Новости Северского росреестра

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В целях кадастрового учета и госрегистрации прав вопрос о квалификации трансформаторной подстанции как объекта недвижимого имущества решается в каждом случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.
По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами Росреестра (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, единые недвижимые комплексы - недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, в том числе совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (линии электропередачи), к которым применяются правила о неделимых вещах (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3, ст. 133.1 ГК РФ).

Понятие "трансформаторная подстанция"
Трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике").
Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).
Трансформаторные подстанции могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома как иные объекты, предназначенные для его обслуживания (пп. "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Письмо Минэкономразвития России от 26.07.2011 N ОГ-Д23-595).
От характеристик конкретной категории трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации зависит отнесение трансформаторной подстанции к объектам недвижимости в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на нее.

Общие признаки недвижимого имущества, в том числе в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав
На законодательном уровне не установлены:
•    ни исчерпывающий перечень видов недвижимого имущества;
•    ни четкие количественные и качественные характеристики объектов недвижимости (кроме установленных п. 1 ст. 130, гл. 6.1 ГК РФ), а также иные критерии, позволяющие отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимости;
•    ни перечень признаков, позволяющих отнести тот или иной объект к конкретной категории самостоятельных объектов недвижимости, их частей или принадлежностей.
Исходя из ст. ст. 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При отсутствии у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этой вещи с соответствующим земельным участком (Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2015 N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления госрегистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638).
При решении вопроса об отнесении объекта к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на которые должны осуществляться в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ, необходимо руководствоваться наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, а также их возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17).
Объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 N 30418-АС/08).
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).
Так, например, трансформаторная подстанция контейнерного типа может не признаваться объектом недвижимости (Постановление ФАС Центрального округа от 08.05.2008 по делу N А35-2358/07-С16).
В то же время перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены иные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). В связи с этим понятия "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" полностью не тождественны, однако объекты, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации (т.е. как объекты капитального строительства), вероятнее всего могут относиться к объектам недвижимости. Вместе с тем объекты, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, также могут являться объектами недвижимости, если отвечают признакам, установленным п. 1 ст. 130 ГК РФ, с последующей возможностью постановки их на государственный кадастровый учет и госрегистрации прав на них (Письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Государственный кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не требуется в случае, если право на такой земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, при разграничении движимого и недвижимого имущества следует обращать внимание на Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст). Недвижимый объект должен относиться к зданиям (строениям, сооружениям), а оборудование к ним не относится (за исключением прямо предусмотренных случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав) (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2021 N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019).
Что касается единого недвижимого комплекса, то государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на него осуществляются в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы, при этом в судебной практике отмечается, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (ст. 46 Закона N 218-ФЗ, Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.11.2021 N 310-ЭС19-9234 по делу N А83-6381/2018, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
При этом отсутствие регистрации права собственности на технологическое оборудование в ЕГРН в отдельных случаях не подтверждает, что оборудование может учитываться отдельно от единого сложного объекта, так как регистрация данного оборудования как объекта недвижимости является правом, а не обязанностью (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2021 N Ф06-10179/2021 по делу N А55-32062/2020).

Отнесение трансформаторной подстанции к самостоятельному объекту недвижимости
При решении вопроса о признании трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимого имущества необходимо выяснять, в частности:
•    не является ли она составной частью неделимой вещи, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ);
•    не является ли она частью другой вещи (если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)) (ст. 134 ГК РФ);
•    не является ли она принадлежностью другой главной вещи (вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное) (ст. 135 ГК РФ, п. 1 Письма Росреестра от 26.04.2017 N 14-05403-ГЕ/17);
•    не является ли она объектом вспомогательного использования (Критерии отнесения к которым установлены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 N 703), для которого не требуется выдача разрешения на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Например, конкретная трансформаторная подстанция может являться объектом линейного сооружения - линии электропередачи. Линия электропередачи может представлять собой единый линейный объект и выступать как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2019 N Ф06-48538/2019 по делу N А72-9330/2018, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).
По нашему мнению, в силу того, что трансформаторные подстанции создаются или приспосабливаются посредством функциональной и технологической связи с другими линейно-кабельными сооружениями (линиями электропередачи), образуя с ними единое целое, такие подстанции могут рассматриваться как неотъемлемая часть линейного сооружения.
В случаях когда трансформаторная подстанция возведена в качестве самостоятельного объекта (в том числе вспомогательного назначения), такой объект может быть отнесен к недвижимому имуществу при условии наличия признаков недвижимого имущества. Существует судебная практика, подтверждающая указанную позицию, например:
•    блочная комплектная трансформаторная подстанция, расположенная на земельном участке, не является временным сооружением, а является объектом капитального строительства I группы капитальности; объект по своему инженерно-техническому исполнению, после установки и монтажа всех конструктивных элементов, является объектом недвижимого имущества (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2019 по делу N А53-35636/2018);
•    трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного использования, является одним из объектов строительства и объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу N А68-10863/11);
•    трансформаторная подстанция, являющаяся сооружением вспомогательного назначения, является частью единой системы внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, предназначенных для инженерного обеспечения (обслуживания) всего комплекса многоквартирных жилых домов и общественных зданий микрорайона и не подлежит включению в состав общего имущества граждан, проживающих в отдельно взятом многоквартирном доме (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 308-ЭС21-19308 по делу N А53-33397/2020).
Таким образом, вопрос признания в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав трансформаторной подстанции в качестве объекта недвижимого имущества решается в каждом конкретном случае исходя, в частности, из характеристик трансформаторной подстанции, инженерно-технического исполнения, имеющейся документации. В случае возникновения спора по данному вопросу окончательное решение может принять суд.

Договор аренды в редакции дополнительного соглашения, продлевающего его на 3 года, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок год и более (ст. 651 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о такой регистрации может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В рассматриваемом случае срок договора аренды увеличен посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды на срок более года, поэтому такой договор аренды в редакции дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации.
Дополнительно отметим, что наличие промежутка времени (любого) между окончанием договора аренды и подписанием дополнительного соглашения о продлении срока аренды на срок более одного года не препятствует проведению государственной регистрации одновременно договора аренды и дополнительного соглашения к нему, так как само дополнительное соглашение, заключенное на определенный срок, свидетельствует о том, что воля сторон после окончания действия договора аренды направлена на возобновление отношений на определенный срок, и дополнительное соглашение не является соглашением к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 N А33-13257/2010).
При государственной регистрации договора аренды в редакции дополнительного соглашения государственная регистрация проводится как одно регистрационное действие с взиманием государственной пошлины за государственную регистрацию одной сделки.

Государственная регистрация договора аренды части крыши возможна.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
По общему правилу помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ).
Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем 2/3 голосов собственников (п. 4 ст. 259.3 ГК РФ).
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Таким образом, кадастровому учету подлежат конструктивно обособленные или изолированные части здания.
Вместе с тем крыша представляет собой строительную конструкцию и подготовка технического плана на крышу невозможна (п. 3.1.1 СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю).
По данному вопросу существует позиция судебных органов о возможности заключения и государственной регистрации договора аренды крыши (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 304-ЭС18-25461).
В частности, суд указал, что нормами гражданского законодательства допускается по соглашению сторон передача отдельных частей здания в пользование (ст. ст. 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, ст. ст. 8, 14, 26, 44, 51 Закона N 218-ФЗ), и признал незаконным отказ в госрегистрации договора аренды части крыши здания.
В этом случае осуществляется государственная регистрация обременения арендой всего объекта недвижимости в целом (см. также п. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды частей крыш зданий действующему законодательству не противоречит (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 N 11АП-9056/2019 по делу N А65-951/2019).

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

1. Что такое межевание земельного участка
Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади (п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996).
Межевание, как процесс установления границ земельного участка, выполняется путем проведения кадастровых работ. Это следует из ч. 4, 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности.

1.1. Обязательно ли проводить межевание земельного участка
Да, межевание земельного участка должно проводиться обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего.
Оно проводится путем выполнения кадастровых работ. По их результатам будут подготовлены документы, необходимые для кадастрового учета земельного участка. Без них вы не сможете поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Межевание требуется и в отношении ранее учтенных участков, чтобы сведения о них внесли в ЕГРН. Исключение - ситуация, когда сведения о них вносятся в ЕГРН на основании заявления уполномоченного органа, которое он представил в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости. Это следует из ч. 5, 5.1, 8.1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, Письма Росреестра от 14.03.2025 N 13-00322/25.


См. также:
•    Что такое ранее учтенный земельный участок
•    Как вносятся сведения о ранее учтенном земельном участке в ЕГРН

2. Кто может проводить межевание земельного участка
По общему правилу межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, может проводить кадастровый инженер (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности).
Для выполнения работ вам нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 названного Закона). Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров. В нем приведены сведения о всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.
Если подрядчик - юрлицо, в его штате должно быть не менее двух работников - кадастровых инженеров. Если подрядчик - кадастровый инженер, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы (п. 7 Письма Минэкономразвития России от 27.05.2019 N 16648-ВА/Д23и).
Если работы будет выполнять для нужд юрлица работающий у него по трудовому договору кадастровый инженер, то заключать с ним договор подряда не нужно (ч. 1.1 ст. 35 указанного Закона).

3. Как проводятся работы по межеванию (установлению границ) земельного участка
В процессе межевания кадастровый инженер при выполнении кадастровых работ (ч. 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности):
•    определяет координаты характерных точек границ земельного участка;
•    обрабатывает результаты определения таких координат, в ходе чего определяет площадь участка и описывает его местоположение;
•    проводит согласование местоположения границ участка.
Согласование границ участка является обязательной процедурой, если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

См. также: Как согласовать границы смежных земельных участков

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Если местоположение отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ природных или искусственных объектов (например, линейных), то в межевом плане указываются сведения о таких объектах. При этом сведения о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

Как определяются координаты характерных (поворотных) точек земельного участка
Характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания его границы и деления ее на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Ранее для обозначения таких точек использовался термин "поворотные точки" (например, в применявшейся ранее форме кадастровой выписки о земельном участке - Приложение N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831).
Определение координат этих точек необходимо для установления местоположения границ земельного участка и их указания в межевом плане. Впоследствии при кадастровом учете земельного участка на основании этого плана они вносятся в ЕГРН (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 6, 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 24 Порядка ведения ЕГРН).
Координаты характерных точек определяет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, результатом которых является межевой план (ч. 4.2 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
Для этого используются следующие методы (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393):
•    геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
•    метод спутниковых геодезических измерений (определений);
•    комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений));
•    фотограмметрический метод;
•    картометрический метод;
•    аналитический метод.
Для оценки точности определения координат характерной точки рассчитывается средняя квадратическая погрешность по установленной формуле. Однако эта формула используется не для всех случаев определения погрешности, так как для каждого метода определения координат характерных точек установлены свои правила и формулы для ее вычисления (п. п. 4 - 5, 9 Требований, приведенных в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393). Они приведены в п. п. 10 - 15 названных Требований.
Фактическая величина средней квадратической погрешности не должна превышать установленную в Приложении к Требованиям, приведенным в Приложении N 1 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393. При этом в договоре подряда на выполнение кадастровых работ вы можете предусмотреть определение координат характерных точек с более высокой точностью, чем предусмотрена в этом Приложении. Тогда координаты должны быть определены с точностью не ниже установленной договором (п. п. 6, 17 названных Требований).
В случае когда характерные точки границ земельных участков определены геодезическим методом, методом спутниковых геодезических измерений (определений) или комбинированным методом, они закрепляются межевыми или иными знаками, если это предусмотрено договором подряда на выполнение кадастровых работ или иным документом, на основании которого они проводятся. Сведения об этом отражаются в межевом плане (п. 4 указанных Требований).

Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок (за исключением выписки из ЕГРН), при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).
Что касается выписки из ЕГРН, то при уточнении границ ее допускается использовать, когда (п. 24 Требований к подготовке межевого плана):
•    в ней есть описание местоположения границ участка, в отношении которого проводятся работы, и (или) смежного участка (участков) и оно не соответствует установленным ч. 13 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости требованиям к такому описанию;
•    она выдана в отношении смежного участка (участков), описание местоположения границ которого соответствует таким требованиям.
Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно при отсутствии в вышеуказанных документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости). То есть границы земельного участка будут установлены по его фактическому использованию.

См. также:
•    Истец (собственник земельного участка) хочет установить его границы
•    Арендатор хочет определить границы земельного участка, переданного ему в аренду

Как определяются границы земельного участка, существующего 15 и более лет
В качестве документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 лет и более, допускается использовать, например, землеустроительную документацию, содержащуюся в госфонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. При этом координаты характерных точек границ в случае применения фотограмметрического или картометрического метода определяются с использованием актуального в период выполнения кадастровых работ картографического материала (п. 24 Требований к подготовке межевого плана).

Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ участка на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости).
Допустимая (предельная) погрешность при определении площади земельного участка рассчитывается по формулам. При этом установление определенной формулы Закон о кадастровой деятельности не предусматривает. Погрешность указывается кадастровым инженером в межевом плане, также как примененные для ее вычисления формулы в общем виде, формулы с подставленными в них значениями и итоговые (вычисленные) значения (п. 40 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

4. Как оформляются результаты работ по межеванию земельного участка
В результате межевания земельного участка (проведения кадастровых работ) составляется межевой план. На основании него вы сможете поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).


См. также:
•    Как составляется межевой план, форма и требования к его подготовке
•    Как организации поставить на кадастровый учет недвижимость в виде земельного участка

1. Госрегистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость
На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):
•    хозяйственного ведения;
•    оперативного управления;
•    постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
•    сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).
При реорганизации юридического лица проводить госрегистрацию прав необязательно: они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Поэтому в данном случае госрегистрация подтверждает возникновение этих прав и правообладателю следует подавать заявление о госрегистрации права (п. 6 ч. 4 ст. 14, пп. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).
При создании объекта недвижимости на основании разрешения на строительство за госрегистрацией, как правило, обращается орган (организация), выдавший разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию. Этот же орган (организация) обращается за госрегистрацией прав на земельный участок под созданным зданием, сооружением, если сведения о правах на участок не внесены в ЕГРН (п. 1.2 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).

См. также: Как организации зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости

При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016), Письмо Минфина России от 13.12.2019 N 03-05-05-03/97671).

2. Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость
Необходимость такой регистрации следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Для ее проведения необходимо, чтобы права на недвижимость были зарегистрированы в ЕГРН (если иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если у недвижимости есть собственник, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Заявления для госрегистрации подают все лица, которые участвуют в сделке. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, в этом случае заявление может подать одна из сторон или нотариус, удостоверивший сделку (либо его работник). Это следует из п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости.
На практике собственник (отчуждающее лицо) подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель - заявление о регистрации права. Регистрация проводится при наличии заявлений всех лиц, участвующих в сделке (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому, как правило, они подаются одновременно.

3. Госрегистрация ограничения прав, обременения имущества
Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности, ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, установленные уполномоченными органами арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимостью, запрещение регистрирующему органу осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с ней (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 72 Порядка ведения ЕГРН).
Такая госрегистрация возможна, если права на недвижимость зарегистрированы в ЕГРН (когда иное не установлено федеральным законом) (ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Чтобы зарегистрировать ограничение (обременение), необходимо:
•    определить, кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения);
•    заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения);
•    подготовить необходимые документы;
•    уплатить госпошлину при необходимости;
•    подать документы в Росреестр.

Кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения)
За госрегистрацией ограничения (обременения) должен обратиться орган госвласти (местного самоуправления), если он является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа (ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости). При представлении заявления о госрегистрации присутствие лица, права которого возникают на основании сделки с органом госвласти или местного самоуправления, не требуется (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).
Также в зависимости от вида ограничения (обременения) заявителями могут быть, например:

Вид ограничения (обременения)
Заявители
Частный сервитут
•    Лицо, в пользу которого установлен сервитут (лицо, приобретающее право ограниченного пользования чужой вещью) (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости);
•    собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом (лицо, права которого ограничиваются) (п. 155 Порядка ведения ЕГРН, ч. 1 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости)
Аренда
•    Арендодатель;
•    арендатор
(ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости)

Как заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения)
Заявление оформляется в общем порядке. При этом нужно учитывать, в частности, такие особенности:
•    в реквизите 3.3 заявления ставится знак "V";
•    в реквизите 6 в строке "ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, размер доли в праве, номер регистрации права" указывается вид ограничения (обременения), например: "аренда", "ипотека", "сервитут", "доверительное управление" "арест", "запрещение регистрации" (п. 72 Порядка ведения ЕГРН);
•    в реквизите 6.1 проставляется знак "V", если регистрируется ипотека на основании договора и заявитель хочет ускорить регистрацию;
•    если орган госвласти или местного самоуправления является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа, заявление должен заполнить, подписать и представить заявитель - орган госвласти или местного самоуправления, но от имени (в качестве представителя) лица, чье право, ограничение права или обременение возникает на основании акта данного органа госвласти или местного самоуправления либо сделки с ним (Письмо Росреестра от 24.04.2018 N 18-04296-ВА/18).

Какие документы необходимы для госрегистрации ограничения (обременения)
Нужны следующие документы (п. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):
1)    документы, подтверждающие полномочия и личность представителя (директора);
2)    документы, являющиеся основанием для госрегистрации.
    В зависимости от вида ограничения (обременения) такими документами могут быть, например:

Вид ограничения (обременения)
Документы, являющиеся основанием для госрегистрации
Частный сервитут
Соглашение об установлении сервитута (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости)
Аренда
Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости)

3)    иные установленные законом документы. Они могут потребоваться в отдельных ситуациях. Так, если сервитут публичного участка допускается только с согласия органов госвласти или местного самоуправления, соответствующий документ о согласии необходимо приложить к заявлению (ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).
Ряд документов можно подать по собственному желанию.
Представляемые документы должны соответствовать общим требованиям.

Как и в каком размере оплатить госпошлину
По общему правилу размер пошлины для организаций за госрегистрацию ограничений (обременений) зависит от того, определена ли кадастровая стоимость объекта, и ее размера (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
•    если кадастровая стоимость недвижимости не определена или не превышает 22 млн руб., то размер госпошлины - 44 000 руб.;
•    если кадастровая стоимость объекта больше 22 млн руб., то госпошлина составляет 0,2% его кадастровой стоимости на дату обращения за регистрацией ограничения (обременения). При этом размер госпошлины не может быть меньше 0,2% цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на объект недвижимости, и больше 1 млн руб. Рассчитанная сумма госпошлины округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону.
Исключение составляют, например:
•    регистрация сервитута в интересах организации - госпошлина 6 000 руб. (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
•    арест недвижимости, ипотека в силу закона - госпошлина не уплачивается (пп. 5, 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Для регистрации ипотеки на основании договора в ускоренном порядке госпошлину надо уплатить в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ).
При уплате госпошлины необходимо соблюсти установленный срок и правильно заполнить реквизиты в платежном поручении.
Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц, госпошлина распределяется между ними (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).


См. также:
•    Как зарегистрировать частный сервитут
•    Нужно ли регистрировать публичный сервитут
•    Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости

4. Госрегистрация прекращения прав на недвижимость (ограничений и обременений)
Такая регистрация проводится в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
Права прекращаются, если перестает существовать объект недвижимости, права на который зарегистрированы (п. 3 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Это происходит, например:
•    при ликвидации объекта (снос, пожар и т.д.);
•    его преобразовании (раздел, выдел, объединение, перераспределение - п. п. 53, 74 Порядка ведения ЕГРН).
Отметим, что при преобразовании объекта недвижимости снятие его с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на него проводятся одновременно с постановкой на кадастровый учет всех образованных объектов недвижимости и госрегистрацией прав на них. Исключение составляют случаи, когда в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости кадастровый учет осуществляется без одновременной госрегистрации прав. В этих случаях снятие с кадастрового учета и госрегистрация прекращения прав на исходный объект недвижимости осуществляются одновременно с госрегистрацией прав на образованные объекты (ч. 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

5. Госрегистрация договоров в отношении недвижимости
Необходимость регистрации таких договоров следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Регистрировать нужно только те договоры, для которых госрегистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Так, на сегодняшний день должны регистрироваться:
1)    договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ):
    - земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
    - предприятия - независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
2)    договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости);
3)    договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).
Не регистрируются договоры:
•    продажи жилых помещений;
•    продажи предприятия;
•    ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости).
Несмотря на то что в п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, ст. 584 ГК РФ предусмотрена их госрегистрация, в настоящее время данные договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не должны регистрироваться, например, договоры купли-продажи недвижимости, договоры дарения недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку законодательством это не предусмотрено. Вместе с тем на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
В отношении договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Для госрегистрации договора аренды жилья рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для государственной регистрации договора аренды
Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17, ч. 8, 9 ст. 18, ст. 21 Закона N 218-ФЗ; п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. "в" п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376):
1)    договор аренды (представляется в экземпляре-подлиннике);
2)    заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
3)    правоустанавливающие документы на жилое помещение, если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);
4)    паспорт заявителя-физлица, а если заявителем является юрлицо - паспорт лица, имеющего право действовать от его имени без доверенности, а также документы, подтверждающие эти полномочия;
5)    учредительные документы заявителя-юрлица или их надлежащим образом заверенные (удостоверенные) копии (могут быть представлены по инициативе заявителя);
6)    согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;
7)    решение компетентного органа юрлица о заключении договора аренды, свидетельствующее также о том, что данная сделка не является для него крупной;
8)    доверенность (если документы подаются по доверенности);
9)    квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить в том числе непосредственно в МФЦ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр
С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1, пп. 1, 3 п. 2, п. 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 26.11.2021 N П/0545; п. п. 1, 2 Приложения 8 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):
•    непосредственно в ППК "Роскадастр" или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайтах Росреестра и ППК "Роскадастр").
    В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
•    при выездном приеме;
•    в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра, в том числе через личный кабинет, размещенный на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА);
•    через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении.
Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается, за исключением случая, когда заявителем при приеме не предъявлен документ, удостоверяющий его личность (в том числе истек срок его действия), либо выявлено, что представленные документы исполнены карандашом, имеют подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, повреждения, которые не позволяют прочитать текст документов и однозначно истолковать их содержание (ч. 14, 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Заявитель уведомляется о ходе оказания услуги по государственной регистрации (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведение регистрации) посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на Едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения (ч. 3.1 ст. 21 Закона N 210-ФЗ; п. п. 1, 2, 5, 7, 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 N 277; п. 53 разд. I Приложения к Постановлению Правительства РФ N 277).
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр недвижимости.

Шаг 3. Получите документы после регистрации
Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ - девяти рабочих дней с даты приема.
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

    Обратите внимание! По общему правилу гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Срок действия договора аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, можно продлить на тех же условиях дополнительными соглашениями к нему.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения или дополнительного соглашения к нему не требуется.
Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в гражданском законодательстве РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Следовательно, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Из содержания вопроса известно, что по окончании срока действия договора стороны планируют заключить дополнительное соглашение, продлевающее договор аренды на тех же условиях.
При этом дополнительное соглашение к договору аренды, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, также не подлежит государственной регистрации, поскольку заключается на срок менее года.
Однако действие такого договора аренды можно продлевать дополнительными соглашениями, которыми изменяется срок действия договора.
При продлении договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Дополнительно отметим, что если по окончании первоначального срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), то договор аренды нежилого помещения также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичные выводы содержатся в п. п. 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59.

В настоящее время свидетельство о госрегистрации не выдается. Вместо него в подтверждение госрегистрации права выдается выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 131 Порядка, приведенного в Приложении N 13 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 N П/0329).
Вам выдадут ее, кроме случая, если вы отказались от ее получения, проставив в заявлении соответствующую отметку (п. 247 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).
Рекомендуем не проставлять такую отметку и в подтверждение регистрации права получить выписку. Вы в том числе сможете проверить, правильно ли внесены сведения в ЕГРН, и в случае обнаружения ошибки своевременно ее исправить.
При этом отметим, что вы можете получить выписку и путем подачи запроса о предоставлении сведений из ЕГРН.
Сохраняет ли действие ранее выданное свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость
Да, свидетельства, выданные до 15 июля 2016 г., сохраняют свое действие. Однако отметим, что свидетельство о госрегистрации права подтверждает только факт проведения самой регистрации (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав на недвижимость N 122-ФЗ в редакции, действовавшей до 15.07.2016).
Поэтому нужно учитывать, что указанные в свидетельстве данные могут быть уже не актуальны. Например, свидетельство выдано 31 марта 2016 г., а в январе 2017 г. недвижимость была заложена по договору об ипотеке. Следовательно, сведений об ипотеке в свидетельстве не будет, потому что такая запись внесена уже после его выдачи.
Если вам нужны актуальные сведения об объекте недвижимости, вы можете запросить выписку из ЕГРН. Сведения в ней будут актуальны на дату подписания ее органом регистрации прав (ч. 4 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости).