В соответствии с пунктом 7.3 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) технический план является основанием для осуществления государственного кадастрового учета в случаях, указанных в данной норме Закона № 218-ФЗ.
Учитывая положения пункта 4 части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, по общему правилу, государственная регистрация ограничения прав и обременения части объекта недвижимости, вещное право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
При этом особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены статьей 44 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с частями 2, 5 которой:
если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности подъезд, помещение;
в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения;
если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 статьи 44 Закона № 218-ФЗ, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости;
для государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения, помещения и государственной регистрации обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещения, если соответствующая часть ранее была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещения, по заявлению заявителя орган регистрации прав использует межевой план или технический план, представлявшиеся ранее в отношении указанных части земельного участка или части здания, сооружения, помещения, если не изменилось местоположение границ указанных части земельного участка или части здания, сооружения, помещения;
в случае, если в ЕГРН содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в здании, сооружении, и на государственную регистрацию прав представлен договор аренды здания, сооружения, предусматривающий право пользования (владения и пользования) частью здания, сооружения, представляющей собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), здания, сооружения, орган регистрации прав обеспечивает государственный кадастровый учет части здания, сооружения без представления соответствующего технического плана.
Также отмечаем, что согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Учитывая вышеизложенное, принимая также во внимание положения части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, пунктов 114, 116 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241:
при наличии в пакете (комплекте) документов, представленных в орган регистрации прав для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении части объекта недвижимости, образуемой в связи с передачей ее в аренду, соответствующего плана (технического либо межевого), подготовленного в отношении данной части, государственный кадастровый учет этой части и государственная регистрация обременения такого объекта осуществляются одновременно;
государственный кадастровый учет части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, осуществляется органом регистрации прав без предоставления соответствующего плана (технического либо межевого) в случаях, указанных в частях 2, 5 статьи 44 Закона № 214-ФЗ, то есть если:
- ранее именно такая часть объекта недвижимости (включая местоположение ее границ) была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующего объекта недвижимости;
- в аренду передается(ются) помещение (помещения) в здании, сооружении, принадлежащих арендодателю, и при этом в ЕГРН содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в таких здании, сооружении, в том числе о передаваемых в аренду;
государственный кадастровый учет частей объектов недвижимости (например, земельного участка, здания, сооружения, помещения, машино-места), передаваемых, например, в аренду по соответствующим договорам, может не осуществляться в случае, предусмотренном частью 5 статьей 44 Закона № 218-ФЗ; в таком случае на основании соответствующего договора аренды в ЕГРН регистрируется ограничение (обременение) права - аренда в отношении всего объекта недвижимости, принадлежащего арендодателю.
Учитывая положения пункта 4 части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, по общему правилу, государственная регистрация ограничения прав и обременения части объекта недвижимости, вещное право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
При этом особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены статьей 44 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с частями 2, 5 которой:
если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности подъезд, помещение;
в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения;
если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 статьи 44 Закона № 218-ФЗ, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости;
для государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения, помещения и государственной регистрации обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещения, если соответствующая часть ранее была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещения, по заявлению заявителя орган регистрации прав использует межевой план или технический план, представлявшиеся ранее в отношении указанных части земельного участка или части здания, сооружения, помещения, если не изменилось местоположение границ указанных части земельного участка или части здания, сооружения, помещения;
в случае, если в ЕГРН содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в здании, сооружении, и на государственную регистрацию прав представлен договор аренды здания, сооружения, предусматривающий право пользования (владения и пользования) частью здания, сооружения, представляющей собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), здания, сооружения, орган регистрации прав обеспечивает государственный кадастровый учет части здания, сооружения без представления соответствующего технического плана.
Также отмечаем, что согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Учитывая вышеизложенное, принимая также во внимание положения части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, пунктов 114, 116 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241:
при наличии в пакете (комплекте) документов, представленных в орган регистрации прав для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении части объекта недвижимости, образуемой в связи с передачей ее в аренду, соответствующего плана (технического либо межевого), подготовленного в отношении данной части, государственный кадастровый учет этой части и государственная регистрация обременения такого объекта осуществляются одновременно;
государственный кадастровый учет части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, осуществляется органом регистрации прав без предоставления соответствующего плана (технического либо межевого) в случаях, указанных в частях 2, 5 статьи 44 Закона № 214-ФЗ, то есть если:
- ранее именно такая часть объекта недвижимости (включая местоположение ее границ) была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующего объекта недвижимости;
- в аренду передается(ются) помещение (помещения) в здании, сооружении, принадлежащих арендодателю, и при этом в ЕГРН содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в таких здании, сооружении, в том числе о передаваемых в аренду;
государственный кадастровый учет частей объектов недвижимости (например, земельного участка, здания, сооружения, помещения, машино-места), передаваемых, например, в аренду по соответствующим договорам, может не осуществляться в случае, предусмотренном частью 5 статьей 44 Закона № 218-ФЗ; в таком случае на основании соответствующего договора аренды в ЕГРН регистрируется ограничение (обременение) права - аренда в отношении всего объекта недвижимости, принадлежащего арендодателю.
