Новости Северского росреестра

Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности". Официальный интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 14.07.2022.

Указанный Закон предусматривает внесение существенных изменений в Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 152-ФЗ "О персональных данных", а также в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате.
Рассмотрим основные новеллы нового Закона. Прежде всего совершенствуется порядок трансграничной передачи персональных данных (новая редакция ст. 12 Федерального закона "О персональных данных"). В настоящее время по данным Роскомнадзора, более 2,5 тыс. операторов персональных данных осуществляют трансграничную передачу персональных данных российских граждан в недружественные страны, где не обеспечивается их должная защита. Нормы российского законодательства не регулировали трансграничную передачу персональных данных российских граждан и не обеспечивали должным образом их защиту в иностранных государствах.
Новая редакция ст. 12 Федерального закона "О персональных данных" устанавливает, что в перечень иностранных государств, обеспечивающих адекватную защиту прав субъектов персональных данных, включаются государства, являющиеся сторонами Конвенции Совета Европы о защите физических лиц при автоматизированной обработке персональных данных. В этот перечень входят также иностранные государства, не являющиеся сторонами названной Конвенции Совета Европы при условии соответствия положениям Конвенции действующих в соответствующем государстве норм права и применяемых мер по обеспечению конфиденциальности и безопасности персональных данных при их обработке.
Еще до начала трансграничной передачи персональных данных оператор обязан уведомить уполномоченный орган по защите прав субъектов персональных данных о своем намерении осуществлять трансграничную передачу персональных данных. Закон определяет перечень содержащихся в таком уведомлении сведений: правовое основание и цель трансграничной передачи и обработки персональных данных; категории и перечень передаваемых персональных данных; категории субъектов персональных данных, чьи данные передаются; перечень иностранных государств, на территории которых планируется трансграничная передача персональных данных и другие сведения.
Закон предусматривает, что по решению уполномоченного органа власти трансграничная передача персональных данных может быть запрещена или ограничена в исключительных случаях.
Решение о запрете или ограничении трансграничной передачи персональных данных может быть принято в определенных законом целях: защиты основ конституционного строя Российской Федерации и безопасности государства; обеспечения обороны страны; защиты экономических и финансовых интересов Российской Федерации; обеспечения дипломатическими и международно-правовыми средствами защиты прав, свобод и интересов граждан Российской Федерации, суверенитета, безопасности, территориальной целостности страны. Как видно, перечень оснований запрета или ограничения трансграничной передачи персональных данных является закрытым и не допускается его расширение.
Уполномоченным органом по защите прав субъектов персональных данных является федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий самостоятельно функции по контролю и надзору за соответствием обработки персональных данных требованиям законодательства Российской Федерации в области персональных данных. Речь идет о Роскомнадзоре.
Закон подробно регламентирует порядок взаимодействия оператора и Роскомнадзора в случае неправомерной передачи, предоставления или распространения персональных данных, в результате которых произошло нарушение прав субъектов персональных данных (ч. 3.1 ст. 21 Закона). В этом случае Закон установил сокращенные сроки реагирования оператора на указанные нарушения прав субъектов персональных данных.
Оператор обязан уведомить уполномоченный орган о произошедшем инциденте и о его причинах, а также о принятых мерах по устранению последствий неправомерной передачи (предоставления или распространения) персональных данных в течение 24 часов.
В течение 72 часов оператор обязан сообщить сведения о лицах, действия которых стали причиной выявленного инцидента.
Новый порядок трансграничной передачи данных будет применяться с 1 марта 2023 года. Но операторов, которые уже сейчас передают данные за границу, Закон обязал направить в Роскомнадзор уведомление о трансграничной передаче до этой даты, чтобы в дальнейшем не приостанавливать свою деятельность. Уведомлять оператор должен один раз для каждой страны, в которую будут передаваться данные, а не о каждой транзакции. Для удобства операторов персональных данных на сайте Роскомнадзора доступны специальные электронные формы подачи уведомлений различного содержания: об утечке персональных данных; о трансграничной передаче персональных данных. Такие меры призваны повысить уровень защищенности личной информации российских граждан от возможных утечек, а также позволить Роскомнадзору более оперативно реагировать на факты компрометации данных <3>.
--------------------------------
<3> Публикация на сайте https://rkn.gov.ru/ по состоянию на 01.09.2022 (дата обращения: 12.11.2022).

Соответствующие изменения внесены также и в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <4>. Устанавливается, что персональные данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия по заявлению физического лица - субъекта таких данных (новая ст. 36.3 Федерального закона N 218-ФЗ). Для этого в ЕГРН вносится соответствующая запись на основании заявления физического лица (владельца), за которым в ЕГРН зарегистрировано право. Такое заявление может подать лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости (например, арендатор помещения).
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.

Законодательное закрепление правила о предоставлении третьим лицам содержащихся в ЕГРН персональных данных только с письменного согласия субъекта таких данных является важнейшей гарантией защиты персональных данных граждан. Можно сделать вывод, что законодатель изменил подход к принципу открытости сведений, содержащихся в ЕГРН.
Причем это изменение принципа открытости сведений в Едином государственном реестре недвижимости произошло в пользу граждан - субъектов персональных данных. Действующая редакция ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.
Рассматриваемый Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ содержит новую редакцию ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными в пределах, установленных законом.
К персональным данным, которые содержатся в ЕГРН и могут быть предоставлены только по заявлению субъекта таких данных, относятся сведения о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения физического лица, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право, либо ограничение права или обременение на соответствующий объект недвижимости.
Указанные персональные данные гражданина также предоставляются в составе выписки из Единого государственного реестра недвижимости нотариусам в предусмотренных федеральным законом случаях, кадастровым инженерам. Кроме названных лиц персональные данные из ЕГРН предоставляются также иным лицам, исчерпывающий перечень которых содержится в Федеральном законе (новая ст. 36.3 Федерального закона N 218-ФЗ). Рассмотрим некоторые категории лиц, которые вправе получить персональные данные гражданина из реестра (всего Закон предусмотрел 10 таких категорий лиц).
Вправе получить из ЕГРН персональные данные владельца недвижимости лица, которые наряду с гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности. Очевидно, что прежде всего к этим лицам относятся супруг и другие члены семьи этого гражданина, владеющие объектом недвижимости на праве общей собственности.
Право получить из реестра персональные данные имеет также собственник объекта недвижимости в отношении гражданина, являющегося правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. Это возможно при условии, что в ЕГРН содержатся сведения о расположении указанного объекта недвижимости на данном земельном участке. Рассматриваемая норма применяется в случае, когда собственник объекта недвижимости (например, дома) не является собственником земельного участка, где находится объект недвижимости.
Правом получить из ЕГРН персональные данные владельца недвижимости Закон наделил также арендатора в отношении гражданина, являющегося арендодателем. Соответственно арендодатель также наделен таким правом в отношении гражданина, являющегося арендатором. Получить такие персональные данные из реестра арендодатель и арендатор могут при условии наличия записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости. Тем самым на законодательном уровне усилено значение акта государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Таким образом, предусмотренное Федеральным законом ограничение доступа к персональным данным физического лица, содержащимся в ЕГРН, представляется необходимым и востребованным нововведением, направленным на обеспечение неприкосновенности сведений о частных лицах. Рассмотренные изменения, внесенные в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", вступают в силу с 1 марта 2023 года.
Интересной новеллой рассматриваемого Закона является норма о том, что выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права (обременения) объекта недвижимости, может быть проверена любым лицом посредством официального сайта на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе объекта недвижимости.
Сведения, содержащие персональные данные правообладателя объекта недвижимости (ч. 1 ст. 36.3 Федерального закона), предоставляются нотариусу в составе выписки из ЕГРН в связи с совершением им нотариального действия по удостоверению факта наличия в ЕГРН сведений о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения гражданина - правообладателя объекта недвижимости. Для совершения нотариусом указанного действия необходимо письменное заявление лица, которому такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов, либо письменное совместное заявление правообладателя объекта недвижимости и иного заинтересованного лица в случае, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки с объектом недвижимости. Нотариальные действия по удостоверению факта наличия в ЕГРН персональных данных владельца объекта недвижимости являются новыми для российского законодательства.
В связи с нотариальными действиями нотариуса по удостоверению факта наличия в ЕГРН персональных данных правообладателя объекта недвижимости корреспондирующие изменения также внесены в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1 <5>. Названные изменения вступают в силу с 1 марта 2023 года.
--------------------------------
<5> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1 // Российская газета. 13.03.1993. N 49.

Глава XIV Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы о нотариате) дополнена новой ст. 85.1, регламентирующей удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости.
Основанием для запроса нотариусом выписки из ЕГРН, содержащей персональные данные гражданина - правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права (обременения) объекта недвижимости, является письменное заявление лица, которому такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов. Закон допускает также письменное совместное заявление правообладателя объекта недвижимости и иного заинтересованного лица, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки с объектом недвижимости.
Наличие указанных сведений в реестре нотариус удостоверяет свидетельством.
Закон детально регламентирует требования к письменному заявлению заинтересованного лица, которое обязано представить нотариусу письменные доказательства о наличии обстоятельств, достаточных для получения выписки. Законом установлен перечень таких обстоятельств, наличие которых заинтересованное лицо должно доказать. Рассмотрим перечень данных обстоятельств.
Первым таким необходимым для получения выписки обстоятельством является наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель (или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения). Предметом такого договора является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, принадлежащего правообладателю. Кроме этого, предметом такого договора может быть передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости. Например, к таким договорам можно отнести договор аренды помещения и договор безвозмездного пользования.
Другим необходимым для получения выписки обстоятельством является наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости. Предметом этого предварительного договора является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю. Например, стороны заключили предварительный договор купли-продажи дома с намерением совершить в будущем сделку.
Если рассмотренные выше обстоятельства, необходимые для получения заинтересованным лицом выписки из ЕГРН, не вызывают сомнений, то два других обстоятельства требуют дополнительных разъяснений.
В качестве таковых закон (ст. 85.1 Основ о нотариате) называет: намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости; намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе. Сложно представить, каким способом заинтересованное лицо будет доказывать эти намерения.
К числу обстоятельств, необходимых для получения заинтересованным лицом выписки с персональными данными из реестра закон относит наличие у заявителя предусмотренных законодательством Российской Федерации оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.
С учетом приведенной формулировки можно сказать, что перечень обстоятельств, достаточных для получения заинтересованным лицом выписки с персональными данными из Единого государственного реестра недвижимости, является открытым.
Если отсутствуют основания для предоставления заявителю содержащихся в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости (или о лице, в пользу которого зарегистрированы обременения в отношении данного объекта), нотариус выдает заявителю мотивированный отказ в предоставлении таких сведений. В этом случае заявитель может обжаловать отказ нотариуса в судебном порядке.
Рассмотренные в данной статье основные новеллы Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 266-ФЗ позволят повысить общий уровень защищенности персональных данных наших граждан и послужат важной гарантией обеспечения конституционного права на неприкосновенность частной жизни.

1. Порядок создания и деятельность первой формы КФХ - корпоративного юридического лица регламентируется положениями ст. 86.1 ГК РФ <3>. Данное фермерское хозяйство представляет собой объединение любых граждан в целях ведения сельского хозяйства. Можно выделить ряд особенностей данных фермерских хозяйств.
--------------------------------
<3> См. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Во-первых, это объединение любых физических лиц - российских граждан, иностранных граждан и лиц без гражданства. В данном случае не следует строго формально толковать формулировку о сельскохозяйственном "объединении граждан" (абз. 2 п. 1 ст. 86.1 ГК РФ) как объединении лиц, имеющих гражданство Российской Федерации <4>. Членами фермерского хозяйства - юридического лица, впрочем, как и не обладающего правами юридического лица (главой КФХ), могут быть граждане РФ и иностранные граждане. Кроме того, в ст. 86.1 ГК РФ вовсе отсутствует указание на родственную либо иную связь, что расширяет возможность участия любых физических лиц в данной форме корпоративного объединения.
--------------------------------
<4> См. ст. 4 Федерального закона от 28 апреля 2023 г. N 138-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации".

Во-вторых, КФХ - это объединение в целях ведения экономической деятельности в области сельского хозяйства. Буквальное толкование формулировки п. 1 ст. 86.1 ГК РФ позволяет сделать вывод, что создать юридическое лицо могут лишь те граждане, которые уже ведут совместную деятельность на основе соглашения о создании КФХ, но впоследствии решили зарегистрировать его как корпоративную организацию (юридическое лицо). Можно также предположить, что одна форма действующего фермерского хозяйства (без образования юридического лица) последовательно трансформируется в другую - корпоративное юридическое лицо. Доказательством данного тезиса служит отсылка на ст. 23 ГК РФ, в силу которой раскрывается производственно-хозяйственная деятельность гражданина на основе соглашения о создании КФХ.
В отношении фермерского хозяйства законодатель часто использует термин "производственная деятельность" и изредка - "предпринимательская деятельность". Однако, будучи коммерческими корпоративными юридическими лицами (ст. 50 ГК РФ), КФХ осуществляют деятельность, направленную на извлечение прибыли, т.е. предпринимательскую (ст. 2 ГК РФ).
В-третьих, законодатель подчеркивает, что рассматриваемая форма объединения лиц основана на личном участии членов КФХ. В связи с этим используются такие формулировки, как "совместная производственная" и "иная хозяйственная деятельность". Причем данный подход используется и в других правопорядках, например в законодательстве Республики Казахстан также указано, что данное объединение - трудовое (ст. 41 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан (далее - ПК РК)).
В Республике Беларусь, подобно российскому опыту первой формы КФХ, фермерские хозяйства создаются как основанные на личном труде коммерческие юридические лица (ст. 115.1 ГК РБ, ст. 1 Закона РБ от 18 февраля 1991 г. N 611-XII "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). Примечательно, что белорусские КФХ могут создаваться исключительно в форме юридического лица, вне зависимости от того, являются его учредителем одно или несколько лиц.
Обратим внимание на дискуссионное положение п. 5 ст. 86.1 ГК РФ, отсылающее к несуществующему специальному закону. Фактически такого акта в российском законодательстве нет, при этом действующий Закон N 74-ФЗ посвящен не юридическим лицам, а фермерским хозяйствам, созданным без образования юридического лица <5>.
--------------------------------
<5> См., например, п. 1.5 Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов N 4 (2020), направленного письмом ФНС России от 31 декабря 2020 г. N КВ-4-14/22005.

2. Вторая форма КФХ не предполагает образования юридического лица, а его деятельность регламентируется Законом N 74-ФЗ. В силу п. 5 ст. 23 ГК РФ данная форма представляет собой разновидность производственно-хозяйственной деятельности гражданина в области сельского хозяйства. В Законе N 74-ФЗ указывается на то, что к рассматриваемой предпринимательской деятельности применяются положения о деятельности коммерческих организаций (абз. 2 п. 3 ст. 1), если иное не вытекает из существа правового регулирования и складывающихся правоотношений. То есть аналогия закона к различным по своей форме КФХ допускается лишь в целях эффективного правового регулирования.
В отличие от КФХ - корпоративной организации, создание которой возможно несколькими лицами, вторая форма КФХ может создаваться как одним, так и несколькими лицами. Такая возможность позволяет утверждать о том, что только в случае кооперации нескольких лиц фермерскому хозяйству придается корпоративный характер объединения.
При учреждении КФХ без прав юридического лица одним лицом его можно условно обозначить "компанией одного лица", поскольку один глава олицетворяет собой КФХ (по сути, индивидуальное предприятие), за исключением лишь того обстоятельства, что компания одного лица в юридической литературе обычно рассматривается как корпоративное юридическое лицо, поскольку существует возможность вхождения в ее состав новых членов.
Рассматриваемая дифференциация свидетельствует об уникальности фермерского хозяйства, создаваемого в качестве индивидуального либо коллективного субъекта права. Во всех случаях КФХ данной формы считается созданным с момента регистрации его главы в качестве индивидуального предпринимателя.
Содержание соглашения о создании КФХ (в случае его заключения двумя и более членами) свидетельствует о том, что данный субъект права является договорной конструкцией корпоративного объединения лиц - гражданско-правового сообщества <6>. При этом мы разделяем корпорацию с правами юридического лица (ст. 86.1 ГК РФ) и корпорацию без прав юридического лица, объединяющую лиц в силу заключенного договора (среди которых учрежденные несколькими лицами КФХ, инвестиционные товарищества, страховые пулы и иные корпоративные образования). Организационное единство в рассматриваемом субъекте права обеспечивают устойчивые юридические связи между членами КФХ, реализующими управленческие правомочия в отношении общего имущества хозяйства. Его члены могут и не иметь родства с главой КФХ, но таких членов не может быть более пяти человек. Для семейного фермерского хозяйства ограничений по численности членов семьи нет, есть только ограничение по количеству семей - не более трех. Данное законодательное ограничение, полагаем, обосновано тем, что при большем количестве членов КФХ, не обладающих между собой родственными и иными связями, должны объективно использоваться другие организационно-правовые формы субъектов предпринимательства - хозяйственные общества, хозяйственные партнерства и т.д.
--------------------------------
<6> См.: Лаптев В.А. Гражданско-правовое сообщество в системе управления корпорацией: задачи законодателя и реалии судебной практики // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2022. N 4. С. 46 - 57.

3. Третья форма КФХ исторически была наделена правами юридического лица в силу Закона N 348-1, вместе с тем ее не следует рассматривать как разновидность юридического лица. Правоспособность КФХ реализовывалась его дееспособным главой (п. 4 ст. 1), а одним из оснований прекращения его деятельности являлся случай, когда не остается ни одного члена (либо наследника), желающего продолжать деятельность хозяйства (ст. 32), в то время как юридическое лицо в силу ст. 61 ГК РФ не ликвидируется (в силу закона), если в его составе не остается ни одного участника.
Таким образом, мы можем говорить, что не все созданные по старым правилам (по Закону N 348-1) фермерские хозяйства являются корпоративными, поскольку допускалась возможность ведения сельскохозяйственной деятельности одним членом.
Положения ст. 86.1 ГК РФ о юридических лицах применяются к КФХ, созданным с правами юридического лица по Закону N 348-1 (п. 7 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ). Вместе с тем при образовании "старых" фермерских хозяйств (третья форма) акцент ставился на семейном характере данного предпринимательства, даже если в составе членов могли быть и иные лица. Современные же КФХ (юридические лица, первая рассматриваемая форма) представляют собой объединение любых совместно трудящихся лиц.
Следует учитывать, что Закон N 348-1 утратил силу в 2003 г. с принятием Закона N 74-ФЗ (п. 3 ст. 23), но положения последнего могли применяться к старым КФХ (образованным с правами юридических лиц) в части, не противоречащей существу данного нормативного регулирования. Получается, что с 2003 г. КФХ (с правами юридического лица) на протяжении девяти лет "жили своей жизнью" по аналогии в отрыве от норм собственного закона вплоть до принятия в 2012 г. ст. 86.1 ГК РФ.
Таким образом, существование третьей формы КФХ в настоящее время может рассматриваться в качестве особой формы фермерского хозяйства. Однако в целях единообразного применения положений законодательства третья форма должна быть приведена в соответствие с первой формой - корпоративным юридическим лицом (ст. 86.1 ГК РФ). Законодательное сохранение третьей формы КФХ, по сути, объединило в них элементы рассматриваемых выше первых двух форм КФХ.
Старые КФХ не являлись юридическими лицами, о чем также свидетельствует бесспорный аргумент: имущество юридического лица принадлежит ему на праве частной собственности (ст. 86.1, 212 и 213 ГК РФ). Однако в старых КФХ имущество принадлежало на праве долевой собственности членам, а не самому хозяйству (ст. 15 Закона N 348-1). То есть хозяйствующий субъект образовывался в том числе как коллективное имущественное объединение членов гражданско-правового сообщества.
Рассмотренные пересечения в правовом регулировании имеют существенное значение для правоприменительной практики, на что обращалось внимание в юридической литературе, в том числе ввиду неопределенности в вопросах правового режима и юридической судьбы принадлежащего КФХ имущества <7>. В судебной практике также отражены случаи правовой неопределенности в деятельности налоговых (регистрирующих) органов при применении законодательства к созданным в различные годы, в частности, фермерским хозяйствам с правами юридического лица, которым лишь в судебном порядке удавалось доказывать право на реорганизацию в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью (п. 1.5 Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов N 4 за 2020 г.).
--------------------------------
<7> См., например: Лаптев В.В. Предпринимательское (хозяйственное) право и реальный сектор экономики. М., 2010. С. 31; Габов А.В. Реорганизация крестьянского (фермерского) хозяйства - юридического лица // Актуальные проблемы российского права. 2020. N 5. С. 79 - 95; Терентьев А.В. О некоторых вопросах управления в крестьянских (фермерских) хозяйствах, созданных в порядке ст. 86.1 ГК РФ // Гражданское право. 2020. N 6. С. 35 - 38; Давыдова О.В. О доходе главы КФХ // Оплата труда: бухгалтерский учет и налогообложение. 2021. N 8. С. 20 - 26; Сенин Н.К. Выход члена КФХ из состава хозяйства // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: учет в сельском хозяйстве. 2022. N 1. С. 71 - 74; Ельникова Е.В. Крестьянское (фермерское) хозяйство в системе российских коммерческих корпораций: вопросы без ответов // Хозяйство и право. 2023. N 3. С. 27 - 42; Шапсугова М.Д. Крестьянское (фермерское) хозяйство как форма ведения индивидуальной предпринимательской деятельности в сфере сельского хозяйства // Аграрное и земельное право. 2019. N 5 (173). С. 74 - 77.

Уникальность рассматриваемых субъектов права отражена в многочисленных трудах правоведов в области предпринимательского (хозяйственного) права <8>, в которых обосновывалась эффективность идеи законодательного разделения субъектов предпринимательства на индивидуальных и коллективных <9>, демонстрирующего сущностные различия в формах и характере их предпринимательской деятельности, а также имущественной основы.
--------------------------------
<8> См., например: Мартемьянов В.С. Хозяйственное право. Т. 1. М., 1994; Лаптев В.В. Предпринимательское право: понятие и субъекты. М., 1997.
<9> См. Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. N 445-1 "О предприятиях и предпринимательской деятельности" (утр. силу).

Исследуя зарубежный опыт, например Казахстана, видится интересным разграничение крестьянских и фермерских хозяйств, а также выделение трех форм рассматриваемых хозяйствующих субъектов (ст. 41 ПК РК):
1) крестьянское хозяйство, в котором предпринимательская деятельность осуществляется в форме семейного предпринимательства, основанного на базе общей совместной собственности;
2) фермерское хозяйство, основанное на осуществлении личного предпринимательства;
3) фермерское хозяйство, организованное в форме простого товарищества на базе общей долевой собственности на основе договора о совместной деятельности.
Так, первая форма казахских сельских хозяйств схожа с российскими КФХ, коллективно учрежденными в соответствии с Законом N 74-ФЗ. Вторая форма фермерского хозяйства - на базе личного предпринимательства - создается подобно регистрации российских глав КФХ в качестве индивидуальных предпринимателей также по Закону N 74-ФЗ. Третья форма казахских фермерских хозяйств не похожа ни на одну из действующих в России форм КФХ, а схожа с российскими простыми товариществами - корпоративными объединениями договорного типа (ст. 1041 ГК РФ). Получается, что коллективные хозяйствующие субъекты образуются в первой (крестьянской) и третьей (фермерской) формах, а единоличные (индивидуальные) хозяйства могут быть только фермерскими.
Таким образом, используемые в российском законодательстве как тождественные категории "крестьянские" и "фермерские" сельские хозяйства могут по-разному раскрываться в зарубежных правопорядках.
Подобно российскому опыту, в Казахстане членами КФХ могут быть не только родственники, но и иные лица, совместно ведущие общее хозяйство (п. 2 ст. 42 ПК РК).
В Республике Узбекистан законодатель использует термин "фермерское хозяйство", обозначая им основного субъекта предпринимательства в области сельского хозяйства в стране (ст. 1 Закона РУз от 30 апреля 1998 г. N 602-I "О фермерском хозяйстве", ст. 18 ГК РУз). По сути, узбекские фермерские хозяйства аналогичны второй форме российских КФХ без прав юридического лица, создаваемых в качестве индивидуального хозяйствующего лица (посредством регистрации главы КФХ), поскольку работа членов семьи в узбекских фермерских хозяйствах осуществляется на основе трудового договора, заключаемого по нормам трудового законодательства.
В Кыргызской Республике и Республике Таджикистан закреплены две формы КФХ: юридическое лицо (коммерческая организация) и хозяйствующий субъект без прав юридического лица (ст. 82-1 ГК КР; ст. 1 Закона КР от 3 июня 1999 г. N 47 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"; п. 2 ст. 3 Закона РТ от 15 марта 2016 г. N 1289). Подчеркнем, что в Таджикистане фермерские хозяйства без образования юридического лица могут создаваться с численностью членов от 1 до 50 человек, а с образованием юридического лица - без учета количества членов.
Общее имущество фермерского хозяйства. Применительно к вопросу общего имущества членов фермерского хозяйства следует учитывать, что данное имущество образуется лишь в тех КФХ, которые не обладают правами юридического лица, поскольку в КФХ - юридических лицах все имущество принадлежит корпоративной организации на праве частной собственности (п. 2 ст. 86.1 ГК РФ).
В отличие от общего имущества многоквартирного жилого дома (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), которое принадлежит на праве общей долевой собственности, общее имущество КФХ по общему правилу принадлежит на праве совместной собственности (доли членов изначально не определены), а исключение составляют случаи заключения соглашения об определении размера доли его членов (п. 3 ст. 6 Закона N 74-ФЗ). В Законе N 74-ФЗ даже отсутствует отсылка на нормы иных законов, в силу которых устанавливается долевая собственность. Таким образом, закон наделяет дискреционными полномочиями членов КФХ договорным путем определить размер долей каждого члена <10>.
--------------------------------
<10> См. также: Долинская В.В. Крестьянское (фермерское) хозяйство как специализированная организационно-правовая форма агробизнеса // Законы России: опыт, анализ, практика. 2023. N 9. С. 13 - 20; Устюкова В.В. Правовое положение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства в условиях аграрной реформы. М., 2000.

По указанным выше причинам полагаем, что общие положения ГК РФ, позволяющие в судебном порядке определить долю собственника (члена КФХ) в праве общей собственности на общее имущество (п. 5 ст. 244 ГК РФ), не должны применяться к фермерским хозяйствам, поскольку специальный Закон N 74-ФЗ такой возможности не содержит. Судебный порядок используется только для определения размера денежной компенсации при выходе члена КФХ. В данном вопросе должен отдаваться приоритет специальному закону, который устанавливает вариативно: изначально совместную собственность, а при заключении соглашения (договорным путем) - долевую. На практике, в отсутствие определения размера доли каждого члена фермерского хозяйства, данные доли предполагаются равными, что вполне очевидно при объединении лиц, основанном на их личном труде.
Отметим, что режим совместной собственности членов КФХ был изначально установлен и в части первой ГК РФ (ст. 257), поскольку фермерские хозяйства исторически создавались как семейный бизнес на базе общей собственности (ст. 15 Закона N 348-1).
Любопытен и тот факт, что при принятии в 1994 г. части первой ГК РФ действовали КФХ с правами юридического лица, в которых имущество изначально принадлежало их членам на праве долевой собственности, а лишь при единогласном решении всех членов могло находиться в общей совместной собственности (п. 1 ст. 15 Закона N 348-1). То есть в отличие от современных КФХ в старых все наоборот, изначально была долевая, но могла быть установлена совместная общая собственность. Кроме того, в прежнем Законе N 348-1 (п. 3 ст. 15) также использовался термин "общее имущество" в контексте нормы о запрете разделения (выдела) в натуре общего имущества.
Таким образом, в России сложилось параллельное законодательное регулирование, при котором положениями ГК РФ регламентируется деятельность:
КФХ - юридического лица, имущество которого принадлежит ему на праве частной собственности (ст. 86.1 ГК РФ);
КФХ, не обладающего правами юридического лица, с общим правилом о совместной собственности на общее имущество (ст. 257 ГК РФ и Закон N 74-ФЗ);
КФХ, обладающего правами юридического лица, с общим правилом о долевой собственности на общее имущество (ст. 15 Закона N 348-1).
Еще раз подчеркнем, что наше внимание сконцентрировано на общем имуществе второй формы фермерского хозяйства.
В иностранных правопорядках, например в Республике Казахстан, имущество крестьянского хозяйства по общему правилу находится в совместной собственности; фермерского простого товарищества - в общей долевой; частного фермерского хозяйства - в частной собственности предпринимателя (ст. 46 ПК РК).
В Республике Беларусь имущество КФХ, предназначенное для осуществления фермерской деятельности, а также являющееся результатом такой деятельности, принадлежит на праве собственности хозяйству, а не его членам (ст. 115.2 ГК РБ, ст. 15 Закона РБ от 18 февраля 1991 г. N 611-XII).
В Кыргызской Республике вне зависимости от формы КФХ (юридического лица или без прав юридического лица) все имущество принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, за исключением установленных законом либо договором случаев (ст. 82-3 ГК КР). Примечательно, что гражданам, юридическим лицам и крестьянским (фермерским) хозяйствам посвящены отдельные главы ГК КР (гл. 4, 4-1 и 5 соответственно), что подчеркивает уникальность каждого из них, даже несмотря на то, что одна из форм КФХ имеет статус юридического лица.
В фермерских хозяйствах без прав юридического лица в Республике Таджикистан, подобно российскому опыту, имущество принадлежит их членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное; а в фермерских хозяйствах с правами юридического лица имущество находится в собственности хозяйства, даже несмотря на то, что последнее создается на основе общего имущества его членов, у которых возникает обязательственное право на это имущество (ст. 328 и 330 ГК РТ). То есть в таджикском гражданском законодательстве содержится отсылка к иному закону, в силу которого возможно установить долевую собственность.
В российском законодательстве выделяются два вида имущества фермерского хозяйства без прав юридического лица:
имущество, необходимое для осуществления фермерской деятельности (земельный участок, жилой дом, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное);
имущество, представляющее собой результат фермерской деятельности (плоды, продукция и доходы).
В свою очередь, вторая группа имущества всегда представляет собой общее имущество - собственность членов КФХ. А первую группу имущества (необходимого для ведения деятельности) можно разделить на два подвида:
имущество, находящееся в собственности членов КФХ (например, хозяйственные постройки, насаждения, птица и скот);
имущество, находящееся в пользовании (в частности, арендованные земельные участки, лизинговая сельскохозяйственная техника и др.).
С точки зрения цивилистической доктрины не каждое имущество является общим имуществом, которое обычно рассматривается как общая собственность, и уж тем более категории "имущество" и "общее имущество" не тождественны. Вместе с тем, говоря об общем имуществе фермерского хозяйства, необходимо учитывать, что в его состав могут входить любые объекты гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) как принадлежащие членам КФХ на различных юридических основаниях. Так, при формировании конкурсной массы КФХ-должника в состав имущества входят права аренды земельного участка и иные принадлежащие фермерскому хозяйству и имеющие денежную оценку имущественные права, о чем свидетельствуют положения ст. 221 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Бесспорно, следует различать используемые законодателем правовые категории "имущество" и "общее имущество", а также "имущество фермерского хозяйства" и "имущество членов фермерского хозяйства". С одной стороны, категория "имущество" может рассматриваться как родовое понятие, включающее любое имущество в собственности (общее имущество), а также на ином законном основании (в том числе на праве аренды). То есть, по сути, общее имущество рассматривается как составляющая часть имущества фермерского хозяйства. Но при таком подходе мы делаем существенную ошибку, определяя имущество исключительно с позиции вещного права и перечисленных в ГК РФ вещных титулов. Так, в силу п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" при разделе совместной собственности супругов также подлежат разделу принадлежащие им имущественные права, в том числе права аренды, что отражено в судебной практике <11>. Соответственно, категория имущества не может быть определена исключительно инструментарием вещного права.
--------------------------------
<11> См., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25 апреля 2017 г. N 60-КГ17-1.

В то же время применительно к рассматриваемой форме фермерского хозяйства законодатель использует термин "имущество" как тождественный понятию "общее имущество". Полагаем, разумна такая квалификация, при которой все имущество фермерского хозяйства - активы <12> (объекты гражданских прав), имеющее стоимостную оценку, будет являться общим имуществом и принадлежать на праве общей собственности его членам. Следовательно, любые имущественные права (например, право аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственной деятельности, право требования денежных средств и т.д.) также составляют общее имущество членов фермерского хозяйства.
--------------------------------
<12> Актив (для целей бухгалтерского учета, формирования и публичного раскрытия показателей бухгалтерской (финансовой) отчетности) - имущество, включая наличные и безналичные денежные средства, принадлежащее субъекту учета и (или) находящееся в его пользовании, контролируемое им в результате произошедших фактов хозяйственной жизни, от которого ожидается поступление полезного потенциала или экономических выгод (п. 36 Федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора", утв. Приказом Минфина России от 31 декабря 2016 г. N 256н).

Таким образом, если результаты фермерской деятельности - плоды, продукция и доходы - совершенно очевидно поступают в общую собственность членов КФХ, о чем прямо гласит положение ст. 248 ГК РФ и п. 2 ст. 6 Закона N 74-ФЗ, то имущество, составляющее основу ведения данной деятельности, со всем его сложным составом также является составной частью общего имущества.
Законодатель фактически разделил общее имущество КФХ на вещи в собственности и имущество (включая имущественные права) на ином законном основании. Однако все указанные активы имеют тесную связь с экономической деятельностью КФХ в области сельского хозяйства.
Следует учитывать, что законодатель справедливо отходит от категории "собственность", обозначающей триаду полномочий собственника с позиции вещного права (владение, пользование и распоряжение), а использует более удачный в данном случае термин - "имущество", обозначающий любой актив, обладающий экономической ценностью. Такой подход позволяет охватить все активы фермерского хозяйства, как приобретенные за счет средств членов, так и полученные в результате его деятельности. По сути, инструментарием вещного права мы лишь раскрываем объем правомочий, принадлежащих его правообладателю в отношении конкретной вещи, но не всего общего имущества фермерского хозяйства.
Доказательством данного тезиса также служит законодательное отграничение общего имущества членов КФХ, на которое может быть обращено взыскание, от личного имущества, приобретенного на личные доходы членов КФХ и не связанного с деятельностью хозяйства (п. 3 ст. 221 Закона о банкротстве); а также тот факт, что при банкротстве все имущество КФХ-должника, задействованное в процессе сельскохозяйственной деятельности, должно продаваться с торгов единым лотом как предприятие и лишь в случае невозможности такового - по частям (ст. 222 Закона о банкротстве).
По указанным причинам схоластический характер будет иметь анализ ряда вещей из состава общего имущества фермерского хозяйства с точки зрения цивилистической их категоризации на делимые и неделимые, сложные, главные вещи, принадлежность и т.д. В частности, не представляет научного прагматизма и практикоориентированности юридическая оценка сельскохозяйственных насаждений, птицы и скота, которые в достаточной степени охватываются емким термином "общее имущество, предназначенное для ведения сельскохозяйственной деятельности".
В ряде стран можно наблюдать аналогичный российскому опыту подход в разделении общего имущества КФХ на имущество, предназначенное для фермерской деятельности, и имущество, составляющее результаты такой деятельности (п. 2 и 3 ст. 46 ПК РК; п. 1 - 3 ст. 8 Закона Кыргызской Республики от 3 июня 1999 г. N 47 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
Существенная роль при определении режима общего имущества отводится соглашению о создании КФХ без прав юридического лица <13>. Данное соглашение может содержать любые непротиворечащие действующему законодательству условия о порядке формирования, владения, пользования и распоряжения его имуществом, а также распоряжения полученными от фермерской деятельности плодами, продукцией и доходом. Полномочия главы КФХ, действующего от имени последнего, также определяются соглашением (ст. 17 Закона N 74-ФЗ).
--------------------------------
<13> КФХ - юридические лица, будучи коммерческими корпоративными организациями, действуют на основании устава (п. 1 и 2 ст. 52 ГК РФ).

В КФХ одного лица общее имущество не образуется, а принадлежит фермеру (главе) на праве частной собственности.
Таким образом, по нашему мнению, общее имущество учрежденного несколькими лицами фермерского хозяйства на основе заключенного соглашения можно обозначить корпоративной собственностью коллективного лица <14>, образуемой в рассматриваемом корпоративном хозяйствующем субъекте.
--------------------------------
<14> Подробнее о понятии "корпоративная собственность" см., например: Лаптев В.А. Корпоративная собственность - юридический прием корпоративного права // Журнал предпринимательского и корпоративного права. 2017. N 2 (6). С. 62 - 68.

Общее имущество КФХ, позволяющее осуществлять сельскохозяйственную деятельность (земельный участок, средства производства и др.), разделу не подлежит, в том числе в случае выхода из состава фермерского хозяйства одного из его членов (п. 1 ст. 9 ГК РФ). При этом речь не идет о том, что в составе общего имущества присутствуют исключительно неделимые вещи, а установлено правило о целостности имущественной основы фермерского хозяйства как предприятия или как бизнеса.
Таким образом, с прекращением статуса одного из членов гражданско-правового сообщества (корпоративного объединения членов фермерского хозяйства), осуществляющего ведение экономической деятельности в данной форме коллективного хозяйствующего субъекта, одновременно прекращается его право собственности в отношении общего имущества. Раздел общего имущества допускается лишь в одном случае - при прекращении фермерского хозяйства (ст. 258 ГК РФ, п. 4 ст. 9 Закона N 74-ФЗ).
Участник при выходе вправе претендовать на денежную компенсацию стоимости ранее принадлежавшей ему доли в праве собственности на общее имущество (ст. 9 Закона N 74-ФЗ) <15>. Такой же подход используется и при наследовании доли в общем имуществе КФХ (ст. 1179 ГК РФ). В качестве последствия при выходе одного участника из состава КФХ его доля соответственно перераспределяется среди оставшихся членов.
--------------------------------
<15> Денежная компенсация определяется с учетом стоимости чистых активов на момент выхода (см., например, Определение ВАС РФ от 25 октября 2011 г. N ВАС-13262/11).

Подобные подходы о единстве и неделимости общего имущества фермерского хозяйства сформулированы в ряде актов зарубежных стран (например, ст. 49 ПК РК, ст. 225 ГК РК; ст. 329 и 1302 ГК РТ, п. 2 ст. 16 Закона РТ от 15 марта 2016 г. N 1289).
Условия соглашения о создании российских фермерских хозяйств в части правового режима имущества должны корреспондировать с видами юридической ответственности его членов. Так, в ст. 4 и 15 Закона N 74-ФЗ отсутствует запрет установить, например, при совместной собственности на общее имущество условие о солидарной ответственности членов по обязательствам фермерского хозяйства, а при долевой собственности - соразмерной размеру их доли в общем имуществе.
Заметно большое значение договорной регламентации внутренних отношений в рассматриваемом хозяйствующем субъекте. На практике члены фермерского хозяйства могут заключать различные соглашения: о создании КФХ; о смене и назначении нового главы КФХ; об определении долей в имуществе КФХ; о порядке использования плодов, продукции и доходов и др.
Соглашение о создании КФХ или о смене и назначении нового главы КФХ не подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента его подписания подобно любой консенсуальной сделке. Относительно соглашения об определении доли членов КФХ, например в отношении принадлежащего недвижимого имущества, следует учитывать, что доли в праве общей долевой собственности на данное общее имущество подлежат соответствующей регистрации в Росреестре (ст. 42 и п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Весьма интересным представляется тот факт, что именно соглашением о создании КФХ определяются обязанности его членов и порядок несения ими ответственности. Закон N 74-ФЗ не содержит положения о характере ответственности действующих членов по обязательствам КФХ (индивидуальная, солидарная либо субсидиарная). Только для прекративших свое участие членов КФХ законодатель закрепил субсидиарную ответственность по обязательствах КФХ, возникшим в период их участия (п. 3 ст. 8 Закона N 74-ФЗ). Таким образом, вопросы ответственности должны предельно четко регламентироваться соглашением о создании КФХ.
Заключение. Проведенное исследование свидетельствует о существовании уникального правового режима общего имущества в фермерских хозяйствах без прав юридического лица с участием двух и более лиц. При этом высока роль договорного характера регламентации внутренних отношений между членами и фермерским хозяйством в целом.
Правовой режим имущества фермерского хозяйства предопределяет его статус хозяйствующего субъекта как коллективного либо индивидуального лица соответственно. Наличие общего имущества является основой фермерского хозяйства корпоративного типа, не обладающего правами юридического лица.
Предлагается законодательное закрепление единого подхода к правовому режиму общего имущества любой формы фермерского хозяйства, созданного двумя и более гражданами, установив общее правило о праве общей совместной в отношении данного имущества и специальное (по соглашению) - общей долевой собственности.

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Что учесть при заключении договора ренты?
По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Если стороны договорились о выплате ренты на срок жизни получателя, то такая рента называется пожизненной, если о бессрочной выплате ренты, то постоянной.
Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя (ст. 596 ГК РФ).
Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству (ст. 589 ГК РФ).
Получатель ренты может передать плательщику ренты имущество, отчуждаемое под выплату ренты, бесплатно или за плату. Во втором случае, помимо обязательства по периодической уплате ренты или предоставления содержания, плательщик ренты должен уплатить получателю ренты денежную сумму, определенную договором (п. 1 ст. 585 ГК РФ).
Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 586, п. 1 ст. 587 ГК РФ).
  
Порядок заключения договора ренты
Для заключения договора ренты рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
  
Шаг 1. Получите необходимые документы
Для того чтобы плательщик ренты убедился, что получатель ренты осознает характер своих действий и может руководить ими (для исключения риска признания в дальнейшем договора пожизненной ренты недействительным), рекомендуем получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров со сведениями о том, что получатель ренты не состоит на учете у психиатра и нарколога. Получить их можно в наркологическом и психоневрологическом диспансерах по месту жительства. Вместо этого получатель ренты может пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой.
Также рекомендуем получить (например, в МФЦ) следующие документы (п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376; п. п. 1.2, 20.1, 22.3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):
поэтажный план и экспликацию объекта недвижимости (чтобы подтвердить отсутствие неузаконенной перепланировки);
жилищные документы: выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, единый жилищный документ (для подтверждения сведений о зарегистрированных в жилом помещении лицах, а также об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг);
выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру (чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных ограничений/обременений).
  
Шаг 2. Определите форму и размер ренты
В настоящее время наиболее распространены два вида договора ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Их отличие состоит в том, что в первом случае в обмен на получение имущества в собственность плательщик ренты осуществляет регулярные денежные выплаты, во втором - предоставляет содержание с иждивением получателю ренты и (или) указанному им третьему лицу (лицам).
Ежемесячный размер пожизненной ренты при отчуждении имущества бесплатно должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины - не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Аналогичные требования закон устанавливает и в отношении размера постоянной ренты (п. 2 ст. 590, абз. 1 п. 2 ст. 597 ГК РФ).
Размер установленной договором пожизненной или постоянной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (абз. 2 п. 2 ст. 597 ГК РФ).
Ежемесячный размер пожизненного содержания с иждивением при отчуждении имущества бесплатно должен быть не меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, а при отсутствии указанной величины - не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. При этом в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК РФ).
В договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).
  
Шаг 3. Согласуйте основные условия договора и обратитесь к нотариусу
Существенными условиями договора ренты (как постоянной, так и пожизненной), которые необходимо согласовать сторонам, являются, в частности, предмет договора, размер ренты. В частности, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением нужно детально указать, какие именно услуги плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты (покупка продуктов, лекарств, помощь по дому, уход в случае болезни и т.п.). Стороны могут предусмотреть в договоре и оплату ритуальных услуг (п. 1 ст. 583, п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, ст. 601, п. 1 ст. 602, ст. 603 ГК РФ).
Если заключается договор, предусматривающий передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, то существенным является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ).
Если имущество, отчуждаемое под выплату ренты, передается за плату, то следует определить размер денежной выплаты и ее срок. Также в договоре следует предусмотреть срок выплаты ренты, ответственность за просрочку выплаты ренты (п. 1 ст. 585, ст. ст. 588, 591, 598 ГК РФ).
Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых являются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из них его доля переходит к другим получателям ренты. Обязательства по выплате ренты прекращаются после смерти последнего из них (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
Договор ренты составляется в письменной форме и подписывается получателем ренты и плательщиком ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ст. 584 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Также возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Государственная пошлина (федеральный тариф) за удостоверение договора ренты составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. При обращении к частному нотариусу потребуется также уплатить региональный тариф, размер которого устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами единый нотариальный тариф взимается каждым нотариусом (п. 1 ст. 333.24 НК РФ; ч. 1, 3 - 5, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате).
Следует учитывать, что если недвижимость, передаваемая в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, то на заключение договора ренты потребуется согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Также нотариус может запросить у вас иные документы, например выписку из домовой книги, единый жилищный документ, правоустанавливающие документы получателя ренты на объект недвижимости и т.д. Сведения из ЕГРН нотариус может запросить самостоятельно в течение трех дней с момента вашего обращения (ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Рекомендуем заранее уточнить у нотариуса о необходимости предоставления тех или иных документов.
Удостоверяемый нотариусом договор на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности (ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
После удостоверения договора ренты нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2, 3 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Если вы возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом или при наличии в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя (его законного представителя), если договор подписан представителем по доверенности, то можете представить документы на регистрацию самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
 
Обратите внимание! Плательщик ренты, став собственником недвижимости, должен уплачивать с нее налог на имущество (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Об уплате НДФЛ получателем ренты см., например, ситуацию "Как облагаются НДФЛ выплаты по договору ренты с пожизненным содержанием?".
 

Как составить договор дарения недвижимости между супругами?
 Один супруг может подарить другому недвижимость, не являющуюся их совместной собственностью. Для этого между ними заключается договор в письменной форме, который должен содержать, в частности, сведения о сторонах договора, недвижимости, которое передается в дар, указание на безвозмездность договора. Такой договор должен быть нотариально удостоверен.
По общему правилу собственник недвижимого имущества вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению, в том числе подарить его любому лицу, за некоторым исключением.
По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность недвижимое имущество (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 572, ст. 575 ГК РФ).
Заключение договора дарения недвижимого имущества между супругами возможно в отношении недвижимости, находящейся в долевой собственности супругов, или недвижимости, являющейся личным имуществом одного из супругов (п. 6 Информационного письма МОРП N РП-исх.78 и МоНП N 27/6-02 от 12.01.2004).
 
Справка. Личное имущество супругов
К личному имуществу каждого из супругов, не являющемуся совместной собственностью, в частности, относится (п. 1 ст. 36 СК РФ; п. 2 ст. 256 ГК РФ; п. 10 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15):
1) имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
2) имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам;
3) имущество, приобретенное в период брака, но на личные средства одного из супругов, например на средства, принадлежавшие супругу до вступления в брак или полученные им в период брака в дар.
  
1. Форма договора
Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме. Он подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161, пп. 1 п. 2 ст. 163, п. 3 ст. 574 ГК РФ).
  
2. Основные условия договора дарения недвижимости
В начале договора необходимо указать дату и место его заключения, а также сведения о дарителе и одаряемом: фамилию, имя, отчество (при наличии), паспортные данные и адрес регистрации по месту жительства (пребывания). Если от имени дарителя действует представитель, то в доверенности на совершение дарения должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
  
2.1. Предмет договора
Условие о предмете договора относится к существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В связи с этим договор должен содержать сведения, позволяющие точно установить объект недвижимости, который передается в дар: адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики. Для земельного участка также рекомендуем указать категорию земель и вид разрешенного использования.
В случае если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов, указывается размер доли, подлежащей дарению.
Необходимо также учитывать, что нельзя подарить земельный участок без расположенного на нем здания или сооружения, в том числе жилого дома (если на земельном участке находится здание или сооружение), или здание или сооружение без земельного участка, на котором они расположены (ст. 273 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Кроме того, в договоре следует указать о безвозмездности передачи имущества в собственность одаряемого (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Рекомендуем в договоре указать также реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер регистрации права собственности дарителя на объект недвижимости, сведения о наличии или отсутствии обременений на имущество.
  
2.2. Порядок передачи дара
Стороны вправе предусмотреть в договоре сроки и порядок передачи дара одаряемому (например, путем вручения правоустанавливающих документов) (п. 1 ст. 574 ГК РФ).
  
2.3. Условие об отмене дарения
В договоре можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).
Отметим, что в установленных случаях даритель вправе отменить дарение независимо от указания такого правомочия в договоре. В частности, это возможно, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного убийства дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя (п. 1 ст. 578 ГК РФ).
В свою очередь, одаряемый вправе в любое время до передачи дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым (п. 1 ст. 573 ГК РФ).
  
2.4. Иные условия
Переход права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 3, 4 ст. 1, ч. 1, п. 4 ч. 3 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
В договоре стороны могут установить, кто из них несет расходы по заключению договора, в том числе расходы, связанные с нотариальным удостоверением и регистрацией перехода прав собственности на имущество.
Также в договоре можно определить, кем будут представлены заявление и документы на государственную регистрацию (нотариусом либо одной из сторон сделки) (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, стороны могут установить, что права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, переходят к его наследникам (правопреемникам) (п. 1 ст. 581 ГК РФ).
 
Обратите внимание! Доходы в денежной и натуральной формах, полученные одним супругом от другого в порядке дарения, не облагаются НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который определяет порядок электронного взаимодействия между Росреестром и юридическими лицами. Росреестр разработал методичку, которая поможет разобраться во всех нюансах.
Согласно новым правилам, с 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами только в электронной форме. Бумажные документы будут возвращаться без рассмотрения.
Исключением являются случаи, когда стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, или сделки, на основании которой регистрируется соответствующее право (ограничение или обременение), является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве).
Возможность подачи в регистрирующий орган заявления на бумажном носителе сохранится до 1 января 2026 г. за рядом юридических лиц: крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, садоводческими и огородническими товариществами, гаражными, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья.
Законом также установлено, что юридическое лицо вправе подать документы в регистрирующий орган на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности обращения в электронной форме.
 
Регистрация договоров участия в долевом строительстве
Договоры участия в долевом строительстве предоставляются на государственную регистрацию только в форме электронных документов. Подписанный собственноручными подписями скан-образ бумажного договора не является электронным документом.
Закон также обязал застройщиков после подписания передаточного акта самостоятельно направлять в Росреестр заявления и документы для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства исключительно в электронной форме.
Таким образом, электронный формат взаимодействия застройщиков с регистрирующим органом будет обязательным.
После завершения процедуры регистрации застройщик должен передать участнику долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
 
Способы подачи электронных документов в Росреестр
- Личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- Сервис прямого доступа (СПД-3);
- Сервис взаимодействия с Росреестром и Адаптер электронного взаимодействия (Адаптер);
- Федеральная государственная информационная система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ);
- Иные способы, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
 

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Северский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю напоминает землепользователям о недопустимости утилизации сухой травянистой растительности путем сжигания, так как это наносит непоправимый вред окружающей среде и здоровью людей, а также может вызвать пожароопасную ситуацию Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2015 г. № 1213 «О внесении изменений в Правила противопожарного режима в Российской Федерации» установлен запрет на выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивных остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. В соответствии с пунктами 218 и 283 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 апреля 2012 № 390, запрещено выжигание сухой травянистой растительности, стерни, пожнивых остатков на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса, разведение костров на полях. Под выжиганием сухой растительности, в том числе при проведении сельскохозяйственных палов, понимается повреждение или уничтожение вследствие пожаров травянистой и древесно-кустарниковой растительности, и как следствие, уничтожение плодородного слоя почвы, среды обитания объектов животного мира, загрязнение атмосферного воздуха. В условиях сухой, тёплой и ветреной погоды поджоги сухой травы, сорной растительности и мусора могут привести к значительному ущербу. Недобросовестные собственники земель сельскохозяйственного назначения не используют землю для производства сельскохозяйственной продукции, и поля зарастают деревьями, кустарниками, сорной растительностью, что представляет угрозу в случае возгорания и возникновения пожара не только окружающей среде — почве, растениям, деревьям, животным, но и может возникнуть угроза жизни людей. Статьей 42 «Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков: - использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, которое не должно наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; - осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; - своевременно приступать к использованию земельных участков; - соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.