Собственник доли жилого дома (доли жилого дома и земельного участка) вправе по своему усмотрению подарить ее любому лицу, за некоторыми исключениями. В случае дарения доли жилого дома к одаряемому лицу переходит также доля земельного участка, на котором он расположен. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому предлагать свою долю другим сособственникам или уведомлять их о дарении доли не нужно.
Следует учесть, что не допускается, в частности, дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) от имени малолетних и недееспособных граждан, учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 572, пп. 1, 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Также не допускается дарение доли в праве общей собственности на жилой дом, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Следует также учитывать, что установлен особый порядок осуществления резидентами безвозмездных сделок в отношении находящейся на территории РФ недвижимости с лицами иностранных государств по Перечню, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. В данном случае к резидентам - физическим лицам отнесены лица, имеющие гражданство РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. "а", "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1 Выписки из протокола, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248; п. п. 1.10, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР).
Порядок заключения договора дарения доли жилого дома аналогичен порядку заключения договора дарения доли жилого дома и доли земельного участка, на котором он расположен.
Чтобы заключить договор дарения доли жилого дома (договор дарения доли жилого дома и доли земельного участка), в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для оформления договора дарения и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
2) правоустанавливающие документы на долю жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, если права на них не зарегистрированы в ЕГРН (документы, на основании которых даритель приобрел право общей долевой собственности, например: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления);
3) нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение, если доля жилого дома и (или) земельного участка приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов;
4) письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного гражданина;
5) документы, удостоверяющие личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - если сделка совершается представителем дарителя или одаряемого.
Также следует учесть, что дарение несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным гражданином возможно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Исключение составляют, в частности, случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 160, ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение договора дарения возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. Договор должен содержать точное описание доли жилого дома и земельного участка, которые передаются в дар: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка - также категорию земель и вид разрешенного использования (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В договоре можно также предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Отметим, что допускается согласно условиям договора дарения передача одаряемому жилого помещения с существующим обременением в виде проживания в нем дарителя на момент заключения договора. Однако если договор дарения содержит прямое указание на обязательство одаряемого предоставить дарителю право дальнейшего (в том числе пожизненного) проживания в жилом помещении, то регистрационные действия на основании такого договора могут быть приостановлены (п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 5 Письма Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) необходимо оплатить. При обращении к частнопрактикующему нотариусу уплачивается федеральный тариф в размере госпошлины, а также региональный тариф в размере, установленном нотариальной палатой субъекта РФ. Если сделку удостоверяют два и более нотариуса, федеральный и региональный тарифы взимаются каждым из них. За нотариальное удостоверение договора в государственной нотариальной конторе предусмотрена уплата госпошлины (ч. 1, 3, 4, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате).
Для отдельных категорий лиц установлены льготы по уплате госпошлины, которые применяются и при уплате федерального тарифа, а также льготы по уплате регионального тарифа. Например, инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину (федеральный тариф) в размере 50%. В таком же размере инвалиды I группы, дети-инвалиды уплачивают региональный тариф (п. 2 ст. 333.38 НК РФ; ч. 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 2 Приложения N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях документы на регистрацию можно представить самостоятельно, для этого переходите к следующему шагу.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности
Для государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка от дарителя к одаряемому представьте в Росреестр заявление и необходимые документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию права общей долевой собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 4 000 руб. в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 млн руб.;
• 0,02% кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату обращения за регистрацией права собственности (сумма округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону) - в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 млн руб. В данном случае размер госпошлины ограничен максимальной величиной.
Размер госпошлины за регистрацию прав на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения составляет 200 руб. (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора не должен превышать трех рабочих дней со дня приема или поступления заявления и необходимых документов в орган регистрации прав или пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины.
В случае поступления заявления и документов в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Следует учесть, что не допускается, в частности, дарение (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 000 руб.) от имени малолетних и недееспособных граждан, учителям со стороны учеников и их родственников, а также лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 572, пп. 1, 2, 3 п. 1 ст. 575 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Также не допускается дарение доли в праве общей собственности на жилой дом, если в результате этого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Следует также учитывать, что установлен особый порядок осуществления резидентами безвозмездных сделок в отношении находящейся на территории РФ недвижимости с лицами иностранных государств по Перечню, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р. В данном случае к резидентам - физическим лицам отнесены лица, имеющие гражданство РФ, а также постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. "а", "б" п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. "ж" п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 1 Выписки из протокола, доведена Минфином России 12.04.2022 N 05-06-10/ВН-18248; п. п. 1.10, 1.11 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР).
Порядок заключения договора дарения доли жилого дома аналогичен порядку заключения договора дарения доли жилого дома и доли земельного участка, на котором он расположен.
Чтобы заключить договор дарения доли жилого дома (договор дарения доли жилого дома и доли земельного участка), в общем случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для оформления договора дарения и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30, п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
2) правоустанавливающие документы на долю жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, если права на них не зарегистрированы в ЕГРН (документы, на основании которых даритель приобрел право общей долевой собственности, например: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления);
3) нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение, если доля жилого дома и (или) земельного участка приобретена в период брака и является совместной собственностью супругов;
4) письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного гражданина;
5) документы, удостоверяющие личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - если сделка совершается представителем дарителя или одаряемого.
Также следует учесть, что дарение несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным гражданином возможно только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Исключение составляют, в частности, случаи дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 160, ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Удостоверение договора дарения возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
В договоре должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору дарения существенным условием является условие о его предмете. Договор должен содержать точное описание доли жилого дома и земельного участка, которые передаются в дар: адрес, площадь, кадастровый номер, а для земельного участка - также категорию земель и вид разрешенного использования (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В договоре можно также предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Отметим, что допускается согласно условиям договора дарения передача одаряемому жилого помещения с существующим обременением в виде проживания в нем дарителя на момент заключения договора. Однако если договор дарения содержит прямое указание на обязательство одаряемого предоставить дарителю право дальнейшего (в том числе пожизненного) проживания в жилом помещении, то регистрационные действия на основании такого договора могут быть приостановлены (п. 1 ст. 572 ГК РФ; п. 5 Письма Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23).
Нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (на жилой дом и земельный участок) необходимо оплатить. При обращении к частнопрактикующему нотариусу уплачивается федеральный тариф в размере госпошлины, а также региональный тариф в размере, установленном нотариальной палатой субъекта РФ. Если сделку удостоверяют два и более нотариуса, федеральный и региональный тарифы взимаются каждым из них. За нотариальное удостоверение договора в государственной нотариальной конторе предусмотрена уплата госпошлины (ч. 1, 3, 4, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате).
Для отдельных категорий лиц установлены льготы по уплате госпошлины, которые применяются и при уплате федерального тарифа, а также льготы по уплате регионального тарифа. Например, инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину (федеральный тариф) в размере 50%. В таком же размере инвалиды I группы, дети-инвалиды уплачивают региональный тариф (п. 2 ст. 333.38 НК РФ; ч. 7 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 2 Приложения N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Удостоверенный нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
После удостоверения договора дарения нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях документы на регистрацию можно представить самостоятельно, для этого переходите к следующему шагу.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности
Для государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка от дарителя к одаряемому представьте в Росреестр заявление и необходимые документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию права общей долевой собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права собственности на недвижимость составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• 4 000 руб. в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 млн руб.;
• 0,02% кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату обращения за регистрацией права собственности (сумма округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону) - в отношении объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого превышает 20 млн руб. В данном случае размер госпошлины ограничен максимальной величиной.
Размер госпошлины за регистрацию прав на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения составляет 200 руб. (пп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора не должен превышать трех рабочих дней со дня приема или поступления заявления и необходимых документов в орган регистрации прав или пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины.
В случае поступления заявления и документов в электронной форме регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
