393). Они приведены в п. п. 10 - 15 названных Требований.
Фактическая величина средней квадратической погрешности не должна превышать установленную в Приложении к Требованиям, приведенным в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393. При этом в договоре подряда на выполнение кадастровых работ вы можете предусмотреть определение координат характерных точек с более высокой точностью, чем предусмотрена в этом Приложении. Тогда координаты должны быть определены с точностью не ниже установленной договором (п. п. 6, 17 названных Требований).
В случае когда характерные точки границ земельных участков определены геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, они закрепляются межевыми или иными знаками, если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого они проводятся. Сведения об этом отражаются в межевом плане (п. 4 указанных Требований).

Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок (за исключением выписки из ЕГРН), при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Что касается выписки из ЕГРН, то при уточнении границ ее допускается использовать, когда (п. 24 Требований к подготовке межевого плана):
•    в ней есть описание местоположения границ участка, в отношении которого проводятся работы, и (или) смежного участка (участков) и оно не соответствует установленным ч. 13 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости требованиям к такому описанию;
•    она выдана в отношении смежного участка (участков), описание местоположения границ которого соответствует таким требованиям.
Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно при отсутствии в вышеуказанных документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости). То есть границы земельного участка будут установлены по его фактическому использованию.

См. также:
•    Истец (собственник земельного участка) хочет установить его границы
•    Арендатор хочет определить границы земельного участка, переданного ему в аренду

Как определяются границы земельного участка, существующего 15 и более лет
В качестве документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 лет и более, допускается использовать, например, землеустроительную документацию, содержащуюся в госфонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. При этом координаты характерных точек границ в случае применения фотограмметрического или картометрического метода определяются с использованием актуального в период выполнения кадастровых работ картографического материала (п. 24 Требований к подготовке межевого плана).

Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ участка на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).
Допустимая (предельная) погрешность при определении площади земельного участка рассчитывается по формулам. При этом установление определенной формулы Закон о кадастровой деятельности не предусматривает. Погрешность указывается кадастровым инженером в межевом плане, также как примененные для ее вычисления формулы в общем виде, формулы с подставленными в них значениями и итоговые (вычисленные) значения (п. 40 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

4. Как оформляются результаты работ по межеванию земельного участка
В результате межевания земельного участка (проведения кадастровых работ) составляется межевой план. На основании него вы сможете поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).


См. также:
•    Как составляется межевой план, форма и требования к его подготовке
•    Как организации поставить на кадастровый учет недвижимость в виде земельного участка

1. Госрегистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость
На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):
•    хозяйственного ведения;
•    оперативного управления;
•    постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
•    сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).
При реорганизации юридического лица проводить госрегистрацию прав необязательно: они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Поэтому в данном случае госрегистрация подтверждает возникновение этих прав и правообладателю следует подавать заявление о госрегистрации права (п. 6 ч. 4 ст. 14, пп. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).
При создании объекта недвижимости на основании разрешения на строительство за госрегистрацией, как правило, обращается орган (организация), выдавший разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию. Этот же орган (организация) обращается за госрегистрацией прав на земельный участок под созданным зданием, сооружением, если сведения о правах на участок не внесены в ЕГРН (п. 1.2 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).

См. также: Как организации зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости

При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016), Письмо Минфина России от 13.12.2019 N 03-05-05-03/97671).

2. Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость
Необходимость такой регистрации следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Для ее проведения необходимо, чтобы права на недвижимость были зарегистрированы в ЕГРН (если иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если у недвижимости есть собственник, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Заявления для госрегистрации подают все лица, которые участвуют в сделке. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, в этом случае заявление может подать одна из сторон или нотариус, удостоверивший сделку (либо его работник). Это следует из п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости.
На практике собственник (отчуждающее лицо) подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель - заявление о регистрации права. Регистрация проводится при наличии заявлений всех лиц, участвующих в сделке (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому, как правило, они подаются одновременно.

3. Госрегистрация ограничения прав, обременения имущества
Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности, ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, установленные уполномоченными органами арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимостью, запрещение регистрирующему органу осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с ней (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).
Такая госрегистрация возможна, если права на недвижимость зарегистрированы в ЕГРН (когда иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Чтобы зарегистрировать ограничение (обременение), необходимо:
•    определить, кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения);
•    заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения);
•    подготовить необходимые документы;
•    уплатить госпошлину при необходимости;
•    подать документы в Росреестр.

Кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения)
За госрегистрацией ограничения (обременения) должен обратиться орган госвласти (местного самоуправления), если он является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа (ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости). При представлении заявления о госрегистрации присутствие лица, права которого возникают на основании сделки с органом госвласти или местного самоуправления, не требуется (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).
Также в зависимости от вида ограничения (обременения) заявителями могут быть, например:

Вид ограничения (обременения)
Заявители
Частный сервитут
•    Лицо, в пользу которого установлен сервитут (лицо, приобретающее право ограниченного пользования чужой вещью) (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости);
•    собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом (лицо, права которого ограничиваются) (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости)
Аренда
•    Арендодатель;
•    арендатор
(ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости)

Как заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения)
Заявление оформляется в общем порядке. При этом нужно учитывать, в частности, такие особенности:
•    в реквизите 3.3 заявления ставится знак "V";
•    в реквизите 6 в строке "ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, размер доли в праве, номер регистрации права" указывается вид ограничения (обременения), например: "аренда", "ипотека", "сервитут", "доверительное управление" "арест", "запрещение регистрации" (п. 72 Порядка ведения ЕГРН);
•    в реквизите 6.1 проставляется знак "V", если регистрируется ипотека на основании договора и заявитель хочет ускорить регистрацию;
•    если орган госвласти или местного самоуправления является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа, заявление должен заполнить, подписать и представить заявитель - орган госвласти или местного самоуправления, но от имени (в качестве представителя) лица, чье право, ограничение права или обременение возникает на основании акта данного органа госвласти или местного самоуправления либо сделки с ним (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).

Какие документы необходимы для госрегистрации ограничения (обременения)
Нужны следующие документы (п. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):
1)    документы, подтверждающие полномочия и личность представителя (директора);
2)    документы, являющиеся основанием для госрегистрации.
    В зависимости от вида ограничения (обременения) такими документами могут быть, например:

Вид ограничения (обременения)
Документы, являющиеся основанием для госрегистрации
Частный сервитут
Соглашение об установлении сервитута (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости)
Аренда
Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости)

3)    иные установленные законом документы. Они могут потребоваться в отдельных ситуациях. Так, если сервитут публичного участка допускается только с согласия органов госвласти или местного самоуправления, соответствующий документ о согласии необходимо приложить к заявлению (ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).
Ряд документов можно подать по собственному желанию.
Представляемые документы должны соответствовать общим требованиям.

Как и в каком размере оплатить госпошлину
По общему правилу размер пошлины для организаций за госрегистрацию ограничений (обременений) зависит от того, определена ли кадастровая стоимость объекта, и ее размера (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
•    если кадастровая стоимость недвижимости не определена или не превышает 22 млн руб., то размер госпошлины - 44 000 руб.;
•    если кадастровая стоимость объекта больше 22 млн руб., то госпошлина составляет 0,2% его кадастровой стоимости на дату обращения за регистрацией ограничения (обременения). При этом размер госпошлины не может быть меньше 0,2% цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на объект недвижимости, и больше 1 млн руб. Рассчитанная сумма госпошлины округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону.
Исключение составляют, например:
•    регистрация сервитута в интересах организации - госпошлина 6 000 руб. (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
•    арест недвижимости, ипотека в силу закона - госпошлина не уплачивается (пп. 5, 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Для регистрации ипотеки на основании договора в ускоренном порядке госпошлину надо уплатить в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ).
При уплате госпошлины необходимо соблюсти установленный срок и правильно заполнить реквизиты в платежном поручении.
Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц, госпошлина распределяется между ними (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).


См. также:
•    Как зарегистрировать частный сервитут
•    Нужно ли регистрировать публичный сервитут
•    Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости

4. Госрегистрация прекращения прав на недвижимость (ограничений и обременений)
Такая регистрация проводится в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Права прекращаются, если перестает существовать объект недвижимости, права на который зарегистрированы (п. 3 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Это происходит, например:
•    при ликвидации объекта (снос, пожар и т.д.);
•    его преобразовании (раздел, выдел, объединение, перераспределение - п. п. 53, 74 Порядка ведения ЕГРН).
Отметим, что при преобразовании объекта недвижимости снятие его с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на него проводятся одновременно с постановкой на кадастровый учет всех образованных объектов недвижимости и госрегистрацией прав на них. Исключение составляют случаи, когда в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости кадастровый учет осуществляется без одновременной госрегистрации прав. В этих случаях снятие с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на исходный объект недвижимости осуществляются одновременно с госрегистрацией прав на образованные объекты (ч. 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

5. Госрегистрация договоров в отношении недвижимости
Необходимость регистрации таких договоров следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Регистрировать нужно только те договоры, для которых госрегистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Так, на сегодняшний день должны регистрироваться:
1)    договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ):
    - земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
    - предприятия - независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
2)    договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости);
3)    договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).
Не регистрируются договоры:
•    продажи жилых помещений;
•    продажи предприятия;
•    ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости).
Несмотря на то что в п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, ст. 584 ГК РФ предусмотрена их госрегистрация, в настоящее время данные договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не должны регистрироваться, например, договоры купли-продажи недвижимости, договоры дарения недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку законодательством это не предусмотрено. Вместе с тем на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
В отношении договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Для госрегистрации договора аренды жилья рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для государственной регистрации договора аренды
Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17, ч. 8, 9 ст. 18, ст. 21 Закона N 218-ФЗ; п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. "в" п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376):
1)    договор аренды (представляется в экземпляре-подлиннике);
2)    заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
3)    правоустанавливающие документы на жилое помещение, если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);
4)    паспорт заявителя-физлица, а если заявителем является юрлицо - паспорт лица, имеющего право действовать от его имени без доверенности, а также документы, подтверждающие эти полномочия;
5)    учредительные документы заявителя-юрлица или их надлежащим образом заверенные (удостоверенные) копии (могут быть представлены по инициативе заявителя);
6)    согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;
7)    решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;
8)    доверенность (если документы подаются по доверенности);
9)    квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить в том числе непосредственно в МФЦ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр
С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1, пп. 1, 3 п. 2, п. 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 26.11.2021 N П/0545; п. п. 1, 2 Приложения 8 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):
•    непосредственно в ППК "Роскадастр" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайтах Росреестра и ППК "Роскадастр").
    В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
•    при выездном приеме;
•    в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра, в том числе через личный кабинет, размещенный на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА);
•    через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении.
Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается, за исключением случая, когда заявителем при приеме не предъявлен документ, удостоверяющий его личность (в том числе истек срок его действия), либо выявлено, что представленные документы исполнены карандашом, имеют подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, повреждения, которые не позволяют прочитать текст документов и однозначно истолковать их содержание (ч. 14, 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Заявитель уведомляется о ходе оказания услуги по государственной регистрации (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведение регистрации) посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на Едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения (ч. 3.1 ст. 21 Закона N 210-ФЗ; п. п. 1, 2, 5, 7, 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 N 277; п. 53 разд. I Приложения к Постановлению Правительства РФ N 277).
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр недвижимости.

Шаг 3. Получите документы после регистрации
Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ - девяти рабочих дней с даты приема.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

    Обратите внимание! По общему правилу гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Срок действия договора аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, можно продлить на тех же условиях дополнительными соглашениями к нему.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения или дополнительного соглашения к нему не требуется.
Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в гражданском законодательстве РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Следовательно, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Из содержания вопроса известно, что по окончании срока действия договора стороны планируют заключить дополнительное соглашение, продлевающее договор аренды на тех же условиях.
При этом дополнительное соглашение к договору аренды, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, также не подлежит государственной регистрации, поскольку заключается на срок менее года.
Однако действие такого договора аренды можно продлевать дополнительными соглашениями, которыми изменяется срок действия договора.
При продлении договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Дополнительно отметим, что если по окончании первоначального срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), то договор аренды нежилого помещения также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичные выводы содержатся в п. п. 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59.

В настоящее время свидетельство о госрегистрации не выдается. Вместо него в подтверждение госрегистрации права выдается выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 131 Порядка, приведенного в Приложении N 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329).
Вам выдадут ее, кроме случая, если вы отказались от ее получения, проставив в заявлении соответствующую отметку (п. 247 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).
Рекомендуем не проставлять такую отметку и в подтверждение регистрации права получить выписку. Вы в том числе сможете проверить, правильно ли внесены сведения в ЕГРН, и в случае обнаружения ошибки своевременно ее исправить.
При этом отметим, что вы можете получить выписку и путем подачи запроса о предоставлении сведений из ЕГРН.
Сохраняет ли действие ранее выданное свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость
Да, свидетельства, выданные до 15 июля 2016 г., сохраняют свое действие. Однако отметим, что свидетельство о госрегистрации права подтверждает только факт проведения самой регистрации (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав на недвижимость N 122-ФЗ в редакции, действовавшей до 15.07.2016).
Поэтому нужно учитывать, что указанные в свидетельстве данные могут быть уже не актуальны. Например, свидетельство выдано 31 марта 2016 г., а в январе 2017 г. недвижимость была заложена по договору об ипотеке. Следовательно, сведений об ипотеке в свидетельстве не будет, потому что такая запись внесена уже после его выдачи.
Если вам нужны актуальные сведения об объекте недвижимости, вы можете запросить выписку из ЕГРН. Сведения в ней будут актуальны на дату подписания ее органом регистрации прав (ч. 4 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости).

Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности". Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 14.07.2022.

Указанный Закон предусматривает внесение существенных изменений в Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 152-ФЗ "О персональных данных", а также в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате.
Рассмотрим основные новеллы нового Закона. Прежде всего совершенствуется порядок трансграничной передачи персональных данных (новая редакция ст. 12 Федерального закона "О персональных данных"). В настоящее время по данным Роскомнадзора, более 2,5 тыс. операторов персональных данных осуществляют трансграничную передачу персональных данных российских граждан в недружественные страны, где не обеспечивается их должная защита. Нормы российского законодательства не регулировали трансграничную передачу персональных данных российских граждан и не обеспечивали должным образом их защиту в иностранных государствах.
Новая редакция ст. 12 Федерального закона "О персональных данных" устанавливает, что в перечень иностранных государств, обеспечивающих адекватную защиту прав субъектов персональных данных, включаются государства, являющиеся сторонами Конвенции Совета Европы о защите физических лиц при автоматизированной обработке персональных данных. В этот перечень входят также иностранные государства, не являющиеся сторонами названной Конвенции Совета Европы при условии соответствия положениям Конвенции действующих в соответствующем государстве норм права и применяемых мер по обеспечению конфиденциальности и безопасности персональных данных при их обработке.
Еще до начала трансграничной передачи персональных данных оператор обязан уведомить уполномоченный орган по защите прав субъектов персональных данных о своем намерении осуществлять трансграничную передачу персональных данных. Закон определяет перечень содержащихся в таком уведомлении сведений: правовое основание и цель трансграничной передачи и обработки персональных данных; категории и перечень передаваемых персональных данных; категории субъектов персональных данных, чьи данные передаются; перечень иностранных государств, на территории которых планируется трансграничная передача персональных данных и другие сведения.
Закон предусматривает, что по решению уполномоченного органа власти трансграничная передача персональных данных может быть запрещена или ограничена в исключительных случаях.
Решение о запрете или ограничении трансграничной передачи персональных данных может быть принято в определенных законом целях: защиты основ конституционного строя Российской Федерации и безопасности государства; обеспечения обороны страны; защиты экономических и финансовых интересов Российской Федерации; обеспечения дипломатическими и международно-правовыми средствами защиты прав, свобод и интересов граждан Российской Федерации, суверенитета, безопасности, территориальной целостности страны. Как видно, перечень оснований запрета или ограничения трансграничной передачи персональных данных является закрытым и не допускается его расширение.
Уполномоченным органом по защите прав субъектов персональных данных является федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий самостоятельно функции по контролю и надзору за соответствием обработки персональных данных требованиям законодательства Российской Федерации в области персональных данных. Речь идет о Роскомнадзоре.
Закон подробно регламентирует порядок взаимодействия оператора и Роскомнадзора в случае неправомерной передачи, предоставления или распространения персональных данных, в результате которых произошло нарушение прав субъектов персональных данных (ч. 3.1 ст. 21 Закона). В этом случае Закон установил сокращенные сроки реагирования оператора на указанные нарушения прав субъектов персональных данных.
Оператор обязан уведомить уполномоченный орган о произошедшем инциденте и о его причинах, а также о принятых мерах по устранению последствий неправомерной передачи (предоставления или распространения) персональных данных в течение 24 часов.
В течение 72 часов оператор обязан сообщить сведения о лицах, действия которых стали причиной выявленного инцидента.
Новый порядок трансграничной передачи данных будет применяться с 1 марта 2023 года. Но операторов, которые уже сейчас передают данные за границу, Закон обязал направить в Роскомнадзор уведомление о трансграничной передаче до этой даты, чтобы в дальнейшем не приостанавливать свою деятельность. Уведомлять оператор должен один раз для каждой страны, в которую будут передаваться данные, а не о каждой транзакции. Для удобства операторов персональных данных на сайте Роскомнадзора доступны специальные электронные формы подачи уведомлений различного содержания: об утечке персональных данных; о трансграничной передаче персональных данных. Такие меры призваны повысить уровень защищенности личной информации российских граждан от возможных утечек, а также позволить Роскомнадзору более оперативно реагировать на факты компрометации данных <3>.
--------------------------------
<3> Публикация на сайте https://rkn.gov.ru/ по состоянию на 01.09.2022 (дата обращения: 12.11.2022).

Соответствующие изменения внесены также и в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <4>. Устанавливается, что персональные данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия по заявлению физического лица - субъекта таких данных (новая ст. 36.3 Федерального закона N 218-ФЗ). Для этого в ЕГРН вносится соответствующая запись на основании заявления физического лица (владельца), за которым в ЕГРН зарегистрировано право. Такое заявление может подать лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости (например, арендатор помещения).
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.

Законодательное закрепление правила о предоставлении третьим лицам содержащихся в ЕГРН персональных данных только с письменного согласия субъекта таких данных является важнейшей гарантией защиты персональных данных граждан. Можно сделать вывод, что законодатель изменил подход к принципу открытости сведений, содержащихся в ЕГРН.
Причем это изменение принципа открытости сведений в Едином государственном реестре недвижимости произошло в пользу граждан - субъектов персональных данных. Действующая редакция ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.
Рассматриваемый Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ содержит новую редакцию ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом.
К персональным данным, которые содержатся в ЕГРН и могут быть предоставлены только по заявлению субъекта таких данных, относятся сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения физического лица, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право, либо ограничение права или обременение на соответствующий объект недвижимости.
Указанные персональные данные гражданина также предоставляются в составе выписки из Единого государственного реестра недвижимости нотариусам в предусмотренных федеральным законом случаях, кадастровым инженерам. Кроме названных лиц персональные данные из ЕГРН предоставляются также иным лицам, исчерпывающий перечень которых содержится в Федеральном законе (новая ст. 36.3 Федерального закона N 218-ФЗ). Рассмотрим некоторые категории лиц, которые вправе получить персональные данные гражданина из реестра (всего Закон предусмотрел 10 таких категорий лиц).
Вправе получить из ЕГРН персональные данные владельца недвижимости лица, которые наряду с гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности. Очевидно, что прежде всего к этим лицам относятся супруг и другие члены семьи этого гражданина, владеющие объектом недвижимости на праве общей собственности.
Право получить из реестра персональные данные имеет также собственник объекта недвижимости в отношении гражданина, являющегося правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. Это возможно при условии, что в ЕГРН содержатся сведения о расположении указанного объекта недвижимости на данном земельном участке. Рассматриваемая норма применяется в случае, когда собственник объекта недвижимости (например, дома) не является собственником земельного участка, где находится объект недвижимости.
Правом получить из ЕГРН персональные данные владельца недвижимости Закон наделил также арендатора в отношении гражданина, являющегося арендодателем. Соответственно арендодатель также наделен таким правом в отношении гражданина, являющегося арендатором. Получить такие персональные данные из реестра арендодатель и арендатор могут при условии наличия записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости. Тем самым на законодательном уровне усилено значение акта государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Таким образом, предусмотренное Федеральным законом ограничение доступа к персональным данным физического лица, содержащимся в ЕГРН, представляется необходимым и востребованным нововведением, направленным на обеспечение неприкосновенности сведений о частных лицах. Рассмотренные изменения, внесенные в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", вступают в силу с 1 марта 2023 года.
Интересной новеллой рассматриваемого Закона является норма о том, что выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права (обременения) объекта недвижимости, может быть проверена любым лицом посредством официального сайта на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе объекта недвижимости.
Сведения, содержащие персональные данные правообладателя объекта недвижимости (ч. 1 ст. 36.3 Федерального закона), предоставляются нотариусу в составе выписки из ЕГРН в связи с совершением им нотариального действия по удостоверению факта наличия в ЕГРН сведений о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина - правообладателя объекта недвижимости. Для совершения нотариусом указанного действия необходимо письменное заявление лица, которому такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов, либо письменное совместное заявление правообладателя объекта недвижимости и иного заинтересованного лица в случае, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки с объектом недвижимости. Нотариальные действия по удостоверению факта наличия в ЕГРН персональных данных владельца объекта недвижимости являются новыми для российского законодательства.
В связи с нотариальными действиями нотариуса по удостоверению факта наличия в ЕГРН персональных данных правообладателя объекта недвижимости корреспондирующие изменения также внесены в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1 <5>. Названные изменения вступают в силу с 1 марта 2023 года.
--------------------------------
<5> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1 // Российская газета. 13.03.1993. N 49.

Глава XIV Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы о нотариате) дополнена новой ст. 85.1, регламентирующей удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости.
Основанием для запроса нотариусом выписки из ЕГРН, содержащей персональные данные гражданина - правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права (обременения) объекта недвижимости, является письменное заявление лица, которому такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов. Закон допускает также письменное совместное заявление правообладателя объекта недвижимости и иного заинтересованного лица, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки с объектом недвижимости.
Наличие указанных сведений в реестре нотариус удостоверяет свидетельством.
Закон детально регламентирует требования к письменному заявлению заинтересованного лица, которое обязано представить нотариусу письменные доказательства о наличии обстоятельств, достаточных для получения выписки. Законом установлен перечень таких обстоятельств, наличие которых заинтересованное лицо должно доказать. Рассмотрим перечень данных обстоятельств.
Первым таким необходимым для получения выписки обстоятельством является наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель (или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения). Предметом такого договора является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, принадлежащего правообладателю. Кроме этого, предметом такого договора может быть передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости. Например, к таким договорам можно отнести договор аренды помещения и договор безвозмездного пользования.
Другим необходимым для получения выписки обстоятельством является наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости. Предметом этого предварительного договора является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю. Например, стороны заключили предварительный договор купли-продажи дома с намерением совершить в будущем сделку.
Если рассмотренные выше обстоятельства, необходимые для получения заинтересованным лицом выписки из ЕГРН, не вызывают сомнений, то два других обстоятельства требуют дополнительных разъяснений.
В качестве таковых закон (ст. 85.1 Основ о нотариате) называет: намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости; намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе. Сложно представить, каким способом заинтересованное лицо будет доказывать эти намерения.
К числу обстоятельств, необходимых для получения заинтересованным лицом выписки с персональными данными из реестра закон относит наличие у заявителя предусмотренных законодательством Российской Федерации оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.
С учетом приведенной формулировки можно сказать, что перечень обстоятельств, достаточных для получения заинтересованным лицом выписки с персональными данными из Единого государственного реестра недвижимости, является открытым.
Если отсутствуют основания для предоставления заявителю содержащихся в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости (или о лице, в пользу которого зарегистрированы обременения в отношении данного объекта), нотариус выдает заявителю мотивированный отказ в предоставлении таких сведений. В этом случае заявитель может обжаловать отказ нотариуса в судебном порядке.
Рассмотренные в данной статье основные новеллы Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 266-ФЗ позволят повысить общий уровень защищенности персональных данных наших граждан и послужат важной гарантией обеспечения конституционного права на неприкосновенность частной жизни.

1. Порядок создания и деятельность первой формы КФХ - корпоративного юридического лица регламентируется положениями ст. 86.1 ГК РФ <3>. Данное фермерское хозяйство представляет собой объединение любых граждан в целях ведения сельского хозяйства. Можно выделить ряд особенностей данных фермерских хозяйств.
--------------------------------
<3> См. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Во-первых, это объединение любых физических лиц - российских граждан, иностранных граждан и лиц без гражданства. В данном случае не следует строго формально толковать формулировку о сельскохозяйственном "объединении граждан" (абз. 2 п. 1 ст. 86.1 ГК РФ) как объединении лиц, имеющих гражданство Российской Федерации <4>. Членами фермерского хозяйства - юридического лица, впрочем, как и не обладающего правами юридического лица (главой КФХ), могут быть граждане РФ и иностранные граждане. Кроме того, в ст. 86.1 ГК РФ вовсе отсутствует указание на родственную либо иную связь, что расширяет возможность участия любых физических лиц в данной форме корпоративного объединения.
--------------------------------
<4> См. ст. 4 Федерального закона от 28 апреля 2023 г. N 138-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации".

Во-вторых, КФХ - это объединение в целях ведения экономической деятельности в области сельского хозяйства. Буквальное толкование формулировки п. 1 ст. 86.1 ГК РФ позволяет сделать вывод, что создать юридическое лицо могут лишь те граждане, которые уже ведут совместную деятельность на основе соглашения о создании КФХ, но впоследствии решили зарегистрировать его как корпоративную организацию (юридическое лицо). Можно также предположить, что одна форма действующего фермерского хозяйства (без образования юридического лица) последовательно трансформируется в другую - корпоративное юридическое лицо. Доказательством данного тезиса служит отсылка на ст. 23 ГК РФ, в силу которой раскрывается производственно-хозяйственная деятельность гражданина на основе соглашения о создании КФХ.
В отношении фермерского хозяйства законодатель часто использует термин "производственная деятельность" и изредка - "предпринимательская деятельность". Однако, будучи коммерческими корпоративными юридическими лицами (ст. 50 ГК РФ), КФХ осуществляют деятельность, направленную на извлечение прибыли, т.е. предпринимательскую (ст. 2 ГК РФ).
В-третьих, законодатель подчеркивает, что рассматриваемая форма объединения лиц основана на личном участии членов КФХ. В связи с этим используются такие формулировки, как "совместная производственная" и "иная хозяйственная деятельность". Причем данный подход используется и в других правопорядках, например в законодательстве Республики Казахстан также указано, что данное объединение - трудовое (ст. 41 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан (далее - ПК РК)).
В Республике Беларусь, подобно российскому опыту первой формы КФХ, фермерские хозяйства создаются как основанные на личном труде коммерческие юридические лица (ст. 115.1 ГК РБ, ст. 1 Закона РБ от 18 февраля 1991 г. N 611-XII "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). Примечательно, что белорусские КФХ могут создаваться исключительно в форме юридического лица, вне зависимости от того, являются его учредителем одно или несколько лиц.
Обратим внимание на дискуссионное положение п. 5 ст. 86.1 ГК РФ, отсылающее к несуществующему специальному закону. Фактически такого акта в российском законодательстве нет, при этом действующий Закон N 74-ФЗ посвящен не юридическим лицам, а фермерским хозяйствам, созданным без образования юридического лица <5>.
--------------------------------
<5> См., например, п. 1.5 Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов N 4 (2020), направленного письмом ФНС России от 31 декабря 2020 г. N КВ-4-14/22005.

2. Вторая форма КФХ не предполагает образования юридического лица, а его деятельность регламентируется Законом N 74-ФЗ. В силу п. 5 ст. 23 ГК РФ данная форма представляет собой разновидность производственно-хозяйственной деятельности гражданина в области сельского хозяйства. В Законе N 74-ФЗ указывается на то, что к рассматриваемой предпринимательской деятельности применяются положения о деятельности коммерческих организаций (абз. 2 п. 3 ст. 1), если иное не вытекает из существа правового регулирования и складывающихся правоотношений. То есть аналогия закона к различным по своей форме КФХ допускается лишь в целях эффективного правового регулирования.
В отличие от КФХ - корпоративной организации, создание которой возможно несколькими лицами, вторая форма КФХ может создаваться как одним, так и несколькими лицами. Такая возможность позволяет утверждать о том, что только в случае кооперации нескольких лиц фермерскому хозяйству придается корпоративный характер объединения.
При учреждении КФХ без прав юридического лица одним лицом его можно условно обозначить "компанией одного лица", поскольку один глава олицетворяет собой КФХ (по сути, индивидуальное предприятие), за исключением лишь того обстоятельства, что компания одного лица в юридической литературе обычно рассматривается как корпоративное юридическое лицо, поскольку существует возможность вхождения в ее состав новых членов.
Рассматриваемая дифференциация свидетельствует об уникальности фермерского хозяйства, создаваемого в качестве индивидуального либо коллективного субъекта права. Во всех случаях КФХ данной формы считается созданным с момента регистрации его главы в качестве индивидуального предпринимателя.
Содержание соглашения о создании КФХ (в случае его заключения двумя и более членами) свидетельствует о том, что данный субъект права является договорной конструкцией корпоративного объединения лиц - гражданско-правового сообщества <6>. При этом мы разделяем корпорацию с правами юридического лица (ст. 86.1 ГК РФ) и корпорацию без прав юридического лица, объединяющую лиц в силу заключенного договора (среди которых учрежденные несколькими лицами КФХ, инвестиционные товарищества, страховые пулы и иные корпоративные образования). Организационное единство в рассматриваемом субъекте права обеспечивают устойчивые юридические связи между членами КФХ, реализующими управленческие правомочия в отношении общего имущества хозяйства. Его члены могут и не иметь родства с главой КФХ, но таких членов не может быть более пяти человек. Для семейного фермерского хозяйства ограничений по численности членов семьи нет, есть только ограничение по количеству семей - не более трех. Данное законодательное ограничение, полагаем, обосновано тем, что при большем количестве членов КФХ, не обладающих между собой родственными и иными связями, должны объективно использоваться другие организационно-правовые формы субъектов предпринимательства - хозяйственные общества, хозяйственные партнерства и т.д.
--------------------------------
<6> См.: Лаптев В.А. Гражданско-правовое сообщество в системе управления корпорацией: задачи законодателя и реалии судебной практики // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2022. N 4. С. 46 - 57.

3. Третья форма КФХ исторически была наделена правами юридического лица в силу Закона N 348-1, вместе с тем ее не следует рассматривать как разновидность юридического лица. Правоспособность КФХ реализовывалась его дееспособным главой (п. 4 ст. 1), а одним из оснований прекращения его деятельности являлся случай, когда не остается ни одного члена (либо наследника), желающего продолжать деятельность хозяйства (ст. 32), в то время как юридическое лицо в силу ст. 61 ГК РФ не ликвидируется (в силу закона), если в его составе не остается ни одного участника.
Таким образом, мы можем говорить, что не все созданные по старым правилам (по Закону N 348-1) фермерские хозяйства являются корпоративными, поскольку допускалась возможность ведения сельскохозяйственной деятельности одним членом.
Положения ст. 86.1 ГК РФ о юридических лицах применяются к КФХ, созданным с правами юридического лица по Закону N 348-1 (п. 7 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ). Вместе с тем при образовании "старых" фермерских хозяйств (третья форма) акцент ставился на семейном характере данного предпринимательства, даже если в составе членов могли быть и иные лица. Современные же КФХ (юридические лица, первая рассматриваемая форма) представляют собой объединение любых совместно трудящихся лиц.
Следует учитывать, что Закон N 348-1 утратил силу в 2003 г. с принятием Закона N 74-ФЗ (п. 3 ст. 23), но положения последнего могли применяться к старым КФХ (образованным с правами юридических лиц) в части, не противоречащей существу данного нормативного регулирования. Получается, что с 2003 г. КФХ (с правами юридического лица) на протяжении девяти лет "жили своей жизнью" по аналогии в отрыве от норм собственного закона вплоть до принятия в 2012 г. ст. 86.1 ГК РФ.
Таким образом, существование третьей формы КФХ в настоящее время может рассматриваться в качестве особой формы фермерского хозяйства. Однако в целях единообразного применения положений законодательства третья форма должна быть приведена в соответствие с первой формой - корпоративным юридическим лицом (ст. 86.1 ГК РФ). Законодательное сохранение третьей формы КФХ, по сути, объединило в них элементы рассматриваемых выше первых двух форм КФХ.
Старые КФХ не являлись юридическими лицами, о чем также свидетельствует бесспорный аргумент: имущество юридического лица принадлежит ему на праве частной собственности (ст. 86.1, 212 и 213 ГК РФ). Однако в старых КФХ имущество принадлежало на праве долевой собственности членам, а не самому хозяйству (ст. 15 Закона N 348-1). То есть хозяйствующий субъект образовывался в том числе как коллективное имущественное объединение членов гражданско-правового сообщества.
Рассмотренные пересечения в правовом регулировании имеют существенное значение для правоприменительной практики, на что обращалось внимание в юридической литературе, в том числе ввиду неопределенности в вопросах правового режима и юридической судьбы принадлежащего КФХ имущества <7>. В судебной практике также отражены случаи правовой неопределенности в деятельности налоговых (регистрирующих) органов при применении законодательства к созданным в различные годы, в частности, фермерским хозяйствам с правами юридического лица, которым лишь в судебном порядке удавалось доказывать право на реорганизацию в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью (п. 1.5 Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов N 4 за 2020 г.).
--------------------------------
<7> См., например: Лаптев В.В. Предпринимательское (хозяйственное) право и реальный сектор экономики. М., 2010. С. 31; Габов А.В. Реорганизация крестьянского (фермерского) хозяйства - юридического лица // Актуальные проблемы российского права. 2020. N 5. С. 79 - 95; Терентьев А.В. О некоторых вопросах управления в крестьянских (фермерских) хозяйствах, созданных в порядке ст. 86.1 ГК РФ // Гражданское право. 2020. N 6. С. 35 - 38; Давыдова О.В. О доходе главы КФХ // Оплата труда: бухгалтерский учет и налогообложение. 2021. N 8. С. 20 - 26; Сенин Н.К. Выход члена КФХ из состава хозяйства // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: учет в сельском хозяйстве. 2022. N 1. С. 71 - 74; Ельникова Е.В. Крестьянское (фермерское) хозяйство в системе российских коммерческих корпораций: вопросы без ответов // Хозяйство и право. 2023. N 3. С. 27 - 42; Шапсугова М.Д. Крестьянское (фермерское) хозяйство как форма ведения индивидуальной предпринимательской деятельности в сфере сельского хозяйства // Аграрное и земельное право. 2019. N 5 (173). С. 74 - 77.

Уникальность рассматриваемых субъектов права отражена в многочисленных трудах правоведов в области предпринимательского (хозяйственного) права <8>, в которых обосновывалась эффективность идеи законодательного разделения субъектов предпринимательства на индивидуальных и коллективных <9>, демонстрирующего сущностные различия в формах и характере их предпринимательской деятельности, а также имущественной основы.
--------------------------------
<8> См., например: Мартемьянов В.С. Хозяйственное право. Т. 1. М., 1994; Лаптев В.В. Предпринимательское право: понятие и субъекты. М., 1997.
<9> См. Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности" (утр. силу).

Исследуя зарубежный опыт, например Казахстана, видится интересным разграничение крестьянских и фермерских хозяйств, а также выделение трех форм рассматриваемых хозяйствующих субъектов (ст. 41 ПК РК):
1) крестьянское хозяйство, в котором предпринимательская деятельность осуществляется в форме семейного предпринимательства, основанного на базе общей совместной собственности;
2) фермерское хозяйство, основанное на осуществлении личного предпринимательства;
3) фермерское хозяйство, организованное в форме простого товарищества на базе общей долевой собственности на основе договора о совместной деятельности.
Так, первая форма казахских сельских хозяйств схожа с российскими КФХ, коллективно учрежденными в соответствии с Законом N 74-ФЗ. Вторая форма фермерского хозяйства - на базе личного предпринимательства - создается подобно регистрации российских глав КФХ в качестве индивидуальных предпринимателей также по Закону N 74-ФЗ. Третья форма казахских фермерских хозяйств не похожа ни на одну из действующих в России форм КФХ, а схожа с российскими простыми товариществами - корпоративными объединениями договорного типа (ст. 1041 ГК РФ). Получается, что коллективные хозяйствующие субъекты образуются в первой (крестьянской) и третьей (фермерской) формах, а единоличные (индивидуальные) хозяйства могут быть только фермерскими.
Таким образом, используемые в российском законодательстве как тождественные категории "крестьянские" и "фермерские" сельские хозяйства могут по-разному раскрываться в зарубежных правопорядках.
Подобно российскому опыту, в Казахстане членами КФХ могут быть не только родственники, но и иные лица, совместно ведущие общее хозяйство (п. 2 ст. 42 ПК РК).
В Республике Узбекистан законодатель использует термин "фермерское хозяйство", обозначая им основного субъекта предпринимательства в области сельского хозяйства в стране (ст. 1 Закона РУз от 30 апреля 1998 г. N 602-I "О фермерском хозяйстве", ст. 18 ГК РУз). По сути, узбекские фермерские хозяйства аналогичны второй форме российских КФХ без прав юридического лица, создаваемых в качестве индивидуального хозяйствующего лица (посредством регистрации главы КФХ), поскольку работа членов семьи в узбекских фермерских хозяйствах осуществляется на основе трудового договора, заключаемого по нормам трудового законодательства.
В Кыргызской Республике и Республике Таджикистан закреплены две формы КФХ: юридическое лицо (коммерческая организация) и хозяйствующий субъект без прав юридического лица (ст. 82-1 ГК КР; ст. 1 Закона КР от 3 июня 1999 г. N 47 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"; п. 2 ст. 3 Закона РТ от 15 марта 2016 г. N 1289). Подчеркнем, что в Таджикистане фермерские хозяйства без образования юридического лица могут создаваться с численностью членов от 1 до 50 человек, а с образованием юридического лица - без учета количества членов.
Общее имущество фермерского хозяйства. Применительно к вопросу общего имущества членов фермерского хозяйства следует учитывать, что данное имущество образуется лишь в тех КФХ, которые не обладают правами юридического лица, поскольку в КФХ - юридических лицах все имущество принадлежит корпоративной организации на праве частной собственности (п. 2 ст. 86.1 ГК РФ).
В отличие от общего имущества многоквартирного жилого дома (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), которое принадлежит на праве общей долевой собственности, общее имущество КФХ по общему правилу принадлежит на праве совместной собственности (доли членов изначально не определены), а исключение составляют случаи заключения соглашения об определении размера доли его членов (п. 3 ст. 6 Закона N 74-ФЗ). В Законе N 74-ФЗ даже отсутствует отсылка на нормы иных законов, в силу которых устанавливается долевая собственность. Таким образом, закон наделяет дискреционными полномочиями членов КФХ договорным путем определить размер долей каждого члена <10>.
--------------------------------
<10> См. также: Долинская В.В. Крестьянское (фермерское) хозяйство как специализированная организационно-правовая форма агробизнеса // Законы России: опыт, анализ, практика. 2023. N 9. С. 13 - 20; Устюкова В.В. Правовое положение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства в условиях аграрной реформы. М., 2000.

По указанным выше причинам полагаем, что общие положения ГК РФ, позволяющие в судебном порядке определить долю собственника (члена КФХ) в праве общей собственности на общее имущество (п. 5 ст. 244 ГК РФ), не должны применяться к фермерским хозяйствам, поскольку специальный Закон N 74-ФЗ такой возможности не содержит. Судебный порядок используется только для определения размера денежной компенсации при выходе члена КФХ. В данном вопросе должен отдаваться приоритет специальному закону, который устанавливает вариативно: изначально совместную собственность, а при заключении соглашения (договорным путем) - долевую. На практике, в отсутствие определения размера доли каждого члена фермерского хозяйства, данные доли предполагаются равными, что вполне очевидно при объединении лиц, основанном на их личном труде.
Отметим, что режим совместной собственности членов КФХ был изначально установлен и в части первой ГК РФ (ст. 257), поскольку фермерские хозяйства исторически создавались как семейный бизнес на базе общей собственности (ст. 15 Закона N 348-1).
Любопытен и тот факт, что при принятии в 1994 г. части первой ГК РФ действовали КФХ с правами юридического лица, в которых имущество изначально принадлежало их членам на праве долевой собственности, а лишь при единогласном решении всех членов могло находиться в общей совместной собственности (п. 1 ст. 15 Закона N 348-1). То есть в отличие от современных КФХ в старых все наоборот, изначально была долевая, но могла быть установлена совместная общая собственность. Кроме того, в прежнем Законе N 348-1 (п. 3 ст. 15) также использовался термин "общее имущество" в контексте нормы о запрете разделения (выдела) в натуре общего имущества.
Таким образом, в России сложилось параллельное законодательное регулирование, при котором положениями ГК РФ регламентируется деятельность:
КФХ - юридического лица, имущество которого принадлежит ему на праве частной собственности (ст. 86.1 ГК РФ);
КФХ, не обладающего правами юридического лица, с общим правилом о совместной собственности на общее имущество (ст. 257 ГК РФ и Закон N 74-ФЗ);
КФХ, обладающего правами юридического лица, с общим правилом о долевой собственности на общее имущество (ст. 15 Закона N 348-1).
Еще раз подчеркнем, что наше внимание сконцентрировано на общем имуществе второй формы фермерского хозяйства.
В иностранных правопорядках, например в Республике Казахстан, имущество крестьянского хозяйства по общему правилу находится в совместной собственности; фермерского простого товарищества - в общей долевой; частного фермерского хозяйства - в частной собственности предпринимателя (ст. 46 ПК РК).
В Республике Беларусь имущество КФХ, предназначенное для осуществления фермерской деятельности, а также являющееся результатом такой деятельности, принадлежит на праве собственности хозяйству, а не его членам (ст. 115.2 ГК РБ, ст. 15 Закона РБ от 18 февраля 1991 г. N 611-XII).
В Кыргызской Республике вне зависимости от формы КФХ (юридического лица или без прав юридического лица) все имущество принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, за исключением установленных законом либо договором случаев (ст. 82-3 ГК КР). Примечательно, что гражданам, юридическим лицам и крестьянским (фермерским) хозяйствам посвящены отдельные главы ГК КР (гл. 4, 4-1 и 5 соответственно), что подчеркивает уникальность каждого из них, даже несмотря на то, что одна из форм КФХ имеет статус юридического лица.
В фермерских хозяйствах без прав юридического лица в Республике Таджикистан, подобно российскому опыту, имущество принадлежит их членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное; а в фермерских хозяйствах с правами юридического лица имущество находится в собственности хозяйства, даже несмотря на то, что последнее создается на основе общего имущества его членов, у которых возникает обязательственное право на это имущество (ст. 328 и 330 ГК РТ). То есть в таджикском гражданском законодательстве содержится отсылка к иному закону, в силу которого возможно установить долевую собственность.
В российском законодательстве выделяются два вида имущества фермерского хозяйства без прав юридического лица:
имущество, необходимое для осуществления фермерской деятельности (земельный участок, жилой дом, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное);
имущество, представляющее собой результат фермерской деятельности (плоды, продукция и доходы).
В свою очередь, вторая группа имущества всегда представляет собой общее имущество - собственность членов КФХ. А первую группу имущества (необходимого для ведения деятельности) можно разделить на два подвида:
имущество, находящееся в собственности членов КФХ (например, хозяйственные постройки, насаждения, птица и скот);
имущество, находящееся в пользовании (в частности, арендованные земельные участки, лизинговая сельскохозяйственная техника и др.).
С точки зрения цивилистической доктрины не каждое имущество является общим имуществом, которое обычно рассматривается как общая собственность, и уж тем более категории "имущество" и "общее имущество" не тождественны. Вместе с тем, говоря об общем имуществе фермерского хозяйства, необходимо учитывать, что в его состав могут входить любые объекты гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) как принадлежащие членам КФХ на различных юридических основаниях. Так, при формировании конкурсной массы КФХ-должника в состав имущества входят права аренды земельного участка и иные принадлежащие фермерскому хозяйству и имеющие денежную оценку имущественные права, о чем свидетельствуют положения ст. 221 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Бесспорно, следует различать используемые законодателем правовые категории "имущество" и "общее имущество", а также "имущество фермерского хозяйства" и "имущество членов фермерского хозяйства". С одной стороны, категория "имущество" может рассматриваться как родовое понятие, включающее любое имущество в собственности (общее имущество), а также на ином законном основании (в том числе на праве аренды). То есть, по сути, общее имущество рассматривается как составляющая часть имущества фермерского хозяйства. Но при таком подходе мы делаем существенную ошибку, определяя имущество исключительно с позиции вещного права и перечисленных в ГК РФ вещных титулов. Так, в силу п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" при разделе совместной собственности супругов также подлежат разделу принадлежащие им имущественные права, в том числе права аренды, что отражено в судебной практике <11>. Соответственно, категория имущества не может быть определена исключительно инструментарием вещного права.
--------------------------------
<11> См., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25 апреля 2017 г. N 60-КГ17-1.

В то же время применительно к рассматриваемой форме фермерского хозяйства законодатель использует термин "имущество" как тождественный понятию "общее имущество". Полагаем, разумна такая квалификация, при которой все имущество фермерского хозяйства - активы <12> (объекты гражданских прав), имеющее стоимостную оценку, будет являться общим имуществом и принадлежать на праве общей собственности его членам. Следовательно, любые имущественные права (например, право аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственной деятельности, право требования денежных средств и т.д.) также составляют общее имущество членов фермерского хозяйства.
--------------------------------
<12> Актив (для целей бухгалтерского учета, формирования и публичного раскрытия показателей бухгалтерской (финансовой) отчетности) - имущество, включая наличные и безналичные денежные средства, принадлежащее субъекту учета и (или) находящееся в его пользовании, контролируемое им в результате произошедших фактов хозяйственной жизни, от которого ожидается поступление полезного потенциала или экономических выгод (п. 36 Федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора", утв. Приказом Минфина России от 31 декабря 2016 г. N 256н).

Таким образом, если результаты фермерской деятельности - плоды, продукция и доходы - совершенно очевидно поступают в общую собственность членов КФХ, о чем прямо гласит положение ст. 248 ГК РФ и п. 2 ст. 6 Закона N 74-ФЗ, то имущество, составляющее основу ведения данной деятельности, со всем его сложным составом также является составной частью общего имущества.
Законодатель фактически разделил общее имущество КФХ на вещи в собственности и имущество (включая имущественные права) на ином законном основании. Однако все указанные активы имеют тесную связь с экономической деятельностью КФХ в области сельского хозяйства.
Следует учитывать, что законодатель справедливо отходит от категории "собственность", обозначающей триаду полномочий собственника с позиции вещного права (владение, пользование и распоряжение), а использует более удачный в данном случае термин - "имущество", обозначающий любой актив, обладающий экономической ценностью. Такой подход позволяет охватить все активы фермерского хозяйства, как приобретенные за счет средств членов, так и полученные в результате его деятельности. По сути, инструментарием вещного права мы лишь раскрываем объем правомочий, принадлежащих его правообладателю в отношении конкретной вещи, но не всего общего имущества фермерского хозяйства.
Доказательством данного тезиса также служит законодательное отграничение общего имущества членов КФХ, на которое может быть обращено взыскание, от личного имущества, приобретенного на личные доходы членов КФХ и не связанного с деятельностью хозяйства (п. 3 ст. 221 Закона о банкротстве); а также тот факт, что при банкротстве все имущество КФХ-должника, задействованное в процессе сельскохозяйственной деятельности, должно продаваться с торгов единым лотом как предприятие и лишь в случае невозможности такового - по частям (ст. 222 Закона о банкротстве).
По указанным причинам схоластический характер будет иметь анализ ряда вещей из состава общего имущества фермерского хозяйства с точки зрения цивилистической их категоризации на делимые и неделимые, сложные, главные вещи, принадлежность и т.д. В частности, не представляет научного прагматизма и практикоориентированности юридическая оценка сельскохозяйственных насаждений, птицы и скота, которые в достаточной степени охватываются емким термином "общее имущество, предназначенное для ведения сельскохозяйственной деятельности".
В ряде стран можно наблюдать аналогичный российскому опыту подход в разделении общего имущества КФХ на имущество, предназначенное для фермерской деятельности, и имущество, составляющее результаты такой деятельности (п. 2 и 3 ст. 46 ПК РК; п. 1 - 3 ст. 8 Закона Кыргызской Республики от 3 июня 1999 г. N 47 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
Существенная роль при определении режима общего имущества отводится соглашению о создании КФХ без прав юридического лица <13>. Данное соглашение может содержать любые непротиворечащие действующему законодательству условия о порядке формирования, владения, пользования и распоряжения его имуществом, а также распоряжения полученными от фермерской деятельности плодами, продукцией и доходом. Полномочия главы КФХ, действующего от имени последнего, также определяются соглашением (ст. 17 Закона N 74-ФЗ).
--------------------------------
<13> КФХ - юридические лица, будучи коммерческими корпоративными организациями, действуют на основании устава (п. 1 и 2 ст. 52 ГК РФ).

В КФХ одного лица общее имущество не образуется, а принадлежит фермеру (главе) на праве частной собственности.
Таким образом, по нашему мнению, общее имущество учрежденного несколькими лицами фермерского хозяйства на основе заключенного соглашения можно обозначить корпоративной собственностью коллективного лица <14>, образуемой в рассматриваемом корпоративном хозяйствующем субъекте.
--------------------------------
<14> Подробнее о понятии "корпоративная собственность" см., например: Лаптев В.А. Корпоративная собственность - юридический прием корпоративного права // Журнал предпринимательского и корпоративного права. 2017. N 2 (6). С. 62 - 68.

Общее имущество КФХ, позволяющее осуществлять сельскохозяйственную деятельность (земельный участок, средства производства и др.), разделу не подлежит, в том числе в случае выхода из состава фермерского хозяйства одного из его членов (п. 1 ст. 9 ГК РФ). При этом речь не идет о том, что в составе общего имущества присутствуют исключительно неделимые вещи, а установлено правило о целостности имущественной основы фермерского хозяйства как предприятия или как бизнеса.
Таким образом, с прекращением статуса одного из членов гражданско-правового сообщества (корпоративного объединения членов фермерского хозяйства), осуществляющего ведение экономической деятельности в данной форме коллективного хозяйствующего субъекта, одновременно прекращается его право собственности в отношении общего имущества. Раздел общего имущества допускается лишь в одном случае - при прекращении фермерского хозяйства (ст. 258 ГК РФ, п. 4 ст. 9 Закона N 74-ФЗ).
Участник при выходе вправе претендовать на денежную компенсацию стоимости ранее принадлежавшей ему доли в праве собственности на общее имущество (ст. 9 Закона N 74-ФЗ) <15>. Такой же подход используется и при наследовании доли в общем имуществе КФХ (ст. 1179 ГК РФ). В качестве последствия при выходе одного участника из состава КФХ его доля соответственно перераспределяется среди оставшихся членов.
--------------------------------
<15> Денежная компенсация определяется с учетом стоимости чистых активов на момент выхода (см., например, Определение ВАС РФ от 25 октября 2011 г. N ВАС-13262/11).

Подобные подходы о единстве и неделимости общего имущества фермерского хозяйства сформулированы в ряде актов зарубежных стран (например, ст. 49 ПК РК, ст. 225 ГК РК; ст. 329 и 1302 ГК РТ, п. 2 ст. 16 Закона РТ от 15 марта 2016 г. N 1289).
Условия соглашения о создании российских фермерских хозяйств в части правового режима имущества должны корреспондировать с видами юридической ответственности его членов. Так, в ст. 4 и 15 Закона N 74-ФЗ отсутствует запрет установить, например, при совместной собственности на общее имущество условие о солидарной ответственности членов по обязательствам фермерского хозяйства, а при долевой собственности - соразмерной размеру их доли в общем имуществе.
Заметно большое значение договорной регламентации внутренних отношений в рассматриваемом хозяйствующем субъекте. На практике члены фермерского хозяйства могут заключать различные соглашения: о создании КФХ; о смене и назначении нового главы КФХ; об определении долей в имуществе КФХ; о порядке использования плодов, продукции и доходов и др.
Соглашение о создании КФХ или о смене и назначении нового главы КФХ не подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента его подписания подобно любой консенсуальной сделке. Относительно соглашения об определении доли членов КФХ, например в отношении принадлежащего недвижимого имущества, следует учитывать, что доли в праве общей долевой собственности на данное общее имущество подлежат соответствующей регистрации в Росреестре (ст. 42 и п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Весьма интересным представляется тот факт, что именно соглашением о создании КФХ определяются обязанности его членов и порядок несения ими ответственности. Закон N 74-ФЗ не содержит положения о характере ответственности действующих членов по обязательствам КФХ (индивидуальная, солидарная либо субсидиарная). Только для прекративших свое участие членов КФХ законодатель закрепил субсидиарную ответственность по обязательствах КФХ, возникшим в период их участия (п. 3 ст. 8 Закона N 74-ФЗ). Таким образом, вопросы ответственности должны предельно четко регламентироваться соглашением о создании КФХ.
Заключение. Проведенное исследование свидетельствует о существовании уникального правового режима общего имущества в фермерских хозяйствах без прав юридического лица с участием двух и более лиц. При этом высока роль договорного характера регламентации внутренних отношений между членами и фермерским хозяйством в целом.
Правовой режим имущества фермерского хозяйства предопределяет его статус хозяйствующего субъекта как коллективного либо индивидуального лица соответственно. Наличие общего имущества является основой фермерского хозяйства корпоративного типа, не обладающего правами юридического лица.
Предлагается законодательное закрепление единого подхода к правовому режиму общего имущества любой формы фермерского хозяйства, созданного двумя и более гражданами, установив общее правило о праве общей совместной в отношении данного имущества и специальное (по соглашению) - общей долевой собственности.

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Что учесть при заключении договора ренты?
По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Если стороны договорились о выплате ренты на срок жизни получателя, то такая рента называется пожизненной, если о бессрочной выплате ренты, то постоянной.
Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя (ст. 596 ГК РФ).
Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству (ст. 589 ГК РФ).
Получатель ренты может передать плательщику ренты имущество, отчуждаемое под выплату ренты, бесплатно или за плату. Во втором случае, помимо обязательства по периодической уплате ренты или предоставления содержания, плательщик ренты должен уплатить получателю ренты денежную сумму, определенную договором (п. 1 ст. 585 ГК РФ).
Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 586, п. 1 ст. 587 ГК РФ).
  
Порядок заключения договора ренты
Для заключения договора ренты рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
  
Шаг 1. Получите необходимые документы
Для того чтобы плательщик ренты убедился, что получатель ренты осознает характер своих действий и может руководить ими (для исключения риска признания в дальнейшем договора пожизненной ренты недействительным), рекомендуем получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров со сведениями о том, что получатель ренты не состоит на учете у психиатра и нарколога. Получить их можно в наркологическом и психоневрологическом диспансерах по месту жительства. Вместо этого получатель ренты может пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой.
Также рекомендуем получить (например, в МФЦ) следующие документы (п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376; п. п. 1.2, 20.1, 22.3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):
поэтажный план и экспликацию объекта недвижимости (чтобы подтвердить отсутствие неузаконенной перепланировки);
жилищные документы: выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, единый жилищный документ (для подтверждения сведений о зарегистрированных в жилом помещении лицах, а также об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг);
выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру (чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных ограничений/обременений).
  
Шаг 2. Определите форму и размер ренты
В настоящее время наиболее распространены два вида договора ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Их отличие состоит в том, что в первом случае в обмен на получение имущества в собственность плательщик ренты осуществляет регулярные денежные выплаты, во втором - предоставляет содержание с иждивением получателю ренты и (или) указанному им третьему лицу (лицам).
Ежемесячный размер пожизненной ренты при отчуждении имущества бесплатно должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины - не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Аналогичные требования закон устанавливает и в отношении размера постоянной ренты (п. 2 ст. 590, абз. 1 п. 2 ст. 597 ГК РФ).
Размер установленной договором пожизненной или постоянной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (абз. 2 п. 2 ст. 597 ГК РФ).
Ежемесячный размер пожизненного содержания с иждивением при отчуждении имущества бесплатно должен быть не меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины - не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. При этом в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК РФ).
В договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).
  
Шаг 3. Согласуйте основные условия договора и обратитесь к нотариусу
Существенными условиями договора ренты (как постоянной, так и пожизненной), которые необходимо согласовать сторонам, являются, в частности, предмет договора, размер ренты. В частности, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением нужно детально указать, какие именно услуги плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты (покупка продуктов, лекарств, помощь по дому, уход в случае болезни и т.п.). Стороны могут предусмотреть в договоре и оплату ритуальных услуг (п. 1 ст. 583, п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, ст. 601, п. 1 ст. 602, ст. 603 ГК РФ).
Если заключается договор, предусматривающий передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, то существенным является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ).
Если имущество, отчуждаемое под выплату ренты, передается за плату, то следует определить размер денежной выплаты и ее срок. Также в договоре следует предусмотреть срок выплаты ренты, ответственность за просрочку выплаты ренты (п. 1 ст. 585, ст. ст. 588, 591, 598 ГК РФ).
Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых являются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из них его доля переходит к другим получателям ренты. Обязательства по выплате ренты прекращаются после смерти последнего из них (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
Договор ренты составляется в письменной форме и подписывается получателем ренты и плательщиком ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ст. 584 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Также возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Государственная пошлина (федеральный тариф) за удостоверение договора ренты составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. При обращении к частному нотариусу потребуется также уплатить региональный тариф, размер которого устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами единый нотариальный тариф взимается каждым нотариусом (п. 1 ст. 333.24 НК РФ; ч. 1, 3 - 5, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате).
Следует учитывать, что если недвижимость, передаваемая в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, то на заключение договора ренты потребуется согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Также нотариус может запросить у вас иные документы, например выписку из домовой книги, единый жилищный документ, правоустанавливающие документы получателя ренты на объект недвижимости и т.д. Сведения из ЕГРН нотариус может запросить самостоятельно в течение трех дней с момента вашего обращения (ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Рекомендуем заранее уточнить у нотариуса о необходимости предоставления тех или иных документов.
Удостоверяемый нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности (ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
После удостоверения договора ренты нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2, 3 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом или при наличии в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя (его законного представителя), если договор подписан представителем по доверенности, то можете представить документы на регистрацию самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
 
Обратите внимание! Плательщик ренты, став собственником недвижимости, должен уплачивать с нее налог на имущество (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Об уплате НДФЛ получателем ренты см., например, ситуацию "Как облагаются НДФЛ выплаты по договору ренты с пожизненным содержанием?".