1. Что такое сооружение
Сооружение (за исключением некапитального) - это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Оно может быть образовано в результате (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ):
• раздела недвижимой вещи (например, здания, сооружения);
• объединения нескольких недвижимых вещей (в частности, всех помещений в одном здании).
Определение сооружения приведено в п. 23 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Исходя из этого определения оно имеет следующие признаки:
1) создано в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ);
2) является объемной, линейной (например, железная дорога) или плоскостной (например, парковочная площадка) строительной системой;
3) может иметь как надземную, так и подземную и (или) наземную часть;
4) имеет несущие, а в отдельных случаях ограждающие строительные конструкции;
5) используется для следующих целей:
- для различных производственных процессов;
- хранения продукции;
- временного пребывания людей;
- перемещения людей и грузов.
См. также: Что такое линейные объекты
2. Чем сооружения отличаются от другой недвижимости
Кроме сооружений, к объектам недвижимости относятся, в частности, земельные участки, участки недр, а также здания и объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130, ст. ст. 141.2, 141.3 ГК РФ). На практике сложностей с разграничением сооружений и земельных участков, участков недр не возникает. На отличиях сооружений от другой недвижимости остановимся подробнее. Они состоят в следующем:
1) отличия сооружений от зданий. Здания, как и сооружения (за исключением некапитальных), являются объектами капитального строительства. Понятие здания приведено в п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Четких критериев отличия сооружений и зданий на сегодняшний день нет. Можем выделить лишь следующие:
- здания, в отличие от сооружений, могут быть только объемными строительными системами;
- в здании всегда имеются помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения. В сооружении их может не быть;
- сооружения, в отличие от зданий, не могут предназначаться для проживания людей;
2) отличия сооружения от объекта незавершенного строительства. В данном случае различия очевидны. Сооружение является построенным объектом, то есть введенным в эксплуатацию, тогда как объект незавершенного строительства находится в процессе строительства, которое еще не завершено (п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 10 ст. 1, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
3. Что относится к некапитальным сооружениям
Некапитальные сооружения не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости, поскольку у них отсутствуют признаки недвижимости, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении таких сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Отметим, что для возведения некапитальных сооружений на государственных и муниципальных землях участок получать не нужно. Однако в отдельных случаях может потребоваться согласование их размещения (пп. 3, 6, 9 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ).
4. Что такое сооружения вспомогательного использования
Определения таких сооружений, а также критериев, по которым они признаются вспомогательными, в законодательстве нет. В то же время Ростехнадзор приводит два разноплановых критерия, которым они должны отвечать (п. 6 Разъяснений, утвержденных Ростехнадзором):
• это сооружения пониженного уровня ответственности по ранее действовавшему ГОСТ 27751-88. К ним относятся небольшие склады, летние павильоны, парники, теплицы и иные подобные сооружения;
• наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Например, это могут быть мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.
Второй критерий находит свое подтверждение и в судебной практике (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22222 по делу N А53-3413/2019).
По мнению Росреестра, к числу объектов капстроительства вспомогательного использования (п. 1 Письма от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
• относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания главного объекта капстроительства. Размещение таких объектов должно быть предусмотрено проектной документацией. Исключение составляет случай, когда решение о создании объекта принято в процессе эксплуатации ранее созданных главных объектов капстроительства;
• не относятся объекты капстроительства, имеющие одинаковую функцию с главными объектами.
4.1. Нужно ли получать разрешение на строительство для возведения сооружения вспомогательного использования
Нет, не нужно (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Отметим, что это правило распространяется на все сооружения вспомогательного использования: как на те, которые являются недвижимостью, так и на те, что не являются.
Это влечет за собой ряд последствий, как положительных, так и отрицательных:
• во-первых, плюсом для будущего владельца такого объекта является отсутствие необходимости получать указанное разрешение (что является трудозатратным процессом);
• во-вторых, если вы неправильно классифицировали объект как вспомогательный и не получали разрешение на строительство, возможны:
- привлечение к административной ответственности за строительство без разрешения по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ;
- отказ в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на такой объект в связи с непредставлением необходимых для этого документов (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости);
- снос такого объекта как самовольной постройки, возведенной без получения необходимых разрешений (п. п. 1, 4 ст. 222 ГК РФ).
Хотя для строительства объектов вспомогательного назначения не нужно разрешение на строительство, они должны возводиться с учетом требований градостроительного регламента (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20).
4.2. Возможна ли регистрация права на сооружение вспомогательного использования
Да, вы можете зарегистрировать право на такое сооружение, если оно признается недвижимостью, то есть имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
При этом одновременно нужно поставить его и на кадастровый учет (п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Есть два обязательных условия для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объект вспомогательного использования (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
• соответствие требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу;
• отсутствие у него признаков самовольной постройки.
Регистрация права (кадастровый учет) на сооружения вспомогательного использования проводится в общем порядке, установленном для госрегистрации прав.
См. также: Как организации зарегистрировать права на недвижимость
Поскольку при строительстве такого сооружения не выдается разрешение на его ввод в эксплуатацию, для госрегистрации прав и кадастрового учета вам потребуются следующие документы (ч. 10 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):
• технический план. Он должен быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости. Кроме того, в разделе "Заключение кадастрового инженера" этого плана должно быть приведено обоснование его подготовки на основании декларации. В частности, должно быть указано, что сооружение является вспомогательным по отношению к основному объекту, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется (ч. 11 ст. 24 названного Закона, Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 07.04.2016 N 10-1287-КЛ);
• правоустанавливающий документ на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута или решение об установлении публичного сервитута. Если же для размещения этого объекта предоставление участка (установление сервитута) не требуется, то вам нужно представить подтверждающий это документ.
Сооружение (за исключением некапитального) - это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Оно может быть образовано в результате (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ):
• раздела недвижимой вещи (например, здания, сооружения);
• объединения нескольких недвижимых вещей (в частности, всех помещений в одном здании).
Определение сооружения приведено в п. 23 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Исходя из этого определения оно имеет следующие признаки:
1) создано в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ);
2) является объемной, линейной (например, железная дорога) или плоскостной (например, парковочная площадка) строительной системой;
3) может иметь как надземную, так и подземную и (или) наземную часть;
4) имеет несущие, а в отдельных случаях ограждающие строительные конструкции;
5) используется для следующих целей:
- для различных производственных процессов;
- хранения продукции;
- временного пребывания людей;
- перемещения людей и грузов.
См. также: Что такое линейные объекты
2. Чем сооружения отличаются от другой недвижимости
Кроме сооружений, к объектам недвижимости относятся, в частности, земельные участки, участки недр, а также здания и объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130, ст. ст. 141.2, 141.3 ГК РФ). На практике сложностей с разграничением сооружений и земельных участков, участков недр не возникает. На отличиях сооружений от другой недвижимости остановимся подробнее. Они состоят в следующем:
1) отличия сооружений от зданий. Здания, как и сооружения (за исключением некапитальных), являются объектами капитального строительства. Понятие здания приведено в п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Четких критериев отличия сооружений и зданий на сегодняшний день нет. Можем выделить лишь следующие:
- здания, в отличие от сооружений, могут быть только объемными строительными системами;
- в здании всегда имеются помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения. В сооружении их может не быть;
- сооружения, в отличие от зданий, не могут предназначаться для проживания людей;
2) отличия сооружения от объекта незавершенного строительства. В данном случае различия очевидны. Сооружение является построенным объектом, то есть введенным в эксплуатацию, тогда как объект незавершенного строительства находится в процессе строительства, которое еще не завершено (п. 1 ст. 141.3 ГК РФ, п. 10 ст. 1, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
3. Что относится к некапитальным сооружениям
Некапитальные сооружения не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости, поскольку у них отсутствуют признаки недвижимости, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
При возведении таких сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости). Отметим, что для возведения некапитальных сооружений на государственных и муниципальных землях участок получать не нужно. Однако в отдельных случаях может потребоваться согласование их размещения (пп. 3, 6, 9 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ).
4. Что такое сооружения вспомогательного использования
Определения таких сооружений, а также критериев, по которым они признаются вспомогательными, в законодательстве нет. В то же время Ростехнадзор приводит два разноплановых критерия, которым они должны отвечать (п. 6 Разъяснений, утвержденных Ростехнадзором):
• это сооружения пониженного уровня ответственности по ранее действовавшему ГОСТ 27751-88. К ним относятся небольшие склады, летние павильоны, парники, теплицы и иные подобные сооружения;
• наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Например, это могут быть мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения.
Второй критерий находит свое подтверждение и в судебной практике (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 21.04.2021 N 308-ЭС20-22222 по делу N А53-3413/2019).
По мнению Росреестра, к числу объектов капстроительства вспомогательного использования (п. 1 Письма от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
• относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания главного объекта капстроительства. Размещение таких объектов должно быть предусмотрено проектной документацией. Исключение составляет случай, когда решение о создании объекта принято в процессе эксплуатации ранее созданных главных объектов капстроительства;
• не относятся объекты капстроительства, имеющие одинаковую функцию с главными объектами.
4.1. Нужно ли получать разрешение на строительство для возведения сооружения вспомогательного использования
Нет, не нужно (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Отметим, что это правило распространяется на все сооружения вспомогательного использования: как на те, которые являются недвижимостью, так и на те, что не являются.
Это влечет за собой ряд последствий, как положительных, так и отрицательных:
• во-первых, плюсом для будущего владельца такого объекта является отсутствие необходимости получать указанное разрешение (что является трудозатратным процессом);
• во-вторых, если вы неправильно классифицировали объект как вспомогательный и не получали разрешение на строительство, возможны:
- привлечение к административной ответственности за строительство без разрешения по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ;
- отказ в постановке на кадастровый учет и регистрации прав на такой объект в связи с непредставлением необходимых для этого документов (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости);
- снос такого объекта как самовольной постройки, возведенной без получения необходимых разрешений (п. п. 1, 4 ст. 222 ГК РФ).
Хотя для строительства объектов вспомогательного назначения не нужно разрешение на строительство, они должны возводиться с учетом требований градостроительного регламента (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20).
4.2. Возможна ли регистрация права на сооружение вспомогательного использования
Да, вы можете зарегистрировать право на такое сооружение, если оно признается недвижимостью, то есть имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
При этом одновременно нужно поставить его и на кадастровый учет (п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Есть два обязательных условия для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объект вспомогательного использования (п. 3 Письма Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20):
• соответствие требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу;
• отсутствие у него признаков самовольной постройки.
Регистрация права (кадастровый учет) на сооружения вспомогательного использования проводится в общем порядке, установленном для госрегистрации прав.
См. также: Как организации зарегистрировать права на недвижимость
Поскольку при строительстве такого сооружения не выдается разрешение на его ввод в эксплуатацию, для госрегистрации прав и кадастрового учета вам потребуются следующие документы (ч. 10 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):
• технический план. Он должен быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости. Кроме того, в разделе "Заключение кадастрового инженера" этого плана должно быть приведено обоснование его подготовки на основании декларации. В частности, должно быть указано, что сооружение является вспомогательным по отношению к основному объекту, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется (ч. 11 ст. 24 названного Закона, Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 07.04.2016 N 10-1287-КЛ);
• правоустанавливающий документ на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута или решение об установлении публичного сервитута. Если же для размещения этого объекта предоставление участка (установление сервитута) не требуется, то вам нужно представить подтверждающий это документ.
