Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Новости Северского росреестра
Вопрос: В чем заключается процедура верификации сведений Единого государственного реестра недвижимости?
Ответ: Процедура верификации заключается в проведении анализа сведений ЕГРН, выявлении ошибок в сведениях ЕГРН и их исправлении в целях повышения достоверности данных ЕГРН.
Обоснование: Впервые термин "верификация данных ЕГРП" появился в Приказе Росреестра от 23.11.2010 N П/618 "Об организации работ по повышению качества данных Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости". Согласно Приказу и разд. 1 Приложения N 1 к данному Приказу под верификацией Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) понималось проведение работ по повышению качества (целостности, взаимоувязанности) данных в информационных ресурсах (базах данных) единой федеральной информационной системы недвижимости, т.е. по исправлению ошибок в ЕГРП в соответствии с требованиями действующего на тот момент Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в рамках процедуры исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав по решению государственного регистратора или по решению суда (п. п. 1 и 2 ст. 21 Закона N 122-ФЗ).
Поскольку исправление каждого вида ошибки было невозможно без проверки соответствующих записей в ЕГРП (в тот период - на бумажном носителе, а при необходимости и содержания хранящихся в делах правоустанавливающих документов), при разработке процедуры исправления учитывалась необходимость сверки записей в электронной базе данных ЕГРП (далее - БД ЕГРП) с записями ЕГРП на бумажных носителях и с архивными документами на бумажном носителе.
Таким образом, первоначально верификация осуществлялась в рамках одного ресурса (БД ЕГРП) в целях выявления и устранения ошибок, причем на данном этапе осуществлялась верификация сведений ЕГРП о земельных участках, поскольку данные ЕГРП сверялись с данными государственного кадастра недвижимости, а положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в настоящее время Федеральный закон "О кадастровой деятельности", далее - Закон о кадастре), вступившего в силу с 01.03.2008, распространялись на земельные участки и только с 01.01.2013 вступили в силу в отношении объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 43).
В Письме Минэкономразвития России от 13.05.2019 N Д23и-15587 (направлено Письмом Росреестра от 15.07.2019 N 14-06924-ГЕ/19) указано, что территориальными органами Росреестра и филиалами ФГБУ "ФКП Росреестра" с 2013 г. проводятся работы по верификации сведений ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП и ГКН), в том числе в части привязки зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства к земельным участкам.
В целях организации работ по верификации и гармонизации данных ЕГРП и ГКН Приказом Росреестра от 27.08.2013 N П/341 была создана рабочая группа по организации работ по верификации и гармонизации данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости.
С 2013 г. в связи с вступлением в силу Закона о кадастре в отношении объектов капитального строительства (далее - ОКС) началась верификация сведений об ОКС: была разработана и утверждена Методика повышения качества сопоставимости данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и помещениях (Распоряжение Росреестра от 22.01.2013 N Р/4), а также Алгоритм действий (рекомендации) по исключению из учетной системы ведения ГКН в процессе осуществления действий по верификации и гармонизации данных об объектах капитального строительства ошибочно внесенных сведений (направлен Письмом Росреестра от 20.12.2013 N 09-исх/11234-ГЕ/13).
Названная Методика не содержала понятие "верификация", отмечалось только, что верификация сведений при необходимости будет дополнительно регламентирована информационными письмами Росреестра (разд. 1). В Методике нашло отражение понятие "гармонизация данных" (разд. "Используемые сокращения"), под которым понималось проведение работ по повышению качества (целостности, непротиворечивости, взаимоувязанности) данных в ЕГРП и ГКН в отношении сведений об ОКС.
Согласно Методике гармонизация работ проводилась в два этапа:
1) сопоставление сведений об ОКС из ЕГРП с аналогичными сведениями из ГКН;
2) приведение данных ЕГРП и ГКН в соответствие автоматизированно или в ручном режиме.
На основании изложенного можно сделать вывод, что в этот период верификация осуществлялась внутри каждого ресурса - БД ЕГРП и БД ГКН - в целях выявления и устранения ошибок и проводилась в качестве этапа, предшествующего гармонизации двух ресурсов.
Особое значение приобрело такое направление верификации, как совпадение характеристик объектов недвижимости в двух базах ЕГРП и ГКН, особенно в части площади, в связи с чем отмечалось, что, если при сопоставлении сведений об объекте недвижимости было выявлено расхождение общей площади объекта недвижимости, связанное с производством новых измерений или пересчетом площади объекта недвижимости в результате изменения норм действующего законодательства, то приведение в соответствие сведений ЕГРП и ГКН могло осуществляться без личного участия правообладателя объекта недвижимости (Письмо Росреестра от 21.04.2015 N 09-00689/15).
Другим направлением верификации в этот период стало исключение дублирующих сведений об объектах недвижимости. Так, в Письме Росреестра от 09.06.2014 N 09-исх/06588-ГЕ/14 было рекомендовано в ситуациях, когда выявляются случаи наличия объектов недвижимости с одинаковыми (совпадающими) характеристиками, принимать решение о приоритетности сведений об ОКС. Правило верификации было следующим: приоритет в рассматриваемом случае имел ОКС, в отношении которого в ЕГРП имеются записи о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав; после чего принималось решение об исправлении в ГКН допущенной технической ошибки (как об ошибочно внесенном ОКС) в порядке, предусмотренном ст. 28 Закона о кадастре; после исправления технической ошибки в сведениях ГКН орган кадастрового учета в соответствии с ч. 3 ст. 28 Закона о кадастре направлял правообладателю решение и один экземпляр кадастрового паспорта.
В период 2013 - 2015 г. в нормативных актах Росреестра не содержалось определение верификации, тем не менее она проводилась по двум направлениям: и как проведение работ по устранению ошибок в базах данных ЕГРП и ГКН, и как приведение в соответствие сведений ЕГРП и ГКН об объектах недвижимости в связи с изменением норм действующего законодательства, в последнем случае (если проводилась во исполнение норм законодательства в связи с пересчетом площади объекта недвижимости) она могла осуществляться без участия правообладателя самостоятельно уполномоченными органами, при условии последующего уведомления правообладателя в порядке, установленном законом.
В ходе проведения работ по верификации и гармонизации ЕГРП и ГКН был принят Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), который вступил в силу с 01.01.2017 и транслировал переход к единому государственному информационному ресурсу в сфере недвижимости - Единому государственному реестру недвижимости (далее - ЕГРН).
Однако нормативные акты Росреестра этого периода (с 2017 г.) также не содержат понятия верификации. Более того, ни один из Порядков ведения ЕГРН, начиная с 2015 года, не содержал термин "верификация", как не содержит его и Приказ Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", который вступил в силу 12.02.2024. Приказ Росреестра от 27.12.2023 N П/0565 "Об установлении порядка изменения сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при исправлении реестровой ошибки" также не содержит определения верификации.
Отсутствие в нормативных актах органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, вопросов верификации дает основания говорить о том, что процесс верификации сведений в федеральной государственной информационной системе ЕГРН носит технический характер, в большей степени связанный с выявлением ошибок в характеристиках объекта недвижимости и их исправлением, которое осуществляется исключительно в порядке, предусмотренном ст. 61 Закона N 218-ФЗ, но не затрагивает внесение изменений характеристик объектов недвижимости, которое осуществляется исключительно в соответствии с Законом N 218-ФЗ на основании документов, указанных в п. п. 7, 7.2 - 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Закона N 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в п. п. 7, 7.2 - 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ, если иное не установлено законом в соответствии с положениями ч. 1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ. Изменение характеристик объектов недвижимости также предусматривается в порядке межведомственного взаимодействия на основании положений ст. ст. 32, 38 Закона N 218-ФЗ. Таким образом, изменение характеристик объекта недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, должно осуществляться согласно требованиям Закона N 218-ФЗ (ст. ст. 13, 14, 32, 38).
В связи с этим в рамках верификации как направления, связанного с повышением качества данных ЕГРН, изменение характеристик объектов недвижимости, каким-либо образом затрагивающее права собственника недвижимости, по нашему мнению, осуществляется только в случае исправления ошибки в соответствии со ст. 61 Закона N 218-ФЗ.
Дополнительно отметим, что верификация продолжается и в настоящее время, что подтверждается Письмом Росреестра от 17.01.2023 N 01-00063/23 (направлено Письмом ППК "Роскадастр" от 16.02.2023 N 26-0043/23), в котором сообщается, что Росреестром разработан и утвержден План-график верификации сведений Единого государственного реестра недвижимости во ФГИС ЕГРН на 2020 - 2022 гг. В связи с отсутствием данного акта Росреестра в открытом доступе не представляется возможным сделать вывод о том, какие направления сегодня входят в верификацию. Но исходя из содержания письма, можно обратить внимание, что исполнение Плана-графика предполагает проведение анализа сведений ЕГРН об объектах недвижимости по различным видам ошибок, например, связанным с отсутствием материала наружных стен ОКС, отсутствием года ввода в эксплуатацию ОКС. В рамках проводимой работы осуществляется уточнение в уполномоченных органах, в том числе осуществляющих хранение архива технической документации, данных о недостающих характеристиках объектов недвижимости. Принимая во внимание, что отсутствие характеристик в ФГИС ЕГРН и их наличие в бумажных документах квалифицируется в качестве технической ошибки, исправление осуществляется в порядке, установленном ст. 61 Закона N 218-ФЗ. Дополнительно отметим, что в случае, когда сведения о характеристиках объектов недвижимости исправляются как техническая ошибка в рамках проведения работ по верификации сведений ЕГРН в установленном порядке, может быть осуществлен и пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости (Письмо Росреестра от 14.02.2023 N 13-00100/23 (направлено Письмом ППК "Роскадастр" от 16.02.2023 N 26-0043/23)).
Помимо этого верификация продолжает проводиться на предмет исключения из ЕГРН дублирующих записей об объектах недвижимости, приведения адреса объекта недвижимости в соответствие с государственным адресным реестром, внесения отсутствующих характеристик, о чем свидетельствует Письмо Росреестра от 15.08.2023 N 18-02532/23 "О размещении материалов по вопросу осуществления комплексных кадастровых работ и ответов на поступившие вопросы".
Также верификация остается процессом по уточнению характеристик объектов недвижимости. Так, в Письме Росреестра от 20.10.2023 N 13-9712-АБ/23 (направлено Письмом ФНС России от 26.10.2023 N БС-4-21/13673@) отмечено, что в целях повышения качества данных, содержащихся в ЕГРН, Росреестром проводятся массовые работы по верификации и гармонизации данных ЕГРН об объектах недвижимости, в том числе в части приведения значений характеристик объектов недвижимости в соответствие с установленными требованиями.
Отдельным направлением верификации в настоящее время является также верификация сведений о недвижимом имуществе и о владельцах недвижимого имущества, содержащихся в автоматизированной информационной системе, используемой ФНС России для налогового администрирования (далее - АИС), со сведениями ЕГРН, что закреплено в Дополнительном соглашении N 5 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 03.09.2010 N 37/ММВ-27-11/9", утв. Росреестром, ФНС России N ЕД-23-21/12@ 04.04.2023, вступающем в силу с 01.10.2024.
Подводя итог изложенному, отметим, что термин "верификация" уполномоченным органом (Росреестром) с достаточной степенью точности не сформулирован. Исходя из перечисленных в настоящем материале источниках, доступных к анализу, по нашему мнению, можно сделать вывод, что в настоящее время процедура верификации заключается в проведении анализа сведений ЕГРН, выявлении ошибок в сведениях ЕГРН и их исправлении в соответствии со ст. 61 Закона N 218-ФЗ в целях повышения достоверности данных ЕГРН.
При этом важно понимать, что верификация является частью такого масштабного процесса, как повышение качества данных ЕГРН, которое осуществляется по разным направлениям: работа с ранее учтенными объектами недвижимости и сведениями о ранее возникших правах и выявлением правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, удаление дублирующих сведений по объектам недвижимости, исправление случаев некорректного описания непосредственно самих объектов недвижимости, типов субъектов права, привязки объектов капитального строительства к земельным участкам, на которых они располагаются, и прочим анализом, в ходе которого историческое наследие двух информационных ресурсов, изначально сформированных и функционировавших по разным принципам, приводится в соответствие.
Дополнительно отметим, что возникающие вопросы по верификации можно направлять в Росреестр, в структуре которого создано Управление качества данных ЕГРН и ведения ЕГРН кадастрового округа "Общероссийский", к основным задачам которого отнесены организация, координация и методическое сопровождение и организационное обеспечение проведения работ по обеспечению качества данных ЕГРН, верификации сведений ЕГРН (п. 10.1 Положения об Управлении качества данных ЕГРН и ведения ЕГРН кадастрового округа "Общероссийский" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Приказом Росреестра от 14.02.2023 N П/0037).
Обоснование: Впервые термин "верификация данных ЕГРП" появился в Приказе Росреестра от 23.11.2010 N П/618 "Об организации работ по повышению качества данных Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости". Согласно Приказу и разд. 1 Приложения N 1 к данному Приказу под верификацией Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) понималось проведение работ по повышению качества (целостности, взаимоувязанности) данных в информационных ресурсах (базах данных) единой федеральной информационной системы недвижимости, т.е. по исправлению ошибок в ЕГРП в соответствии с требованиями действующего на тот момент Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в рамках процедуры исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав по решению государственного регистратора или по решению суда (п. п. 1 и 2 ст. 21 Закона N 122-ФЗ).
Поскольку исправление каждого вида ошибки было невозможно без проверки соответствующих записей в ЕГРП (в тот период - на бумажном носителе, а при необходимости и содержания хранящихся в делах правоустанавливающих документов), при разработке процедуры исправления учитывалась необходимость сверки записей в электронной базе данных ЕГРП (далее - БД ЕГРП) с записями ЕГРП на бумажных носителях и с архивными документами на бумажном носителе.
Таким образом, первоначально верификация осуществлялась в рамках одного ресурса (БД ЕГРП) в целях выявления и устранения ошибок, причем на данном этапе осуществлялась верификация сведений ЕГРП о земельных участках, поскольку данные ЕГРП сверялись с данными государственного кадастра недвижимости, а положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в настоящее время Федеральный закон "О кадастровой деятельности", далее - Закон о кадастре), вступившего в силу с 01.03.2008, распространялись на земельные участки и только с 01.01.2013 вступили в силу в отношении объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 43).
В Письме Минэкономразвития России от 13.05.2019 N Д23и-15587 (направлено Письмом Росреестра от 15.07.2019 N 14-06924-ГЕ/19) указано, что территориальными органами Росреестра и филиалами ФГБУ "ФКП Росреестра" с 2013 г. проводятся работы по верификации сведений ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП и ГКН), в том числе в части привязки зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства к земельным участкам.
В целях организации работ по верификации и гармонизации данных ЕГРП и ГКН Приказом Росреестра от 27.08.2013 N П/341 была создана рабочая группа по организации работ по верификации и гармонизации данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости.
С 2013 г. в связи с вступлением в силу Закона о кадастре в отношении объектов капитального строительства (далее - ОКС) началась верификация сведений об ОКС: была разработана и утверждена Методика повышения качества сопоставимости данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и помещениях (Распоряжение Росреестра от 22.01.2013 N Р/4), а также Алгоритм действий (рекомендации) по исключению из учетной системы ведения ГКН в процессе осуществления действий по верификации и гармонизации данных об объектах капитального строительства ошибочно внесенных сведений (направлен Письмом Росреестра от 20.12.2013 N 09-исх/11234-ГЕ/13).
Названная Методика не содержала понятие "верификация", отмечалось только, что верификация сведений при необходимости будет дополнительно регламентирована информационными письмами Росреестра (разд. 1). В Методике нашло отражение понятие "гармонизация данных" (разд. "Используемые сокращения"), под которым понималось проведение работ по повышению качества (целостности, непротиворечивости, взаимоувязанности) данных в ЕГРП и ГКН в отношении сведений об ОКС.
Согласно Методике гармонизация работ проводилась в два этапа:
1) сопоставление сведений об ОКС из ЕГРП с аналогичными сведениями из ГКН;
2) приведение данных ЕГРП и ГКН в соответствие автоматизированно или в ручном режиме.
На основании изложенного можно сделать вывод, что в этот период верификация осуществлялась внутри каждого ресурса - БД ЕГРП и БД ГКН - в целях выявления и устранения ошибок и проводилась в качестве этапа, предшествующего гармонизации двух ресурсов.
Особое значение приобрело такое направление верификации, как совпадение характеристик объектов недвижимости в двух базах ЕГРП и ГКН, особенно в части площади, в связи с чем отмечалось, что, если при сопоставлении сведений об объекте недвижимости было выявлено расхождение общей площади объекта недвижимости, связанное с производством новых измерений или пересчетом площади объекта недвижимости в результате изменения норм действующего законодательства, то приведение в соответствие сведений ЕГРП и ГКН могло осуществляться без личного участия правообладателя объекта недвижимости (Письмо Росреестра от 21.04.2015 N 09-00689/15).
Другим направлением верификации в этот период стало исключение дублирующих сведений об объектах недвижимости. Так, в Письме Росреестра от 09.06.2014 N 09-исх/06588-ГЕ/14 было рекомендовано в ситуациях, когда выявляются случаи наличия объектов недвижимости с одинаковыми (совпадающими) характеристиками, принимать решение о приоритетности сведений об ОКС. Правило верификации было следующим: приоритет в рассматриваемом случае имел ОКС, в отношении которого в ЕГРП имеются записи о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав; после чего принималось решение об исправлении в ГКН допущенной технической ошибки (как об ошибочно внесенном ОКС) в порядке, предусмотренном ст. 28 Закона о кадастре; после исправления технической ошибки в сведениях ГКН орган кадастрового учета в соответствии с ч. 3 ст. 28 Закона о кадастре направлял правообладателю решение и один экземпляр кадастрового паспорта.
В период 2013 - 2015 г. в нормативных актах Росреестра не содержалось определение верификации, тем не менее она проводилась по двум направлениям: и как проведение работ по устранению ошибок в базах данных ЕГРП и ГКН, и как приведение в соответствие сведений ЕГРП и ГКН об объектах недвижимости в связи с изменением норм действующего законодательства, в последнем случае (если проводилась во исполнение норм законодательства в связи с пересчетом площади объекта недвижимости) она могла осуществляться без участия правообладателя самостоятельно уполномоченными органами, при условии последующего уведомления правообладателя в порядке, установленном законом.
В ходе проведения работ по верификации и гармонизации ЕГРП и ГКН был принят Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), который вступил в силу с 01.01.2017 и транслировал переход к единому государственному информационному ресурсу в сфере недвижимости - Единому государственному реестру недвижимости (далее - ЕГРН).
Однако нормативные акты Росреестра этого периода (с 2017 г.) также не содержат понятия верификации. Более того, ни один из Порядков ведения ЕГРН, начиная с 2015 года, не содержал термин "верификация", как не содержит его и Приказ Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", который вступил в силу 12.02.2024. Приказ Росреестра от 27.12.2023 N П/0565 "Об установлении порядка изменения сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при исправлении реестровой ошибки" также не содержит определения верификации.
Отсутствие в нормативных актах органа, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, вопросов верификации дает основания говорить о том, что процесс верификации сведений в федеральной государственной информационной системе ЕГРН носит технический характер, в большей степени связанный с выявлением ошибок в характеристиках объекта недвижимости и их исправлением, которое осуществляется исключительно в порядке, предусмотренном ст. 61 Закона N 218-ФЗ, но не затрагивает внесение изменений характеристик объектов недвижимости, которое осуществляется исключительно в соответствии с Законом N 218-ФЗ на основании документов, указанных в п. п. 7, 7.2 - 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 Закона N 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в п. п. 7, 7.2 - 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ, если иное не установлено законом в соответствии с положениями ч. 1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ. Изменение характеристик объектов недвижимости также предусматривается в порядке межведомственного взаимодействия на основании положений ст. ст. 32, 38 Закона N 218-ФЗ. Таким образом, изменение характеристик объекта недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, должно осуществляться согласно требованиям Закона N 218-ФЗ (ст. ст. 13, 14, 32, 38).
В связи с этим в рамках верификации как направления, связанного с повышением качества данных ЕГРН, изменение характеристик объектов недвижимости, каким-либо образом затрагивающее права собственника недвижимости, по нашему мнению, осуществляется только в случае исправления ошибки в соответствии со ст. 61 Закона N 218-ФЗ.
Дополнительно отметим, что верификация продолжается и в настоящее время, что подтверждается Письмом Росреестра от 17.01.2023 N 01-00063/23 (направлено Письмом ППК "Роскадастр" от 16.02.2023 N 26-0043/23), в котором сообщается, что Росреестром разработан и утвержден План-график верификации сведений Единого государственного реестра недвижимости во ФГИС ЕГРН на 2020 - 2022 гг. В связи с отсутствием данного акта Росреестра в открытом доступе не представляется возможным сделать вывод о том, какие направления сегодня входят в верификацию. Но исходя из содержания письма, можно обратить внимание, что исполнение Плана-графика предполагает проведение анализа сведений ЕГРН об объектах недвижимости по различным видам ошибок, например, связанным с отсутствием материала наружных стен ОКС, отсутствием года ввода в эксплуатацию ОКС. В рамках проводимой работы осуществляется уточнение в уполномоченных органах, в том числе осуществляющих хранение архива технической документации, данных о недостающих характеристиках объектов недвижимости. Принимая во внимание, что отсутствие характеристик в ФГИС ЕГРН и их наличие в бумажных документах квалифицируется в качестве технической ошибки, исправление осуществляется в порядке, установленном ст. 61 Закона N 218-ФЗ. Дополнительно отметим, что в случае, когда сведения о характеристиках объектов недвижимости исправляются как техническая ошибка в рамках проведения работ по верификации сведений ЕГРН в установленном порядке, может быть осуществлен и пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости (Письмо Росреестра от 14.02.2023 N 13-00100/23 (направлено Письмом ППК "Роскадастр" от 16.02.2023 N 26-0043/23)).
Помимо этого верификация продолжает проводиться на предмет исключения из ЕГРН дублирующих записей об объектах недвижимости, приведения адреса объекта недвижимости в соответствие с государственным адресным реестром, внесения отсутствующих характеристик, о чем свидетельствует Письмо Росреестра от 15.08.2023 N 18-02532/23 "О размещении материалов по вопросу осуществления комплексных кадастровых работ и ответов на поступившие вопросы".
Также верификация остается процессом по уточнению характеристик объектов недвижимости. Так, в Письме Росреестра от 20.10.2023 N 13-9712-АБ/23 (направлено Письмом ФНС России от 26.10.2023 N БС-4-21/13673@) отмечено, что в целях повышения качества данных, содержащихся в ЕГРН, Росреестром проводятся массовые работы по верификации и гармонизации данных ЕГРН об объектах недвижимости, в том числе в части приведения значений характеристик объектов недвижимости в соответствие с установленными требованиями.
Отдельным направлением верификации в настоящее время является также верификация сведений о недвижимом имуществе и о владельцах недвижимого имущества, содержащихся в автоматизированной информационной системе, используемой ФНС России для налогового администрирования (далее - АИС), со сведениями ЕГРН, что закреплено в Дополнительном соглашении N 5 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 03.09.2010 N 37/ММВ-27-11/9", утв. Росреестром, ФНС России N ЕД-23-21/12@ 04.04.2023, вступающем в силу с 01.10.2024.
Подводя итог изложенному, отметим, что термин "верификация" уполномоченным органом (Росреестром) с достаточной степенью точности не сформулирован. Исходя из перечисленных в настоящем материале источниках, доступных к анализу, по нашему мнению, можно сделать вывод, что в настоящее время процедура верификации заключается в проведении анализа сведений ЕГРН, выявлении ошибок в сведениях ЕГРН и их исправлении в соответствии со ст. 61 Закона N 218-ФЗ в целях повышения достоверности данных ЕГРН.
При этом важно понимать, что верификация является частью такого масштабного процесса, как повышение качества данных ЕГРН, которое осуществляется по разным направлениям: работа с ранее учтенными объектами недвижимости и сведениями о ранее возникших правах и выявлением правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, удаление дублирующих сведений по объектам недвижимости, исправление случаев некорректного описания непосредственно самих объектов недвижимости, типов субъектов права, привязки объектов капитального строительства к земельным участкам, на которых они располагаются, и прочим анализом, в ходе которого историческое наследие двух информационных ресурсов, изначально сформированных и функционировавших по разным принципам, приводится в соответствие.
Дополнительно отметим, что возникающие вопросы по верификации можно направлять в Росреестр, в структуре которого создано Управление качества данных ЕГРН и ведения ЕГРН кадастрового округа "Общероссийский", к основным задачам которого отнесены организация, координация и методическое сопровождение и организационное обеспечение проведения работ по обеспечению качества данных ЕГРН, верификации сведений ЕГРН (п. 10.1 Положения об Управлении качества данных ЕГРН и ведения ЕГРН кадастрового округа "Общероссийский" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Приказом Росреестра от 14.02.2023 N П/0037).
Вопрос: Каким образом осуществляется установление границ охранных зон линий связи?
Ответ: В соответствии со ст. 106 ЗК РФ Правительство РФ утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В настоящее время в отношении охранных зон линий связи соответствующий нормативный правовой акт не принят.
Правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 01.01.2026 установлена ЗОУИТ, вправе направить в Росреестр документы, необходимые для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, в целях обеспечения внесения данных сведений в ЕГРН, в срок не позднее 01.01.2028. Подготовка сведений о границах ЗОУИТ (графическое описание местоположения границ зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН) обеспечивается собственниками зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливаются или изменяются соответствующие зоны.
Обоснование: Согласно п. 2 ч. 1 ст. 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в том числе в целях безопасной эксплуатация объектов связи. Охранная зона линий и сооружений связи является одним из видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (п. 7 ст. 105 ЗК РФ).
Пункт 1 ст. 106 ЗК РФ предусматривает, что Правительство РФ утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением таких зон, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), в котором должны быть определены:
- порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования указанных зон;
- исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается ЗОУИТ, или критерии таких объектов, виды территорий;
- срок, на который устанавливаются данные зоны, за исключением случаев установления зон бессрочно;
- требования к предельным размерам этих зон и правила определения размеров зон;
- порядок обозначения границы зоны с особыми условиями использования территории и местоположения объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, на местности;
- перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон. Положением могут быть установлены разные перечни таких ограничений в зависимости от видов или характеристик объектов и территорий, в отношении которых устанавливаются ЗОУИТ;
- правила определения размеров территорий в случае, если в границах ЗОУИТ могут выделяться две или более территории, в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, в том числе для достижения различных целей установления такой зоны, предусмотренных п. 1 ст. 104 ЗК РФ (подзоны), а также перечень ограничений использования земельных участков, водных объектов, которые могут быть установлены в границах этих территорий;
- информация о возможности или невозможности установления отдельных ограничений использования земельных участков, водных объектов, их частей при установлении ЗОУИТ, ее подзон из перечней ограничений, предусмотренных пп. 6 и 7 п. 1 ст. 106 ЗК РФ, в зависимости от характеристик объектов или территорий, в отношении которых устанавливается ЗОУИТ;
- федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ, за исключением случаев, если федеральным законом принятие данных решений отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления;
- сведения о праве иных лиц, не являющихся правообладателями зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливается ЗОУИТ, застройщиками, обеспечивающими строительство, реконструкцию таких зданий, сооружений, обратиться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования ЗОУИТ;
- исчерпывающий перечень документов, представляемых для принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ, способы их представления, а в случае подачи данных документов в электронной форме - требования к формату электронных документов;
- случаи, при которых требуется изменение ЗОУИТ, а также при необходимости случаи, при которых требуется изменение зоны, установленной в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, после ввода такого объекта капитального строительства в эксплуатацию по итогам оценки его фактического воздействия, сроки обращения его правообладателя в уполномоченные органы с заявлением об изменении зоны;
- основания для прекращения существования ЗОУИТ. Положением может быть предусмотрено прекращение существования зоны одновременно с прекращением существования объекта, в отношении которого она установлена;
- исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ;
- срок, в течение которого в связи со строительством, реконструкцией объекта должна быть установлена или изменена ЗОУИТ. Указанный срок должен составлять не более 12 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства, реконструкции объекта в случае, если для строительства, реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
В настоящее время соответствующий нормативный правовой акт Правительства РФ не принят.
Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 N 578 утверждены Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации (далее - Правила охраны линий связи), в соответствии с п. 4 которых на трассах кабельных и воздушных линий связи устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования:
- для подземных кабельных и для воздушных линий связи, расположенных вне населенных пунктов на безлесных участках, - в виде участков земли вдоль этих линий, определяемых параллельными прямыми, отстоящими от трассы подземного кабеля связи или от крайних проводов воздушных линий связи и линий радиофикации не менее чем на 2 м с каждой стороны;
- для морских кабельных линий связи и для кабелей связи при переходах через судоходные и сплавные реки, озера, водохранилища и каналы (арыки) - в виде участков водного пространства по всей глубине от водной поверхности до дна, определяемых параллельными плоскостями, отстоящими от трассы морского кабеля на 0,25 морской мили с каждой стороны или от трассы кабеля при переходах через реки, озера, водохранилища и каналы (арыки) на 100 м с каждой стороны;
- для наземных и подземных необслуживаемых усилительных и регенерационных пунктов на кабельных линиях связи - в виде участков земли, определяемых замкнутой линией, отстоящей от центра установки усилительных и регенерационных пунктов или от границы их обвалования не менее чем на 3 м и от контуров заземления не менее чем на 2 м.
Порядок определения границ охранных зон линий и сооружений связи содержится в разд. II Правил охраны линий связи.
Пункты 5, 9, 10 и 16 Правил охраны линий связи предусматривают следующее:
- на трассах радиорелейных линий связи эксплуатирующие предприятия определяют участки земли, на которых запрещается возведение зданий и сооружений, а также посадка деревьев. Расположение и границы таких участков предусматриваются в проектах строительства радиорелейных линий связи и согласовываются с органами местного самоуправления;
- на трассах кабельных линий связи вне городской черты устанавливаются информационные знаки, являющиеся ориентирами; количество, тип и места их установки определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими линии связи, по существующим нормативам и правилам либо нормативам и правилам, установленным для сетей связи общего пользования РФ;
- в городах и других населенных пунктах прохождение трасс подземных кабельных линий связи определяется по табличкам на зданиях, опорах воздушных линий связи, линий электропередач, ограждениях, а также по технической документации. Границы охранных зон на трассах определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии;
- предприятие, эксплуатирующее сооружение связи и радиофикации, письменно информирует собственника земли (землевладельца, землепользователя, арендатора), расположенной в границе охранной зоны сооружений связи и радиофикации, о требованиях Правил охраны линий связи и определяет компенсационные мероприятия по возмещению ущерба в соответствии с законодательством РФ.
До утверждения Правительством РФ положений о ЗОУИТ такие зоны устанавливаются в соответствии с требованиями ст. 106 ЗК РФ в порядке, действующем до 04.08.2018 (в соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 342-ФЗ).
Согласно ч. 16 ст. 26 Закона N 342-ФЗ до 01.01.2026 установление, изменение или прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий осуществляется в порядке, установленном до дня официального опубликования Закона N 342-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ч. 16.2 и 16.3 ст. 26 N 342-ФЗ.
По смыслу п. 3 ч. 8 ст. 26 Закона N 342-ФЗ до 01.01.2028 охранные зоны линий и сооружений связи считаются установленными в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН, если такие зоны установлены до 01.01.2026 нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.
С учетом положений ЗК РФ, Закона N 342-ФЗ, Правил охраны линий связи до 01.01.2026 при отсутствии в ЕГРН сведений о границах охранных зон линий и сооружений связи следует руководствоваться:
1) ч. 12 ст. 26 Закона N 342-ФЗ, в соответствии с которой правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 01.01.2026 установлена ЗОУИТ, вправе направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и представление сведений, содержащихся в ЕГРН, документы, необходимые для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, в целях обеспечения внесения данных сведений в ЕГРН;
2) п. 11 ст. 106 ЗК РФ, наделяющим вышеуказанного правообладателя зданий, сооружений правом на подготовку сведений о границах ЗОУИТ (графическое описание местоположения границ зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН).
Данный вывод подтверждается позицией, сформулированной в Письмах Минэкономразвития России от 28.03.2019 N Д23и-10099, от 27.11.2019 N Д23и-41112, от 30.01.2019 N Д23и-2508, применительно к правоотношениям, возникшим до 01.01.2022. Учитывая, что на текущий момент отдельное положение в отношении ЗОУИТ линий и сооружений связи Правительством РФ не утверждено, по смыслу разъяснения, указанные в Письмах, могут быть применены и в настоящее время.
Правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 01.01.2026 установлена ЗОУИТ, вправе направить в Росреестр документы, необходимые для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, в целях обеспечения внесения данных сведений в ЕГРН, в срок не позднее 01.01.2028. Подготовка сведений о границах ЗОУИТ (графическое описание местоположения границ зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН) обеспечивается собственниками зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливаются или изменяются соответствующие зоны.
Обоснование: Согласно п. 2 ч. 1 ст. 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в том числе в целях безопасной эксплуатация объектов связи. Охранная зона линий и сооружений связи является одним из видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (п. 7 ст. 105 ЗК РФ).
Пункт 1 ст. 106 ЗК РФ предусматривает, что Правительство РФ утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением таких зон, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), в котором должны быть определены:
- порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования указанных зон;
- исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается ЗОУИТ, или критерии таких объектов, виды территорий;
- срок, на который устанавливаются данные зоны, за исключением случаев установления зон бессрочно;
- требования к предельным размерам этих зон и правила определения размеров зон;
- порядок обозначения границы зоны с особыми условиями использования территории и местоположения объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, на местности;
- перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон. Положением могут быть установлены разные перечни таких ограничений в зависимости от видов или характеристик объектов и территорий, в отношении которых устанавливаются ЗОУИТ;
- правила определения размеров территорий в случае, если в границах ЗОУИТ могут выделяться две или более территории, в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, в том числе для достижения различных целей установления такой зоны, предусмотренных п. 1 ст. 104 ЗК РФ (подзоны), а также перечень ограничений использования земельных участков, водных объектов, которые могут быть установлены в границах этих территорий;
- информация о возможности или невозможности установления отдельных ограничений использования земельных участков, водных объектов, их частей при установлении ЗОУИТ, ее подзон из перечней ограничений, предусмотренных пп. 6 и 7 п. 1 ст. 106 ЗК РФ, в зависимости от характеристик объектов или территорий, в отношении которых устанавливается ЗОУИТ;
- федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ, за исключением случаев, если федеральным законом принятие данных решений отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления;
- сведения о праве иных лиц, не являющихся правообладателями зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливается ЗОУИТ, застройщиками, обеспечивающими строительство, реконструкцию таких зданий, сооружений, обратиться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования ЗОУИТ;
- исчерпывающий перечень документов, представляемых для принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ, способы их представления, а в случае подачи данных документов в электронной форме - требования к формату электронных документов;
- случаи, при которых требуется изменение ЗОУИТ, а также при необходимости случаи, при которых требуется изменение зоны, установленной в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, после ввода такого объекта капитального строительства в эксплуатацию по итогам оценки его фактического воздействия, сроки обращения его правообладателя в уполномоченные органы с заявлением об изменении зоны;
- основания для прекращения существования ЗОУИТ. Положением может быть предусмотрено прекращение существования зоны одновременно с прекращением существования объекта, в отношении которого она установлена;
- исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ;
- срок, в течение которого в связи со строительством, реконструкцией объекта должна быть установлена или изменена ЗОУИТ. Указанный срок должен составлять не более 12 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства, реконструкции объекта в случае, если для строительства, реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
В настоящее время соответствующий нормативный правовой акт Правительства РФ не принят.
Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 N 578 утверждены Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации (далее - Правила охраны линий связи), в соответствии с п. 4 которых на трассах кабельных и воздушных линий связи устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования:
- для подземных кабельных и для воздушных линий связи, расположенных вне населенных пунктов на безлесных участках, - в виде участков земли вдоль этих линий, определяемых параллельными прямыми, отстоящими от трассы подземного кабеля связи или от крайних проводов воздушных линий связи и линий радиофикации не менее чем на 2 м с каждой стороны;
- для морских кабельных линий связи и для кабелей связи при переходах через судоходные и сплавные реки, озера, водохранилища и каналы (арыки) - в виде участков водного пространства по всей глубине от водной поверхности до дна, определяемых параллельными плоскостями, отстоящими от трассы морского кабеля на 0,25 морской мили с каждой стороны или от трассы кабеля при переходах через реки, озера, водохранилища и каналы (арыки) на 100 м с каждой стороны;
- для наземных и подземных необслуживаемых усилительных и регенерационных пунктов на кабельных линиях связи - в виде участков земли, определяемых замкнутой линией, отстоящей от центра установки усилительных и регенерационных пунктов или от границы их обвалования не менее чем на 3 м и от контуров заземления не менее чем на 2 м.
Порядок определения границ охранных зон линий и сооружений связи содержится в разд. II Правил охраны линий связи.
Пункты 5, 9, 10 и 16 Правил охраны линий связи предусматривают следующее:
- на трассах радиорелейных линий связи эксплуатирующие предприятия определяют участки земли, на которых запрещается возведение зданий и сооружений, а также посадка деревьев. Расположение и границы таких участков предусматриваются в проектах строительства радиорелейных линий связи и согласовываются с органами местного самоуправления;
- на трассах кабельных линий связи вне городской черты устанавливаются информационные знаки, являющиеся ориентирами; количество, тип и места их установки определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими линии связи, по существующим нормативам и правилам либо нормативам и правилам, установленным для сетей связи общего пользования РФ;
- в городах и других населенных пунктах прохождение трасс подземных кабельных линий связи определяется по табличкам на зданиях, опорах воздушных линий связи, линий электропередач, ограждениях, а также по технической документации. Границы охранных зон на трассах определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии;
- предприятие, эксплуатирующее сооружение связи и радиофикации, письменно информирует собственника земли (землевладельца, землепользователя, арендатора), расположенной в границе охранной зоны сооружений связи и радиофикации, о требованиях Правил охраны линий связи и определяет компенсационные мероприятия по возмещению ущерба в соответствии с законодательством РФ.
До утверждения Правительством РФ положений о ЗОУИТ такие зоны устанавливаются в соответствии с требованиями ст. 106 ЗК РФ в порядке, действующем до 04.08.2018 (в соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 342-ФЗ).
Согласно ч. 16 ст. 26 Закона N 342-ФЗ до 01.01.2026 установление, изменение или прекращение существования зон с особыми условиями использования территорий осуществляется в порядке, установленном до дня официального опубликования Закона N 342-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ч. 16.2 и 16.3 ст. 26 N 342-ФЗ.
По смыслу п. 3 ч. 8 ст. 26 Закона N 342-ФЗ до 01.01.2028 охранные зоны линий и сооружений связи считаются установленными в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН, если такие зоны установлены до 01.01.2026 нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.
С учетом положений ЗК РФ, Закона N 342-ФЗ, Правил охраны линий связи до 01.01.2026 при отсутствии в ЕГРН сведений о границах охранных зон линий и сооружений связи следует руководствоваться:
1) ч. 12 ст. 26 Закона N 342-ФЗ, в соответствии с которой правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до 01.01.2026 установлена ЗОУИТ, вправе направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и представление сведений, содержащихся в ЕГРН, документы, необходимые для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, в целях обеспечения внесения данных сведений в ЕГРН;
2) п. 11 ст. 106 ЗК РФ, наделяющим вышеуказанного правообладателя зданий, сооружений правом на подготовку сведений о границах ЗОУИТ (графическое описание местоположения границ зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН).
Данный вывод подтверждается позицией, сформулированной в Письмах Минэкономразвития России от 28.03.2019 N Д23и-10099, от 27.11.2019 N Д23и-41112, от 30.01.2019 N Д23и-2508, применительно к правоотношениям, возникшим до 01.01.2022. Учитывая, что на текущий момент отдельное положение в отношении ЗОУИТ линий и сооружений связи Правительством РФ не утверждено, по смыслу разъяснения, указанные в Письмах, могут быть применены и в настоящее время.
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Вопрос: Какой порядок постановки на кадастровый учет автомобильной дороги?
Ответ: Постановка автомобильной дороги на кадастровый учет производится на основании соответствующего заявления правообладателя и документов на автомобильную дорогу. Основным документом, который должен быть представлен, является технический план на линейное сооружение. Росреестр проводит проверку (экспертизу) представленных документов и принимает решение о постановке на кадастровый учет автомобильной дороги или отказе в этом.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Согласно п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ автомобильная дорога относится к линейным объектам.
В соответствии с п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Кадастровый учет автомобильных дорог, построенных и введенных в эксплуатацию как объект недвижимости - сооружение, осуществляется в порядке постановки на учет сооружений (Письмо Минэкономразвития России от 20.11.2013 N Д23и-5532). Такой порядок учета установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) с учетом особенностей, указанных в ст. 40 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Постановка автомобильной дороги на кадастровый учет производится на основании соответствующего заявления правообладателя и документов на автомобильную дорогу (ч. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). Состав и требования к документам указаны в гл. 3 Закона о государственной регистрации недвижимости. Основным документом, который должен быть представлен, является технический план на линейное сооружение, созданный с учетом положений ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости и Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений".
Составляется технический план на основе документов, указанных в Требованиях к подготовке технического плана и составе содержащихся в нем сведений, утв. Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 (далее - Требования), в т.ч. на основе проектной документации или декларации об объекте недвижимости (автомобильной дороги, если проектная документация не сохранилась) с указанием протяженности автомобильной дороги, ее вида, степени готовности и т.п. Если дорога располагается в разных кадастровых округах, то технический план оформляется в виде одного документа с учетом кадастрового деления территории РФ (п. 78 Требований); также в техническом плане указываются кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположено сооружение (дорога).
При этом можно руководствоваться разъяснениями, данными в Письме Минэкономразвития России от 11.07.2014 N Д23и-2432 (направлено Письмом Росреестра от 24.07.2014 N 14-исх/08366-ГЕ/14), в котором указаны возможные варианты действий при отсутствии документации на "старые" автомобильные дороги.
Регистрирующий орган после получения заявления и документов на дорогу проводит проверку (экспертизу) представленных документов на соответствие требованиям Закона о государственной регистрации недвижимости и принимает решение о постановке на кадастровый учет автомобильной дороги или отказе в этом / приостановлении госрегистрации (ст. ст. 25 - 29 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Согласно п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ автомобильная дорога относится к линейным объектам.
В соответствии с п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Кадастровый учет автомобильных дорог, построенных и введенных в эксплуатацию как объект недвижимости - сооружение, осуществляется в порядке постановки на учет сооружений (Письмо Минэкономразвития России от 20.11.2013 N Д23и-5532). Такой порядок учета установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) с учетом особенностей, указанных в ст. 40 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Постановка автомобильной дороги на кадастровый учет производится на основании соответствующего заявления правообладателя и документов на автомобильную дорогу (ч. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). Состав и требования к документам указаны в гл. 3 Закона о государственной регистрации недвижимости. Основным документом, который должен быть представлен, является технический план на линейное сооружение, созданный с учетом положений ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости и Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений".
Составляется технический план на основе документов, указанных в Требованиях к подготовке технического плана и составе содержащихся в нем сведений, утв. Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 (далее - Требования), в т.ч. на основе проектной документации или декларации об объекте недвижимости (автомобильной дороги, если проектная документация не сохранилась) с указанием протяженности автомобильной дороги, ее вида, степени готовности и т.п. Если дорога располагается в разных кадастровых округах, то технический план оформляется в виде одного документа с учетом кадастрового деления территории РФ (п. 78 Требований); также в техническом плане указываются кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположено сооружение (дорога).
При этом можно руководствоваться разъяснениями, данными в Письме Минэкономразвития России от 11.07.2014 N Д23и-2432 (направлено Письмом Росреестра от 24.07.2014 N 14-исх/08366-ГЕ/14), в котором указаны возможные варианты действий при отсутствии документации на "старые" автомобильные дороги.
Регистрирующий орган после получения заявления и документов на дорогу проводит проверку (экспертизу) представленных документов на соответствие требованиям Закона о государственной регистрации недвижимости и принимает решение о постановке на кадастровый учет автомобильной дороги или отказе в этом / приостановлении госрегистрации (ст. ст. 25 - 29 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА
Понятие коттеджа и коттеджного поселка
Законодательство РФ не содержит определения понятия "коттедж". Но в подзаконных актах такое определение есть.
Например, согласно Приложению N 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, коттеджи - дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах.
Ряд характеристик коттеджей упоминается в п. 23 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утв. Приказом Росстата от 28.01.2025 N 25, согласно которому к жилым домам коттеджного типа относятся одноквартирные индивидуальные жилые дома, при которых имеется небольшой участок земли. Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположены общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни.
Также понятие "коттедж" содержится в п. 3.2 (код 2003) Рекомендаций по заполнению карточки регистра строящихся жилых домов, утв. Приказом Госстроя России от 31.03.1998 N 17-71, в соответствии с которым под коттеджем подразумевается одноквартирный индивидуальный городской или сельский жилой дом с участком земли, как правило, двухэтажный.
На региональном уровне понятие коттеджа как жилища повышенной комфортности закреплено в Московских городских строительных нормах (МГСН) 3.01-01 "Жилые здания", утв. Постановлением Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП (далее - МГСН 3.01-01), в силу п. 3.1 которых под коттеджем понимается одноквартирный дом, отнесенный к I категории по уровню комфорта по смыслу МГСН 3.01-01.
Таким образом, под коттеджем следует понимать индивидуальный жилой дом повышенной комфортности.
Поскольку коттедж - это индивидуальный жилой дом, то все признаки такого объекта присущи и коттеджу. Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Законодательство РФ не содержит определение понятия "коттеджный поселок" и не раскрывает его содержание, несмотря на частое упоминание данного понятия в нормативных актах и судебных решениях.
Так, Конституционный Суд РФ для обозначения понятия коттеджного поселка использовал термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки - относительно обособленные от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющие огороженную и охраняемую территорию комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.) (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой").
В Определении Конституционного Суда РФ от 31.10.2023 N 2858-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Малковой Татьяны Сергеевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1105 и пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации" коттеджный поселок определяется как территориальное образование, предназначенное для единой застройки индивидуальными домами.
Общее имущество коттеджного поселка
По смыслу ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке относятся расположенные в границах территории такого жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников коттеджей.
К такому имуществу относятся:
- объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов;
- объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Если строительство коттеджа (жилого дома) осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве в границах территории малоэтажного жилого комплекса и продавцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество собственников коттеджей и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, то одновременно с переходом права на земельный участок и жилой дом к покупателю осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды указанного земельного участка. Отчуждение доли собственника коттеджа в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на коттедж (индивидуальный жилой дом) и земельный участок не допускается (ч. 4.3, 4.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Строительство (создание) общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса (коттеджного поселка) регулируется ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ, в ч. 1 которой указано, что строительство таких объектов, входящих в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) общего имущества на такое имущество возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства.
Примерная форма соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе утверждена Постановлением Правительства РФ от 13.05.2022 N 861.
Объекты капитального строительства относятся к общему имуществу собственников коттеджного поселка (индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе) с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию) (ч. 4.3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Содержание общего имущества коттеджного поселка
Обязанность по содержанию общего имущества коттеджного поселка лежит на собственниках (арендаторах - в случае согласования этого условия в договоре аренды с собственником) участков в коттеджных поселках.
Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками (Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П, от 29.01.2018 N 5-П, от 28.12.2021 N 55-П).
Содержание общего имущества включает в себя плату собственника (арендатора) земельного участка за содержание и пользование объектами инженерно-технической и транспортной инфраструктур, в том числе котельных, водонапорных башен, тепловых пунктов, проездов, тротуаров, элементов благоустройства, детских и спортивных площадок, мест отдыха, парковочных площадок, сбор твердых коммунальных отходов и др.
Собственники земельных участков обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой").
Законодательство РФ не содержит определения понятия "коттедж". Но в подзаконных актах такое определение есть.
Например, согласно Приложению N 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, коттеджи - дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах.
Ряд характеристик коттеджей упоминается в п. 23 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений", утв. Приказом Росстата от 28.01.2025 N 25, согласно которому к жилым домам коттеджного типа относятся одноквартирные индивидуальные жилые дома, при которых имеется небольшой участок земли. Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположены общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни.
Также понятие "коттедж" содержится в п. 3.2 (код 2003) Рекомендаций по заполнению карточки регистра строящихся жилых домов, утв. Приказом Госстроя России от 31.03.1998 N 17-71, в соответствии с которым под коттеджем подразумевается одноквартирный индивидуальный городской или сельский жилой дом с участком земли, как правило, двухэтажный.
На региональном уровне понятие коттеджа как жилища повышенной комфортности закреплено в Московских городских строительных нормах (МГСН) 3.01-01 "Жилые здания", утв. Постановлением Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП (далее - МГСН 3.01-01), в силу п. 3.1 которых под коттеджем понимается одноквартирный дом, отнесенный к I категории по уровню комфорта по смыслу МГСН 3.01-01.
Таким образом, под коттеджем следует понимать индивидуальный жилой дом повышенной комфортности.
Поскольку коттедж - это индивидуальный жилой дом, то все признаки такого объекта присущи и коттеджу. Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Законодательство РФ не содержит определение понятия "коттеджный поселок" и не раскрывает его содержание, несмотря на частое упоминание данного понятия в нормативных актах и судебных решениях.
Так, Конституционный Суд РФ для обозначения понятия коттеджного поселка использовал термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки - относительно обособленные от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющие огороженную и охраняемую территорию комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.) (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой").
В Определении Конституционного Суда РФ от 31.10.2023 N 2858-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Малковой Татьяны Сергеевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1105 и пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации" коттеджный поселок определяется как территориальное образование, предназначенное для единой застройки индивидуальными домами.
Общее имущество коттеджного поселка
По смыслу ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке относятся расположенные в границах территории такого жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников коттеджей.
К такому имуществу относятся:
- объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов;
- объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Если строительство коттеджа (жилого дома) осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве в границах территории малоэтажного жилого комплекса и продавцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество собственников коттеджей и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, то одновременно с переходом права на земельный участок и жилой дом к покупателю осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды указанного земельного участка. Отчуждение доли собственника коттеджа в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на коттедж (индивидуальный жилой дом) и земельный участок не допускается (ч. 4.3, 4.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Строительство (создание) общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса (коттеджного поселка) регулируется ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ, в ч. 1 которой указано, что строительство таких объектов, входящих в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) общего имущества на такое имущество возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства.
Примерная форма соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе утверждена Постановлением Правительства РФ от 13.05.2022 N 861.
Объекты капитального строительства относятся к общему имуществу собственников коттеджного поселка (индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе) с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию) (ч. 4.3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Содержание общего имущества коттеджного поселка
Обязанность по содержанию общего имущества коттеджного поселка лежит на собственниках (арендаторах - в случае согласования этого условия в договоре аренды с собственником) участков в коттеджных поселках.
Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками (Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П, от 29.01.2018 N 5-П, от 28.12.2021 N 55-П).
Содержание общего имущества включает в себя плату собственника (арендатора) земельного участка за содержание и пользование объектами инженерно-технической и транспортной инфраструктур, в том числе котельных, водонапорных башен, тепловых пунктов, проездов, тротуаров, элементов благоустройства, детских и спортивных площадок, мест отдыха, парковочных площадок, сбор твердых коммунальных отходов и др.
Собственники земельных участков обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой").
Запрет на выжигание сухой растительности
Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ В РОСРЕЕСТР
Гарантированное ст. 33 Конституции РФ право граждан на обращение в государственные органы по общему правилу реализуется в порядке, установленном Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (далее - Закон о рассмотрении обращений).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона о рассмотрении обращений установленный указанным Законом порядок рассмотрения обращений граждан распространяется на все обращения граждан, за исключением обращений, которые подлежат рассмотрению в порядке, установленном федеральными конституционными законами и иными федеральными законами.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим значительное число функций, включая ведение Единого государственного реестра недвижимости и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственной кадастровой оценки (п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
С учетом изложенного на Росреестр распространяется как общий порядок рассмотрения обращений граждан, установленный Законом о рассмотрении обращений и конкретизированный в Инструкции об организации работы с обращениями и личного приема граждан в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Приказом Росреестра от 15.11.2021 N П/0518 (далее - Инструкция N П/0518), так и особый, урегулированный специальным законодательством порядок рассмотрения обращений, связанных с реализацией возложенных на него отдельных государственных функций.
В частности, порядок рассмотрения обращений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) и отличается нижеприведенными особенностями.
Порядок обращения заинтересованных лиц в Росреестр
по вопросам государственного кадастрового учета
и (или) государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, как правило, осуществляются на основании заявления заинтересованного лица и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации недвижимости порядке. Форма заявления содержится в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 "Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме" (далее - Приказ Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
К числу документов, прилагаемых к указанному заявлению во всех случаях, ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости отнесены документы - основания для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и пр.).
Помимо документов - оснований к заявлению должны быть приложены: документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); иные документы, предусмотренные Законом о регистрации недвижимости и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Перечень лиц, по чьей инициативе может быть произведен государственный кадастровый учет объекта недвижимости и (или) государственная регистрация прав на него, установлен ст. 15 Закона о регистрации недвижимости и включает в себя, в частности:
- собственника земельного участка либо лицо, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;
- собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН;
- собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.
В силу абз. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.
В настоящее время такой порядок регламентирован Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509 "Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении и об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости", а также Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
Заявление может быть подано:
- в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения в публично-правовую компанию "Роскадастр" (создаваемую и осуществляющую свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 N 448-ФЗ "О публично-правовой компании "Роскадастр"), в том числе при выездном приеме;
- в форме документов на бумажном носителе при личном обращении в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню многофункциональных центров, опубликованному на официальном сайте, в том числе при выездном приеме;
- в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, посредством:
- единого портала государственных и муниципальных услуг (функций);
- порталов государственных и муниципальных услуг субъектов РФ на основании заключенных органом государственной власти субъекта РФ и органом регистрации прав соответствующих соглашений;
- официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием ЕСИА и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов;
- иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав, в том числе веб-сервисов (п. п. 2, 3 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утв. Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).
Действующим законодательством также предусмотрены возможности:
- выездного приема заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, реализуемого за плату в качестве государственной услуги (п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о регистрации недвижимости, Приказ Росреестра от 26.11.2021 N П/0545 "Об установлении порядков осуществления публично-правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 448-ФЗ "О публично-правовой компании "Роскадастр", выездного приема заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и прилагаемых к ним документов, курьерской доставки документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в форме документов на бумажном носителе, а также уведомлений об отказе в государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомлений о прекращении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлинников представленных заявителем документов в форме документов на бумажном носителе, а также размеров платы за их осуществление");
- подачи заявления о государственной регистрации прав на бумажном носителе, а также в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями заявителей в соответствии с законодательством РФ, или в форме электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, в орган регистрации прав от заявителей через нотариуса (ч. 1.5 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, ч. 3 ст. 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
С 01.03.2025 юридические лица представляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов в порядке, установленном п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, за исключением случаев, если стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, или сделки, на основании которой подлежит государственной регистрации право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве, которые предоставляются только в форме электронных документов) (ч. 1.6 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Согласно ч. 1.7 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, в случаях, установленных федеральным законом, заявления о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прилагаемые к ним документы направляются в орган регистрации прав только в форме электронных документов и (или) электронных образов документов в порядке, установленном п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости.
Крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся юридическими лицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе до 01.01.2026 направлять заявления об осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений таких прав, обременений недвижимого имущества в форме документа на бумажном носителе (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Заявления, подаваемые при обращении в Росреестр
за государственным кадастровым учетом
и (или) государственной регистрацией прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
В соответствии с ч. 1, 11 ст. 18, ч. 6 ст. 30, ч. 2 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости заявления, подаваемые при обращении в Росреестр (о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации, о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, об исправлении технической ошибки в записях), а также требования к заполнению и формату указанных заявлений устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Так, в случае представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов посредством отправления в электронной форме такие заявление и документы представляются путем заполнения размещенной на едином портале, региональных порталах государственных и муниципальных услуг, официальном сайте формы заявления с прикреплением соответствующих документов, в том числе посредством использования личного кабинета, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, а также с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. Заявление и прилагаемые к нему документы при отправлении в электронной форме могут быть сформированы и представлены посредством иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав в соответствии с утвержденными форматами таких заявления и представляемых с ним документов (ч. 11 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 утверждены Форма заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Приложение N 1), Форма заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке, о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение N 2), Форма заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ (Приложение N 3), Требования к заполнению указанных форм (Приложение N 4) и Требования к формату заявлений (Приложение N 5).
Порядок обращения заинтересованных лиц
в Росреестр по иным вопросам
В соответствии с п. п. 6, 7 Инструкции N П/0518 граждане могут направлять в Росреестр как индивидуальные, так и коллективные обращения по следующим каналам связи:
- в письменном виде по почте;
- факсимильной связью;
- путем заполнения специальной электронной формы на официальном сайте Росреестра;
- посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций);
- при передаче письменного обращения в ходе личного приема;
- при передаче письменного обращения посредством ящика для приема корреспонденции.
По смыслу Закона о рассмотрении обращений и Инструкции N П/0518 правом на обращение в Росреестр обладают любые заинтересованные лица по любому из вопросов, прямо или косвенно относящихся к компетенции (полномочиям) данного государственного органа, закрепленной разд. II Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.
Если поступившее обращение не касается вопросов, относящихся к компетенции Росреестра, территориальных органов Росреестра и подведомственных ему учреждений, оно в течение 7 дней переадресуется в соответствующие органы или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с одновременным уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации его обращения (п. 29 Инструкции N П/0518).
Все иные вопросы (включая жалобы на действия (бездействие) должностных лиц Росреестра, территориальных органов Росреестра и подведомственных ему учреждений) подлежат рассмотрению по существу с подготовкой и направлением заявителю письменного ответа. Исключение составляют случаи невозможности направления жалобы на рассмотрение вышестоящему должностному лицу (например, в связи с тем, что предметом обжалования является именно поведение такого лица, поэтому соответствующая возможность может быть реализована лишь в судебном порядке); наличия в обращении нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи; постановки в обращении вопроса, который касается сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну; неоднократных (3 и более раза) письменных обращений гражданина по вопросам, на которые Росреестром давались письменные ответы по существу (п. п. 41, 43, 45, 50, 52, 58 Инструкции N П/0518).
Согласно п. п. 24 - 26 Инструкции N П/0518 обращение, поступившее в Росреестр, по общему правилу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации, а при его перенаправлении по подведомственности - в течение 30 дней со дня его регистрации в территориальном органе Росреестра или подведомственном ему учреждении, если не установлены более короткие сроки рассмотрения. В исключительных случаях такой срок может быть продлен однократно, но не более чем до 60 дней, с направлением заявителю письма о продлении срока рассмотрения обращения с указанием причин продления.
В силу п. п. 52, 64 Инструкции N П/0518 ответ на обращение направляется гражданину в письменной форме по почтовому адресу либо в форме электронного документа по адресу электронной почты, а в отдельных случаях, в том числе при наличии в обращении письменной просьбы гражданина, может быть выдан на руки (при предъявлении документа, удостоверяющего личность, а также доверенности на представление интересов гражданина, оформленной в установленном законодательством порядке).
При этом в случае разрешения вопроса по существу ответ Росреестра должен содержать в себе информацию о результатах объективного и всестороннего рассмотрения обращения с разъяснением автору обращения в доступной форме возможности либо невозможности (с указанием причин и правового обоснования) решения поставленного в обращении вопроса, а также принятых в случае необходимости мерах, направленных на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя, с информацией по существу поставленных в обращении вопросов.
В качестве примера можно привести Информацию Росреестра "Ответы на вопросы профессионального по итогам совещания с участием территориальных органов Росреестра и юридических лиц у заместителя руководителя Росреестра Смирнова М.С., состоявшегося 12.02.2025".
Помимо получения соответствующего ответа на свое обращение, гражданин по письменному заявлению имеет возможность в здании Росреестра знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения его обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную и иную охраняемую законодательством РФ тайну (п. 55 Инструкции N П/0518).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона о рассмотрении обращений установленный указанным Законом порядок рассмотрения обращений граждан распространяется на все обращения граждан, за исключением обращений, которые подлежат рассмотрению в порядке, установленном федеральными конституционными законами и иными федеральными законами.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим значительное число функций, включая ведение Единого государственного реестра недвижимости и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственной кадастровой оценки (п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
С учетом изложенного на Росреестр распространяется как общий порядок рассмотрения обращений граждан, установленный Законом о рассмотрении обращений и конкретизированный в Инструкции об организации работы с обращениями и личного приема граждан в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Приказом Росреестра от 15.11.2021 N П/0518 (далее - Инструкция N П/0518), так и особый, урегулированный специальным законодательством порядок рассмотрения обращений, связанных с реализацией возложенных на него отдельных государственных функций.
В частности, порядок рассмотрения обращений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) и отличается нижеприведенными особенностями.
Порядок обращения заинтересованных лиц в Росреестр
по вопросам государственного кадастрового учета
и (или) государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, как правило, осуществляются на основании заявления заинтересованного лица и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации недвижимости порядке. Форма заявления содержится в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 "Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме" (далее - Приказ Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).
К числу документов, прилагаемых к указанному заявлению во всех случаях, ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости отнесены документы - основания для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и пр.).
Помимо документов - оснований к заявлению должны быть приложены: документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); иные документы, предусмотренные Законом о регистрации недвижимости и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Перечень лиц, по чьей инициативе может быть произведен государственный кадастровый учет объекта недвижимости и (или) государственная регистрация прав на него, установлен ст. 15 Закона о регистрации недвижимости и включает в себя, в частности:
- собственника земельного участка либо лицо, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;
- собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН;
- собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.
В силу абз. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.
В настоящее время такой порядок регламентирован Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509 "Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении и об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости", а также Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
Заявление может быть подано:
- в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения в публично-правовую компанию "Роскадастр" (создаваемую и осуществляющую свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 N 448-ФЗ "О публично-правовой компании "Роскадастр"), в том числе при выездном приеме;
- в форме документов на бумажном носителе при личном обращении в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню многофункциональных центров, опубликованному на официальном сайте, в том числе при выездном приеме;
- в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, посредством:
- единого портала государственных и муниципальных услуг (функций);
- порталов государственных и муниципальных услуг субъектов РФ на основании заключенных органом государственной власти субъекта РФ и органом регистрации прав соответствующих соглашений;
- официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием ЕСИА и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов;
- иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав, в том числе веб-сервисов (п. п. 2, 3 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утв. Приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).
Действующим законодательством также предусмотрены возможности:
- выездного приема заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, реализуемого за плату в качестве государственной услуги (п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о регистрации недвижимости, Приказ Росреестра от 26.11.2021 N П/0545 "Об установлении порядков осуществления публично-правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 448-ФЗ "О публично-правовой компании "Роскадастр", выездного приема заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и прилагаемых к ним документов, курьерской доставки документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в форме документов на бумажном носителе, а также уведомлений об отказе в государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомлений о прекращении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлинников представленных заявителем документов в форме документов на бумажном носителе, а также размеров платы за их осуществление");
- подачи заявления о государственной регистрации прав на бумажном носителе, а также в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями заявителей в соответствии с законодательством РФ, или в форме электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, в орган регистрации прав от заявителей через нотариуса (ч. 1.5 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, ч. 3 ст. 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).
С 01.03.2025 юридические лица представляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов в порядке, установленном п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, за исключением случаев, если стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, или сделки, на основании которой подлежит государственной регистрации право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве, которые предоставляются только в форме электронных документов) (ч. 1.6 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Согласно ч. 1.7 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, в случаях, установленных федеральным законом, заявления о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прилагаемые к ним документы направляются в орган регистрации прав только в форме электронных документов и (или) электронных образов документов в порядке, установленном п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости.
Крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся юридическими лицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе до 01.01.2026 направлять заявления об осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений таких прав, обременений недвижимого имущества в форме документа на бумажном носителе (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Заявления, подаваемые при обращении в Росреестр
за государственным кадастровым учетом
и (или) государственной регистрацией прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
В соответствии с ч. 1, 11 ст. 18, ч. 6 ст. 30, ч. 2 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости заявления, подаваемые при обращении в Росреестр (о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации, о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, об исправлении технической ошибки в записях), а также требования к заполнению и формату указанных заявлений устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Так, в случае представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов посредством отправления в электронной форме такие заявление и документы представляются путем заполнения размещенной на едином портале, региональных порталах государственных и муниципальных услуг, официальном сайте формы заявления с прикреплением соответствующих документов, в том числе посредством использования личного кабинета, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, а также с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. Заявление и прилагаемые к нему документы при отправлении в электронной форме могут быть сформированы и представлены посредством иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав в соответствии с утвержденными форматами таких заявления и представляемых с ним документов (ч. 11 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 утверждены Форма заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Приложение N 1), Форма заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке, о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение N 2), Форма заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ (Приложение N 3), Требования к заполнению указанных форм (Приложение N 4) и Требования к формату заявлений (Приложение N 5).
Порядок обращения заинтересованных лиц
в Росреестр по иным вопросам
В соответствии с п. п. 6, 7 Инструкции N П/0518 граждане могут направлять в Росреестр как индивидуальные, так и коллективные обращения по следующим каналам связи:
- в письменном виде по почте;
- факсимильной связью;
- путем заполнения специальной электронной формы на официальном сайте Росреестра;
- посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций);
- при передаче письменного обращения в ходе личного приема;
- при передаче письменного обращения посредством ящика для приема корреспонденции.
По смыслу Закона о рассмотрении обращений и Инструкции N П/0518 правом на обращение в Росреестр обладают любые заинтересованные лица по любому из вопросов, прямо или косвенно относящихся к компетенции (полномочиям) данного государственного органа, закрепленной разд. II Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.
Если поступившее обращение не касается вопросов, относящихся к компетенции Росреестра, территориальных органов Росреестра и подведомственных ему учреждений, оно в течение 7 дней переадресуется в соответствующие органы или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с одновременным уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации его обращения (п. 29 Инструкции N П/0518).
Все иные вопросы (включая жалобы на действия (бездействие) должностных лиц Росреестра, территориальных органов Росреестра и подведомственных ему учреждений) подлежат рассмотрению по существу с подготовкой и направлением заявителю письменного ответа. Исключение составляют случаи невозможности направления жалобы на рассмотрение вышестоящему должностному лицу (например, в связи с тем, что предметом обжалования является именно поведение такого лица, поэтому соответствующая возможность может быть реализована лишь в судебном порядке); наличия в обращении нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи; постановки в обращении вопроса, который касается сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну; неоднократных (3 и более раза) письменных обращений гражданина по вопросам, на которые Росреестром давались письменные ответы по существу (п. п. 41, 43, 45, 50, 52, 58 Инструкции N П/0518).
Согласно п. п. 24 - 26 Инструкции N П/0518 обращение, поступившее в Росреестр, по общему правилу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации, а при его перенаправлении по подведомственности - в течение 30 дней со дня его регистрации в территориальном органе Росреестра или подведомственном ему учреждении, если не установлены более короткие сроки рассмотрения. В исключительных случаях такой срок может быть продлен однократно, но не более чем до 60 дней, с направлением заявителю письма о продлении срока рассмотрения обращения с указанием причин продления.
В силу п. п. 52, 64 Инструкции N П/0518 ответ на обращение направляется гражданину в письменной форме по почтовому адресу либо в форме электронного документа по адресу электронной почты, а в отдельных случаях, в том числе при наличии в обращении письменной просьбы гражданина, может быть выдан на руки (при предъявлении документа, удостоверяющего личность, а также доверенности на представление интересов гражданина, оформленной в установленном законодательством порядке).
При этом в случае разрешения вопроса по существу ответ Росреестра должен содержать в себе информацию о результатах объективного и всестороннего рассмотрения обращения с разъяснением автору обращения в доступной форме возможности либо невозможности (с указанием причин и правового обоснования) решения поставленного в обращении вопроса, а также принятых в случае необходимости мерах, направленных на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя, с информацией по существу поставленных в обращении вопросов.
В качестве примера можно привести Информацию Росреестра "Ответы на вопросы профессионального по итогам совещания с участием территориальных органов Росреестра и юридических лиц у заместителя руководителя Росреестра Смирнова М.С., состоявшегося 12.02.2025".
Помимо получения соответствующего ответа на свое обращение, гражданин по письменному заявлению имеет возможность в здании Росреестра знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения его обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную и иную охраняемую законодательством РФ тайну (п. 55 Инструкции N П/0518).
ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ
1. Понятие перепланировки нежилого помещения и его
соотношение с понятием реконструкции нежилого помещения
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023 (далее - Обзор от 13.12.2023), ч. 2 ст. 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем; при этом действующее законодательство понятие "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит.
На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения п. 14 ст. 1 ГрК РФ (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ).
В Письме Росреестра от 30.01.2025 N 13-0728-АБ/25 разъяснено, что исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) и определения понятия помещения (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, п. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений") изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капитального строительства - нежилого здания или сооружения.
Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.
Ранее на федеральном уровне был урегулирован процесс переустройства и (или) перепланировки только в отношении жилых помещений (гл. 4 ЖК РФ (вплоть до ред. от 25.12.2018 включительно)). С учетом отсутствия федерального регулирования процесса перепланировки нежилых помещений в определенных случаях было возможным использование положений о перепланировке жилых помещений при условии учета особенностей правового статуса такого объекта. Федеральным законом от 27.12.2018 N 558-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме" нормы гл. 4 ЖК РФ были распространены на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах.
Следовательно, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ (п. 1 Обзора от 13.12.2023).
В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин "реконструкция" предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин "перепланировка". При этом реконструкция может включать в себя, в том числе, и перепланировку, и переустройство.
2. Порядок согласования перепланировки нежилого помещения
Следует различать процесс согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (1) и в нежилом здании (2).
1. Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу п. 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04-2004, утв. Госстроем России, вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений.
Например, согласно п. 2.5 Административного регламента предоставления государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме" в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах" (далее - Административный регламент N 508-ПП), согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании в том числе следующих документов (информации):
1) запроса (заявления) на предоставление государственной услуги, заполняемого посредством внесения сведений, указанных в Приложении 8 к Административному регламенту N 508-ПП, в интерактивную форму на Портале (п. 2.5.1.1.1.1 Административного регламента N 508-ПП);
2) документов, подтверждающих полномочия представителя заявителя (п. п. 2.5.1.1.1.2, 2.5.1.1.1.3 Административного регламента N 508-ПП);
3) правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (п. 2.5.1.1.1.4 Административного регламента N 508-ПП);
4) учетно-технической документации на помещение (п. 2.5.1.1.1.5 Административного регламента N 508-ПП);
5) согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения, если помещение находится в собственности заявителя. Согласие оформляется в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения, и должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать лицо, предоставляющее согласие, и лицо, которому такое согласие выдано, вид работ, проведение которых согласуется (переустройство и (или) перепланировка), и адрес помещения. В случае если при переустройстве и (или) перепланировке помещения изменяется конфигурация смежного помещения, то заявителем предоставляется нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих смежное жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников смежного помещения, если помещение находится в собственности (для физических лиц - нотариально удостоверенное). В случае переустройства и (или) перепланировки помещения, переданного третьим лицам на основании договора аренды, арендатором предоставляется согласие арендодателя. Согласие оформляется в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения, и должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать лицо, предоставляющее согласие, и лицо, которому такое согласие выдано, вид работ, проведение которых согласуется (переустройство и (или) перепланировка), и адрес помещения (п. 2.5.1.1.1.6 Административного регламента N 508-ПП);
6) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, разработанного организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (далее - Проект) (п. 2.5.1.1.1.7 Административного регламента N 508-ПП);
7) иных документов, предусмотренных Административным регламентом N 508-ПП (при использовании части общего имущества дополнительно предоставляется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащее описание части общего имущества (используемого объекта), оформленное протоколом (и его копия)).
Пунктом 1.5 Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП (далее - Положение о Мосжилинспекции), установлено, что Государственная жилищная инспекция г. Москвы (далее - Мосжилинспекция) является функциональным органом исполнительной власти г. Москвы, осуществляющим в том числе функцию по предоставлению государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Аналогичная норма содержится в п. 4.2.6 Положения о Мосжилинспекции.
В случае проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, связанных с затрагиванием несущих конструкций многоквартирного дома, заявитель может самостоятельно выбрать, к кому обращаться за разработкой технического заключения: к автору проекта дома или проектной организации, отобранной Мосжилинспекцией (п. 16 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, п. 1.2.3.5 Требований к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и к составу технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).
Вышеуказанные нормы устанавливают случаи, в которых Мосжилинспекция отбирает проектную организацию, осуществляющую оформление технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, заключения о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, необходимых для предоставления государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме" в силу п. п. 2.5.1.1.3.7 и 2.5.1.2.3.2 Административного регламента N 508-ПП, а также для оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется.
2. Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании можно продемонстрировать на примере законодательства городского округа Лосино-Петровский Московской области.
Исходя из содержания п. 3.6 Порядка согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений на территории городского округа Лосино-Петровский, утв. Постановлением администрации городского округа Лосино-Петровский МО от 05.10.2012 N 409 (далее - Порядок), для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) обращается в администрацию городского округа Лосино-Петровский и представляет:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, по форме согласно Приложению N 4 к Порядку;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, выполненный проектной организацией или индивидуальными предпринимателями (архитекторами-проектировщиками), имеющими допуск к проектированию с соответствующим объемом видов проектных работ, на основании договора с заявителем. При этом заявителем в договоре должны быть предусмотрены обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами, а в случае, если переустройство или перепланировка затрагивает несущие стены, - ведение авторского надзора;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
- согласие в письменной форме всех участников общей собственности на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения.
Решение о согласовании либо об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения принимается приемочной комиссией, указанной в п. 3.4 Порядка, по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных в п. 3.6 Порядка документов (п. 3.13 Порядка).
Форма решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, содержится в Приложении N 2 к Порядку.
В заключение необходимо отметить, что в зависимости от субъекта, на территории которого планируется осуществление перепланировки нежилого помещения, требования к документам, необходимым для согласования такой процедуры, могут отличаться. При этом с учетом существенных изменений характеристик объектов недвижимости при перепланировке получение разрешения на совершение такой процедуры в уполномоченных организациях является обязательным.
соотношение с понятием реконструкции нежилого помещения
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023 (далее - Обзор от 13.12.2023), ч. 2 ст. 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем; при этом действующее законодательство понятие "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит.
На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения п. 14 ст. 1 ГрК РФ (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ).
В Письме Росреестра от 30.01.2025 N 13-0728-АБ/25 разъяснено, что исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) и определения понятия помещения (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, п. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений") изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капитального строительства - нежилого здания или сооружения.
Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.
Ранее на федеральном уровне был урегулирован процесс переустройства и (или) перепланировки только в отношении жилых помещений (гл. 4 ЖК РФ (вплоть до ред. от 25.12.2018 включительно)). С учетом отсутствия федерального регулирования процесса перепланировки нежилых помещений в определенных случаях было возможным использование положений о перепланировке жилых помещений при условии учета особенностей правового статуса такого объекта. Федеральным законом от 27.12.2018 N 558-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме" нормы гл. 4 ЖК РФ были распространены на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах.
Следовательно, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ (п. 1 Обзора от 13.12.2023).
В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин "реконструкция" предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин "перепланировка". При этом реконструкция может включать в себя, в том числе, и перепланировку, и переустройство.
2. Порядок согласования перепланировки нежилого помещения
Следует различать процесс согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (1) и в нежилом здании (2).
1. Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу п. 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04-2004, утв. Госстроем России, вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений.
Например, согласно п. 2.5 Административного регламента предоставления государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме" в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах" (далее - Административный регламент N 508-ПП), согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании в том числе следующих документов (информации):
1) запроса (заявления) на предоставление государственной услуги, заполняемого посредством внесения сведений, указанных в Приложении 8 к Административному регламенту N 508-ПП, в интерактивную форму на Портале (п. 2.5.1.1.1.1 Административного регламента N 508-ПП);
2) документов, подтверждающих полномочия представителя заявителя (п. п. 2.5.1.1.1.2, 2.5.1.1.1.3 Административного регламента N 508-ПП);
3) правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (п. 2.5.1.1.1.4 Административного регламента N 508-ПП);
4) учетно-технической документации на помещение (п. 2.5.1.1.1.5 Административного регламента N 508-ПП);
5) согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения, если помещение находится в собственности заявителя. Согласие оформляется в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения, и должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать лицо, предоставляющее согласие, и лицо, которому такое согласие выдано, вид работ, проведение которых согласуется (переустройство и (или) перепланировка), и адрес помещения. В случае если при переустройстве и (или) перепланировке помещения изменяется конфигурация смежного помещения, то заявителем предоставляется нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих смежное жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников смежного помещения, если помещение находится в собственности (для физических лиц - нотариально удостоверенное). В случае переустройства и (или) перепланировки помещения, переданного третьим лицам на основании договора аренды, арендатором предоставляется согласие арендодателя. Согласие оформляется в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения, и должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать лицо, предоставляющее согласие, и лицо, которому такое согласие выдано, вид работ, проведение которых согласуется (переустройство и (или) перепланировка), и адрес помещения (п. 2.5.1.1.1.6 Административного регламента N 508-ПП);
6) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, разработанного организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (далее - Проект) (п. 2.5.1.1.1.7 Административного регламента N 508-ПП);
7) иных документов, предусмотренных Административным регламентом N 508-ПП (при использовании части общего имущества дополнительно предоставляется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащее описание части общего имущества (используемого объекта), оформленное протоколом (и его копия)).
Пунктом 1.5 Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП (далее - Положение о Мосжилинспекции), установлено, что Государственная жилищная инспекция г. Москвы (далее - Мосжилинспекция) является функциональным органом исполнительной власти г. Москвы, осуществляющим в том числе функцию по предоставлению государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Аналогичная норма содержится в п. 4.2.6 Положения о Мосжилинспекции.
В случае проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, связанных с затрагиванием несущих конструкций многоквартирного дома, заявитель может самостоятельно выбрать, к кому обращаться за разработкой технического заключения: к автору проекта дома или проектной организации, отобранной Мосжилинспекцией (п. 16 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, п. 1.2.3.5 Требований к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и к составу технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).
Вышеуказанные нормы устанавливают случаи, в которых Мосжилинспекция отбирает проектную организацию, осуществляющую оформление технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, заключения о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, необходимых для предоставления государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме" в силу п. п. 2.5.1.1.3.7 и 2.5.1.2.3.2 Административного регламента N 508-ПП, а также для оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется.
2. Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании можно продемонстрировать на примере законодательства городского округа Лосино-Петровский Московской области.
Исходя из содержания п. 3.6 Порядка согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений на территории городского округа Лосино-Петровский, утв. Постановлением администрации городского округа Лосино-Петровский МО от 05.10.2012 N 409 (далее - Порядок), для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) обращается в администрацию городского округа Лосино-Петровский и представляет:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, по форме согласно Приложению N 4 к Порядку;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, выполненный проектной организацией или индивидуальными предпринимателями (архитекторами-проектировщиками), имеющими допуск к проектированию с соответствующим объемом видов проектных работ, на основании договора с заявителем. При этом заявителем в договоре должны быть предусмотрены обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами, а в случае, если переустройство или перепланировка затрагивает несущие стены, - ведение авторского надзора;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
- согласие в письменной форме всех участников общей собственности на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения.
Решение о согласовании либо об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения принимается приемочной комиссией, указанной в п. 3.4 Порядка, по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных в п. 3.6 Порядка документов (п. 3.13 Порядка).
Форма решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, содержится в Приложении N 2 к Порядку.
В заключение необходимо отметить, что в зависимости от субъекта, на территории которого планируется осуществление перепланировки нежилого помещения, требования к документам, необходимым для согласования такой процедуры, могут отличаться. При этом с учетом существенных изменений характеристик объектов недвижимости при перепланировке получение разрешения на совершение такой процедуры в уполномоченных организациях является обязательным.
Ссылки
- Все
- Полезное
- Ключевые порталы
- Краевые порталы
